Achat d’un appartement par un citoyen étranger en République de Biélorussie

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante qui requiert une compréhension approfondie des nuances juridiques, en particulier lorsqu’il s’agit de citoyens étrangers achetant un appartement. La Biélorussie demeure un pays attractif pour les investissements immobiliers en raison de ses prix modérés, de son infrastructure en développement et de sa législation stable. Cependant, les étrangers envisageant d’acquérir un bien en Biélorussie se posent souvent plusieurs questions : quels biens peuvent être achetés, existe-t-il des restrictions liées à la nationalité, une autorisation est-elle requise pour la transaction et quelle est la procédure d’immatriculation des droits de propriété ?

Dans cet article, nous examinerons de plus près les principales étapes de l’acquisition de biens immobiliers par des citoyens étrangers en Biélorussie, les normes juridiques applicables, les restrictions potentielles et les recommandations pour protéger ses intérêts lors de la transaction. Le matériel est préparé sur la base des pratiques d’AMBY Legal et des dispositions légales en vigueur en 2025.

Statut juridique des citoyens étrangers en République de Biélorussie lors de l’acquisition de biens immobiliers

Un citoyen étranger en Biélorussie est reconnu comme une personne qui n’est pas citoyenne de la République de Biélorussie et qui dispose d’une preuve de citoyenneté (nationalité) d’un autre pays.

Les citoyens étrangers peuvent séjourner en Biélorussie à différents titres :

• Séjour temporaire – séjour dans le pays jusqu’à 90 jours sans enregistrement ou avec enregistrement sur le lieu de séjour.
• Résidence temporaire – détention d’un permis de séjour temporaire d’une durée maximale d’un an.
• Résidence permanente – détention d’un permis de séjour permanent délivré par les autorités compétentes de la République de Biélorussie.

Le statut juridique d’un étranger peut influer sur sa capacité à acquérir certains types de biens immobiliers et de parcelles de terrain.

Principes généraux du statut juridique des citoyens étrangers

Les citoyens étrangers en République de Biélorussie jouissent des droits et libertés et ont des obligations sur un pied d’égalité avec les citoyens de la République de Biélorussie, sauf disposition contraire de la Constitution, des actes législatifs ou des accords internationaux de la République de Biélorussie. Cela signifie qu’en règle générale, les étrangers ont le droit d’acquérir des biens immobiliers, à moins que de tels achats ne soient directement restreints par la loi.

Droits des étrangers à acquérir des biens

Les citoyens étrangers ont le droit de :

• Acquérir des biens, y compris des biens immobiliers.
  
• Hériter et léguer des biens sur le territoire de la République de Biélorussie.
  
• Exercer d’autres droits patrimoniaux et personnels non patrimoniaux tels qu’établis par la législation et les accords internationaux de la République de Biélorussie.
  

Ainsi, les citoyens étrangers peuvent acquérir des appartements et d’autres biens immobiliers si ce droit n’est pas restreint par une réglementation spéciale.

Restrictions et particularités lors de l’acquisition de biens immobiliers

Les citoyens étrangers en République de Biélorussie disposent de vastes droits en matière d’acquisition de biens immobiliers. Cependant, lors de la planification d’un achat, il est important de prendre en compte les restrictions existantes, en particulier en ce qui concerne les parcelles de terrain et certaines catégories de biens immobiliers. Il est conseillé de consulter des avocats spécialisés dans l’immobilier pour garantir la légalité et la sécurité de la transaction.

Des restrictions spécifiques sont établies en ce qui concerne l’acquisition des types de biens immobiliers suivants :

1. Concernant les parcelles de terrain

Les citoyens étrangers ont généralement interdiction d’acquérir des parcelles de terrain en propriété privée. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, des modifications apportées au Code foncier ont élargi les droits des étrangers en matière de parcelles de terrain. Les étrangers peuvent désormais acquérir des parcelles de terrain dans certains cas :

• Par voie de succession.
  
• En acquérant des parts dans la propriété de parcelles de terrain conjointement avec des maisons d’habitation, des chalets ou d’autres bâtiments qui y sont implantés.
  
• En cas de mariage avec un citoyen biélorusse, en vue d’une copropriété.
  
• Par décision de justice en cas de partage de biens acquis en commun.

