Kauf einer Wohnung durch einen ausländischen Staatsbürger in Belarus

Der Immobilienerwerb ist ein wichtiger Schritt, der ein tiefes Verständnis rechtlicher Nuancen erfordert, insbesondere wenn es sich um den Kauf einer Wohnung durch ausländische Bürger handelt. Belarus bleibt aufgrund moderater Preise, einer sich entwickelnden Infrastruktur und einer stabilen Gesetzgebung ein attraktives Land für Immobilieninvestitionen. Ausländer, die den Erwerb von Immobilien in Belarus planen, stehen jedoch häufig vor einer Reihe von Fragen: Welche Objekte stehen zum Kauf zur Verfügung, gibt es Einschränkungen bezüglich der Staatsbürgerschaft, ist eine Genehmigung für die Transaktion erforderlich und wie verläuft die Eintragung von Eigentumsrechten?

In diesem Artikel betrachten wir genauer die Hauptphasen des Immobilienerwerbs durch ausländische Staatsbürger in Belarus, die geltenden Rechtsnormen, mögliche Beschränkungen sowie Empfehlungen zum Schutz der eigenen Interessen während der Transaktion. Das Material basiert auf der Praxis von AMBY Legal und den aktuellen Rechtsvorschriften mit Stand 2025.

Rechtsstellung ausländischer Staatsbürger in der Republik Belarus beim Immobilienerwerb

Als ausländischer Staatsbürger in Belarus gilt eine Person, die nicht Staatsbürger der Republik Belarus ist und den Nachweis der Staatsangehörigkeit eines anderen Staates erbringt.

Ausländische Staatsbürger können sich auf unterschiedlicher rechtlicher Grundlage in Belarus aufhalten:

• Vorübergehender Aufenthalt – Aufenthalt im Land von bis zu 90 Tagen ohne Registrierung oder mit Registrierung am Aufenthaltsort.
• Vorübergehender Wohnsitz (Befristung) – Besitz einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung für bis zu einem Jahr.
• Dauerhafter Wohnsitz – Besitz einer von den zuständigen Behörden der Republik Belarus ausgestellten unbefristeten Aufenthaltsgenehmigung.

Die Rechtsstellung eines Ausländers kann sich auf dessen Berechtigung zum Erwerb bestimmter Arten von Immobilien und Grundstücken auswirken.

Allgemeine Grundsätze der Rechtsstellung ausländischer Staatsbürger

Ausländische Staatsbürger genießen in der Republik Belarus Rechte und Freiheiten und tragen Pflichten gleichberechtigt mit Bürgern der Republik Belarus, sofern Verfassung, Gesetze oder internationale Abkommen der Republik Belarus nichts anderes vorschreiben. Dies bedeutet, dass Ausländer grundsätzlich das Recht zum Immobilienerwerb haben, es sei denn, solche Käufe werden durch das Gesetz direkt eingeschränkt.

Rechte von Ausländern zum Erwerb von Eigentum

Ausländische Staatsbürger haben das Recht:

• Eigentum, einschließlich Immobilien, zu erwerben.
  
• Eigentum im Hoheitsgebiet der Republik Belarus zu erben und zu vererben.
  
• Sonstige Vermögens- und persönliche Nichtvermögensrechte gemäß der Gesetzgebung und den internationalen Abkommen der Republik Belarus auszuüben.
  

Somit können ausländische Staatsbürger Wohnungen und andere Immobilien erwerben, sofern dieses Recht nicht durch spezielle Vorschriften eingeschränkt ist.

Beschränkungen und Besonderheiten beim Immobilienerwerb

Ausländische Staatsbürger haben in der Republik Belarus umfangreiche Rechte beim Immobilienerwerb. Bei der Planung eines Kaufs ist es jedoch wichtig, bestehende Beschränkungen zu berücksichtigen, insbesondere hinsichtlich Grundstücken und bestimmter Immobilienkategorien. Es empfiehlt sich, auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte zu konsultieren, um die Rechtmäßigkeit und Sicherheit der Transaktion zu gewährleisten.

Besondere Beschränkungen gelten für den Erwerb folgender Immobilienarten:

1. Hinsichtlich Grundstücken

Ausländische Staatsbürger dürfen Grundstücke grundsätzlich nicht zu Privateigentum erwerben. Seit dem 1. Januar 2023 haben Änderungen des Bodengesetzbuchs jedoch ihre Rechte in Bezug auf Grundstücke erweitert. In bestimmten Fällen können Ausländer nun Grundstücke erwerben:

• Im Wege der Erbfolge.
  
• Durch Erwerb von Miteigentumsanteilen an Grundstücken zusammen mit darauf befindlichen Wohnhäusern, Sommerhäusern oder anderen Gebäuden.
  
• Während einer Ehe mit einem belarussischen Staatsbürger zum Erwerb gemeinschaftlichen Eigentums.
  
• Durch gerichtliche Entscheidung im Falle der Aufteilung von gemeinsam erworbenem Eigentum.

Diese Änderungen zielen darauf ab, rechtliche Konflikte zu beseitigen, die bei der Vermögensaufteilung zwischen Ehegatten entstehen konnten, von denen einer ausländischer Staatsbürger ist.

2. Hinsichtlich Immobilien in Grenzgebieten

Der Erwerb von Immobilien in Grenzregionen kann eine zusätzliche Abstimmung mit den zuständigen Behörden erfordern.

3. Hinsichtlich besonderer Immobilienarten

Der Erwerb bestimmter Objekte, wie etwa historischer und kultureller Wertgegenstände, kann eingeschränkt sein oder Sondergenehmigungen erfordern.

Verfahren für den Wohnungskauf durch ausländische Staatsbürger in Belarus

Der Prozess des Wohnungskaufs durch einen ausländischen Staatsbürger in Belarus folgt den allgemeinen Regeln, weist jedoch einige Besonderheiten im Zusammenhang mit der Rechtsstellung des Käufers auf. Betrachten wir die wichtigsten Phasen des Prozesses.

Schritt 1. Auswahl der Immobilie und Vorprüfung

In der Anfangsphase ist es wichtig, die richtige Immobilie auszuwählen und eine rechtliche Prüfung durchzuführen. Es wird empfohlen:

• Sicherzustellen, dass die Immobilie rechtmäßig im Eigentum des Verkäufers steht.
  
• Auf Belastungen, Pfändungen oder andere Einschränkungen zu prüfen.
  
• Zu bestätigen, dass keine ausstehenden Nebenkosten oder Steuern vorhanden sind.
  

Um verlässliche Informationen zu erhalten, können Sie einen Auszug aus dem Einheitlichen Staatlichen Register für unbewegliche Sachen, Rechte daran und Transaktionen (EGRNI) anfordern. Es wird dringend empfohlen, erfahrene und auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte hinzuzuziehen, die dabei helfen, potenzielle Risiken zu erkennen und die Sicherheit der Transaktion zu gewährleisten.

Schritt 2. Vorbereitung der Unterlagen
Für die Abwicklung der Transaktion muss ein ausländischer Staatsbürger folgende Unterlagen vorbereiten:

• Reisepass.
  
• Eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses ins Russische oder Belarussische. Staatsbürger der Russischen Föderation benötigen keine Passübersetzung.
  
• Vorübergehende Registrierung in der Republik Belarus (sofern erforderlich).
  
• Anwesenheit eines Dolmetschers bei der Transaktion, falls der Käufer die Amtssprachen von Belarus nicht beherrscht.
  

Es ist zu beachten, dass der Dolmetscher über die entsprechende Qualifikation verfügen und in das Verzeichnis der Dolmetscher bei der zuständigen Notarkammer eingetragen sein muss.

Schritt 3. Unterzeichnung des Kaufvertrags
Die Transaktion kann auf zwei Wegen formalisiert werden:

• Methode 1: Über einen Notar. Der Notar prüft die Dokumente, beglaubigt die Echtheit der Unterschriften der Parteien und stellt einen notariellen Kaufvertrag aus.
  
• Methode 2: Über eine territoriale Organisation für die staatliche Registrierung von Immobilien, Rechten daran und Rechtsgeschäften. Die Mitarbeiter der Organisation prüfen die Unterlagen rechtlich und registrieren die Transaktion.
  

In beiden Fällen muss nach Unterzeichnung des Vertrages der Eigentumsübergang bei der zuständigen Behörde registriert werden.

Schritt 4. Eintragung der Eigentumsrechte
Für die Eintragung der Eigentumsrechte muss bei der territorialen Organisation für die staatliche Registrierung von Immobilien, Rechten daran und Rechtsgeschäften ein Antrag eingereicht werden. Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

• Der Reisepass des Käufers und dessen beglaubigte Übersetzung.
  
• Der Kaufvertrag.
  
• Dokumente über die Zahlung der staatlichen Gebühren.
  
• Alle sonstigen erforderlichen Dokumente.
  

Das Eintragungsverfahren dauert in der Regel 5 bis 7 Werktage. Nach Abschluss wird eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung ausgestellt, die die Eigentumsrechte an der erworbenen Immobilie bestätigt.

Schritt 5. Nachfolgende Schritte
Nach der Registrierung der Eigentumsrechte wird empfohlen:

• Die Versorgungsverträge auf den Namen des Käufers umschreiben lassen.
  