Ces modifications visent à éliminer les conflits juridiques survenus lors du partage de biens entre époux, dont l’un est étranger.

2. Concernant les biens situés en zone frontalière

L’acquisition de biens dans les zones frontalières peut nécessiter une coordination supplémentaire avec les autorités compétentes.

3. Concernant les types de biens particuliers

L’acquisition de certains objets, tels que des biens culturels et historiques, peut être restreinte ou nécessiter des autorisations spéciales.

Procédure d’achat d’un appartement en Biélorussie par des citoyens étrangers

Le processus d’achat d’un appartement par un citoyen étranger en Biélorussie obéit aux règles générales, mais comporte certaines particularités liées au statut juridique de l’acheteur. Passons en revue les étapes clés du processus.

Étape 1. Sélection du bien et vérification préalable

Au stade initial, il est important de choisir le bon bien et d’effectuer une vérification juridique. Il est recommandé de :

• S’assurer que le vendeur est légalement propriétaire de l’appartement.
  
• Vérifier l’absence de charges, de saisies ou d’autres restrictions.
  
• Confirmer qu’il n’y a pas d’arriérés de factures de services publics ou d’impôts.
  

Pour obtenir des informations fiables, vous pouvez demander un extrait du Registre national unifié des biens immobiliers, des droits y afférents et des transactions (EGRNI). Il est fortement recommandé de consulter des avocats expérimentés spécialisés en droit immobilier, qui vous aideront à repérer les risques potentiels et à sécuriser la transaction.

Étape 2. Préparation des documents
Pour finaliser la transaction, un citoyen étranger doit préparer les documents suivants :

• Passeport.
  
• Une traduction notariée du passeport en russe ou en biélorusse. Les citoyens de la Fédération de Russie n’ont pas besoin de traduction de passeport.
  
• Enregistrement temporaire en République de Biélorussie (si nécessaire).
  
• La présence d’un traducteur lors de la transaction si l’acheteur ne maîtrise pas les langues officielles de la Biélorussie.
  

Il est important de noter que le traducteur doit posséder les qualifications requises et être inscrit sur le registre des traducteurs de la chambre notariale territoriale.

Étape 3. Signature du contrat de vente
La transaction peut être officialisée de deux manières :

• Méthode 1 : Par l’intermédiaire d’un notaire. Le notaire vérifie les documents, certifie l’authenticité des signatures des parties et établit un acte de vente notarié.
  
• Méthode 2 : auprès d’un organisme territorial chargé de l’enregistrement par l’État des biens immobiliers, des droits y afférents et des transactions. Le personnel de cet organisme procède à un examen juridique des documents et enregistre la transaction.
  

Dans les deux cas, après la signature du contrat, le transfert de propriété doit être enregistré auprès de l’autorité compétente.

Étape 4. Enregistrement des droits de propriété
Pour faire enregistrer les droits de propriété, une demande doit être déposée auprès de l’organisme territorial chargé de l’enregistrement par l’État des biens immobiliers, des droits y afférents et des transactions. Les documents suivants doivent être joints à la demande :

• Le passeport de l’acheteur et sa traduction notariée.
  
• Le contrat de vente.
  
• Les documents attestant du paiement des taxes d’État.
  
• Tous autres documents nécessaires.
  

La procédure d’enregistrement prend généralement de 5 à 7 jours ouvrables. Une fois celle-ci achevée, un certificat d’enregistrement par l’État est délivré pour attester des droits de propriété sur le bien immobilier acquis.

Étape 5. Actions subséquentes
Une fois les droits de propriété immatriculés, il est recommandé de :

• Transférer les contrats de services publics au nom de l’acheteur.
  
• S’enregistrer au lieu de résidence auprès des autorités des affaires intérieures si l’acheteur prévoit de vivre dans l’appartement acquis.
  

Compte tenu des particularités des normes juridiques et des risques potentiels, il est opportun de consulter des avocats expérimentés en droit immobilier. Un accompagnement professionnel garantira la légalité, la sécurité et la protection de vos intérêts lors de la transaction.