• Sich bei den Behörden für innere Angelegenheiten am Wohnort anmelden, falls der Käufer in der erworbenen Wohnung leben möchte.
  

Angesichts der Besonderheiten der Rechtsnormen und potenzieller Risiken empfiehlt es sich, erfahrene Immobilienanwälte zu konsultieren. Professionelle Unterstützung gewährleistet die Rechtmäßigkeit, Sicherheit und den Schutz Ihrer Interessen bei der Transaktion.

Finanzielle und steuerliche Aspekte des Immobilienerwerbs durch ausländische Bürger in Belarus

Der Kauf von Immobilien ist nicht nur ein rechtliches Verfahren, sondern auch eine bedeutende finanzielle Operation, insbesondere bei der Überweisung von Geldern aus dem Ausland sowie der Zahlung von Staatsgebühren und Steuern. Ausländische Staatsbürger müssen sich der Besonderheiten der Devisengesetzgebung und des Besteuerungsverfahrens bei Immobiliengeschäften in Belarus bewusst sein.

Zahlung der Transaktion: Währung und Geldtransfer

Gesetzlich müssen alle Immobiliengeschäfte in der Republik Belarus in belarussischen Rubeln (BYN) abgewickelt werden, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers oder Verkäufers und der für die Zahlung im Ausland verwendeten Währung.

Besonderheiten des Geldtransfers:

• Ausländische Käufer können Geld in Fremdwährung (z. B. USD, EUR, RUB) auf ein belarussisches Bankkonto überweisen, jedoch müssen die Gelder zum Zeitpunkt der Zahlung in BYN konvertiert werden.
  
• Die Zahlung für die Immobilie kann bar (im Rahmen der von der Bank des Verkäufers festgelegten Grenzen) oder per Überweisung auf das Konto des Verkäufers erfolgen.
  
• Wird die Transaktion durch einen Vertreter durchgeführt, ist eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht erforderlich, die auch das Recht zur Durchführung von Bankgeschäften im Namen des Käufers umfasst.
  

Banken können Dokumente anfordern, die die Herkunft der Gelder des Käufers bestätigen (z. B. Kaufvertrag, Einkommensnachweis, Kontoauszüge etc.). Es empfiehlt sich, sich im Voraus mit einem Anwalt und der Bank abzustimmen, um Transaktionssperren zu vermeiden.

Steuern beim Immobilienerwerb

Beim Kauf einer Immobilie fällt keine Steuer auf den Erwerb von Wohnraum an. Der Eigentümer muss jedoch eine Grundstücks- und Immobiliensteuer entrichten, die jährlich in zwei Raten gezahlt werden kann. Die Steuerbehörde versendet Zahlungsmitteilungen.

Berücksichtigen Sie zudem die Besteuerung in folgenden Fällen:

1. Bei späterem Immobilienverkauf: Entschließt sich der ausländische Staatsbürger zum Verkauf der Wohnung, kann Einkommensteuer anfallen (13 % auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis — sofern kein internationales Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung greift).
   
2. Bei der Vermietung von Immobilien: Eine Registrierung bei der Steuerbehörde ist erforderlich, und die Einkommensteuer ist zum geltenden Satz zu entrichten.
   

Devisentransfers und Devisenregulierung

Ausländische Staatsbürger sind berechtigt, ein Girokonto bei einer belarussischen Bank zu eröffnen, auf das Gelder für den Immobilienkauf überwiesen werden können. Alle Transaktionsdokumente müssen ordnungsgemäß erstellt, ins Russische oder Belarussische übersetzt und ggf. legalisiert werden.

Beim Abschluss von Währungsverträgen mit Gebietsfremden (z. B. wenn der Verkäufer ein belarussisches Unternehmen ist) kann eine Registrierung dieser Verträge bei der Nationalbank erforderlich sein. Es ist ratsam, einen erfahrenen Anwalt zu konsultieren, um die Notwendigkeit einer Registrierung zu klären.

Empfehlungen zum Schutz finanzieller Interessen

Rechtliche Unterstützung ist besonders wichtig in den Phasen:

• Der Bestätigung der Herkunft der Gelder für den Immobilienkauf im Falle einer Banküberweisung oder Bareinzahlung.
• Von Devisentransfers und Währungsumrechnung.
• Der Zahlung von Gebühren und potenziellen Steuern.
• Der Vermietung oder des späteren Verkaufs der Immobilie.

AMBY Legal empfiehlt die Hinzuziehung erfahrener Spezialisten für Immobilienrecht und Steuerplanung. Dies hilft, Fehler und übermäßige Kosten zu vermeiden und stellt sicher, dass die Transaktion im Einklang mit dem belarussischen Recht strukturiert wird.