Aspects financiers et fiscaux de l’achat immobilier par des citoyens étrangers en Biélorussie

L’acquisition de biens immobiliers n’est pas seulement une procédure juridique, c’est aussi une opération financière importante, en particulier lors du transfert de fonds depuis l’étranger, du paiement des droits d’État et des impôts. Les citoyens étrangers doivent être conscients des spécificités de la législation sur les changes et de la procédure d’imposition lors de la réalisation de transactions immobilières en Biélorussie.

Paiement de la transaction : monnaie et transfert de fonds

Par la loi, toutes les transactions immobilières en République de Biélorussie doivent être effectuées en roubles biélorusses (BYN), indépendamment de la nationalité de l’acheteur ou du vendeur et de la devise utilisée pour le paiement à l’étranger.

Particularités du transfert de fonds :

• Les acheteurs étrangers peuvent transférer de l’argent sur un compte bancaire biélorusse en devises étrangères (par exemple, dollars, euros, roubles russes), mais au moment du paiement, les fonds doivent être convertis en BYN.
  
• Le paiement du bien immobilier peut être effectué en espèces (dans la limite des plafonds du compte bancaire du vendeur) ou par virement bancaire sur le compte du vendeur.
  
• Si la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un représentant, une procuration dûment établie, incluant le droit d’effectuer des opérations bancaires au nom de l’acheteur, est requise.
  

Les banques peuvent demander des documents confirmant la source des fonds de l’acheteur (par exemple, contrat de vente, attestation de revenus, relevés bancaires, etc.). Il est conseillé de consulter un avocat et la banque à l’avance pour éviter tout blocage de la transaction.

Impôts sur l’acquisition immobilière

Lors de l’achat d’un bien, aucun impôt n’est dû au titre de son acquisition. Le propriétaire est tenu de payer la taxe foncière et la taxe sur les biens immobiliers, qui peuvent être acquittées en deux versements chaque année. L’administration fiscale envoie des avis de paiement.

De même, il convient de prendre en compte l’imposition dans les cas suivants :

1. En cas de revente ultérieure du bien : si le citoyen étranger décide de vendre l’appartement, il peut être tenu de payer l’impôt sur le revenu (13 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente — s’il n’existe pas d’accord international tendant à éviter la double imposition).
   
2. En cas de mise en location du bien : l’immatriculation auprès de l’administration fiscale est requise, et l’impôt sur le revenu est payable selon le taux applicable.
   

Transferts de devises et réglementation des changes

Les citoyens étrangers peuvent ouvrir un compte courant dans une banque biélorusse pour y transférer les fonds destinés à l’achat du bien immobilier. Tous les documents relatifs à la transaction doivent être dûment établis, traduits en russe ou en biélorusse et, si nécessaire, légalisés.

Lors de la conclusion de contrats de change avec des non-résidents (par exemple, si le vendeur est une entreprise biélorusse), l’enregistrement de ces contrats auprès de la Banque nationale peut être requis. Il est opportun de consulter un avocat expérimenté pour clarifier la nécessité de cet enregistrement.

Recommandations pour la protection des intérêts financiers

L’accompagnement juridique est particulièrement important aux stades de :

• La confirmation de la source des fonds pour l’achat immobilier en cas de virement bancaire ou de dépôt en espèces.
• Les transferts de devises et la conversion.
• Le paiement des droits et des impôts potentiels.
• La mise en location du bien ou sa revente ultérieure.

AMBY Legal recommande d’impliquer des spécialistes expérimentés en droit immobilier et en planification fiscale. Cela permet d’éviter les erreurs et les coûts excessifs tout en veillant à ce que la transaction soit structurée conformément à la législation biélorusse.

Risques fréquents lors de l’achat d’un bien immobilier par des citoyens étrangers et comment les éviter

L’acquisition de biens immobiliers dans un autre pays comporte toujours certains risques. Dans le cas de citoyens étrangers en République de Biélorussie, outre les risques habituels liés aux transactions immobilières, s’ajoutent les particularités de la législation, de la réglementation des changes et d’éventuelles barrières linguistiques. Pour minimiser les problèmes potentiels, il est crucial de prendre en compte tous les risques potentiels à l’avance et de prendre des précautions.

1. Risque d’incertitude juridique du bien

L’un des risques les plus fréquents est l’achat d’un appartement présentant des problèmes juridiques, tels que :

• Des charges, telles que des hypothèques, des saisies ou des droits d’usage de tiers sur le bien.
  
• L’impossibilité pour le vendeur de prouver son droit de propriété (par exemple, en raison de l’absence de documents justificatifs).
  
• Des arriérés de charges et d’impôts, qui pourraient être transférés au nouveau propriétaire.
  

Comment l’éviter :
Mener une vérification juridique approfondie du bien. Cela peut être fait en consultant les registres d’État des biens immobiliers et en examinant les documents de propriété et les contrats.
Il importe également de vérifier la légitimité du vendeur : s’assurer qu’il est le propriétaire légitime du bien et qu’il a la capacité de mener à bien la transaction.

2. Risque de transaction mal exécutée

L’inexpérience ou une mauvaise préparation des documents peut entraîner la nullité de la transaction ou des litiges. Cela est particulièrement pertinent pour les citoyens étrangers qui peuvent ne pas saisir pleinement la législation biélorusse.

Comment l’éviter :
Consulter des avocats expérimentés pour préparer tous les documents nécessaires à la transaction, veiller à ce qu’ils soient établis correctement et s’assurer du respect des exigences légales. Il convient également de faire traduire correctement les documents afin d’éviter les erreurs liées à la barrière linguistique.

3. Risque d’erreurs lors des transferts de fonds

Lors du transfert de sommes importantes depuis l’étranger, en particulier dans le cadre de transactions immobilières, des problèmes peuvent survenir en lien avec la réglementation des changes, la vérification de l’origine des fonds ou des erreurs lors de la conversion des devises.

Comment l’éviter :
Consulter la banque et choisir le mode de transfert des fonds adapté à la transaction. Vérifier à l’avance quels documents pourraient être exigés pour justifier l’origine des fonds.
Conserver des justificatifs pour l’ensemble des opérations de transfert afin d’éviter tout malentendu avec les autorités fiscales ou financières.

4. Risque de mauvaise sélection du bien

Certains citoyens étrangers peuvent se heurter à des restrictions lors de l’achat de certains types de biens immobiliers, tels que des terrains en zone frontalière ou des objets désignés comme patrimoine culturel, qui requièrent des autorisations spéciales.

Comment l’éviter :
Vérifier les restrictions applicables au type de bien que vous souhaitez acquérir. Certains biens peuvent être soumis à des restrictions pour les citoyens étrangers, notamment dans les zones frontalières ou les zones protégées par l’État.
Consulter des avocats pour vérifier le statut du bien et déterminer si son acquisition par un étranger est soumise à des exigences supplémentaires.

5. Risque d’obligations fiscales

Les citoyens étrangers qui acquièrent un bien immobilier en Biélorussie peuvent faire face à des obligations fiscales lors de la mise en location du bien ou de sa revente ultérieure. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui ne sont pas familiers avec le droit fiscal biélorusse.

Comment l’éviter :
Consulter des avocats fiscalistes dès la planification de l’achat afin de connaître les obligations futures, notamment les impôts éventuels sur les revenus locatifs ou la vente du bien.
Vérifier si les revenus locatifs ou les autres opérations liées au bien doivent être déclarés et quels impôts s’appliquent.

6. Risque de non-respect des conditions du contrat de vente par le vendeur

Il n’est pas rare qu’un vendeur modifie les conditions de la transaction ou ne les respecte pas après la signature du contrat (par exemple, en retardant le transfert du bien ou en dissimulant des dettes).

Comment l’éviter :
Ne signer le contrat de vente qu’après avoir vérifié l’intégralité des conditions et s’être assuré qu’il existe des garanties que le vendeur remplira ses obligations.
Inclure dans le contrat des dispositions relatives aux pénalités et à la responsabilité au cas où le vendeur manquerait à ses engagements.

Conclusion

Lorsqu’un citoyen étranger achète un appartement en République de Biélorussie, il importe de bien choisir le bien, de vérifier la régularité juridique de la transaction et de préparer correctement les documents et les transferts de fonds. Pour éviter les risques liés aux aspects juridiques, financiers et fiscaux, il est conseillé de consulter des avocats et des notaires expérimentés. Un accompagnement professionnel sécurise la transaction et protège vos droits à chaque étape.

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