Häufige Risiken beim Immobilienerwerb durch ausländische Staatsbürger und deren Vermeidung

Der Immobilienerwerb in einem anderen Land ist stets mit gewissen Risiken verbunden. Im Falle ausländischer Staatsbürger in der Republik Belarus kommen zu den üblichen Risiken von Immobilientransaktionen noch Besonderheiten der Gesetzgebung, der Devisenregulierung und mögliche Sprachbarrieren hinzu. Um eventuelle Probleme zu minimieren, ist es entscheidend, alle potenziellen Risiken im Voraus zu berücksichtigen und Vorkehrungen zu treffen.

1. Risiko der rechtlichen Unklarheit der Immobilie

Eines der häufigsten Risiken ist der Kauf einer Wohnung mit rechtlichen Mängeln, wie etwa:

• Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte Dritter an der Immobilie.
  
• Die Unfähigkeit des Verkäufers, sein Eigentum nachzuweisen (z. B. wegen fehlender Eigentumsunterlagen).
  
• Unbezahlten Nebenkosten und Steuern, die auf den neuen Eigentümer übergehen können.
  

Wie man es vermeidet:
Führen Sie eine gründliche rechtliche Prüfung der Immobilie durch. Dies kann durch Einsichtnahme in staatliche Immobilienregister und Prüfung von Eigentums- und Vertragsdokumenten erfolgen.
Ebenso wichtig ist die Überprüfung der Legitimität des Verkäufers: Stellen Sie sicher, dass er der rechtmäßige Eigentümer ist und die Transaktion durchführen darf.

2. Risiko einer fehlerhaften Abwicklung der Transaktion

Unerfahrenheit oder unsachgemäße Dokumentenvorbereitung können zur Nichtigkeit der Transaktion oder zu Streitigkeiten führen. Dies gilt insbesondere für ausländische Staatsbürger, die mit der belarussischen Gesetzgebung möglicherweise nicht vollständig vertraut sind.

Wie man es vermeidet:
Konsultieren Sie stets erfahrene Anwälte, um alle erforderlichen Dokumente für die Transaktion vorzubereiten, deren ordnungsgemäße Ausführung zu gewährleisten und die Einhaltung gesetzlicher Anforderungen sicherzustellen. Achten Sie zudem auf eine professionelle Übersetzung von Dokumenten, um Fehler durch Sprachbarrieren zu vermeiden.

3. Risiko von Fehlern bei Geldtransfers

Bei der Überweisung großer Geldbeträge aus dem Ausland, insbesondere bei Immobilientransaktionen, können Probleme im Zusammenhang mit der Devisenregulierung, der Verifizierung der Herkunft der Gelder oder Konversionsfehlern auftreten.

Wie man es vermeidet:
Konsultieren Sie die Bank und wählen Sie den korrekten Weg für den Geldtransfer zur Transaktion. Klären Sie im Voraus ab, welche Dokumente zur Bestätigung der legalen Herkunft der Mittel erforderlich sein könnten.
Dokumentieren Sie den gesamten Transferprozess, um Missverständnisse mit Steuer- oder Finanzbehörden zu vermeiden.

4. Risiko einer falschen Immobilienauswahl

Einige ausländische Staatsbürger können beim Erwerb bestimmter Immobilienarten auf Beschränkungen stoßen, etwa beim Erwerb von Grundstücken in Grenzgebieten oder von Objekten, die als Kulturgüter eingestuft sind und für deren Erwerb Sondergenehmigungen erforderlich sind.

Wie man es vermeidet:
Überprüfen Sie die Beschränkungen für die Art der Immobilie, die Sie erwerben möchten. Einige Objekte unterliegen Einschränkungen für ausländische Staatsbürger, etwa in Grenzgebieten oder staatlich geschützten Zonen.
Konsultieren Sie Anwälte, um den Status der Immobilie zu überprüfen und festzustellen, ob zusätzliche Anforderungen für den Erwerb durch einen Ausländer bestehen.

5. Risiko steuerlicher Verpflichtungen

Ausländische Bürger, die in Belarus Immobilien erwerben, können bei der Vermietung oder einem späteren Verkauf der Immobilie mit steuerlichen Verpflichtungen konfrontiert werden. Dies gilt insbesondere für Personen, die mit dem belarussischen Steuerrecht nicht vertraut sind.

Wie man es vermeidet:
Konsultieren Sie in der Planungsphase des Kaufs Steueranwälte, um künftige Verpflichtungen zu verstehen, einschließlich potenzieller Steuern auf Mieteinnahmen oder Immobilienverkäufe.
Prüfen Sie, ob Mieteinnahmen oder andere immobilienbezogene Transaktionen registriert werden müssen und welche Steuern anfallen.

6. Risiko der Nichterfüllung von Kaufvertragsbedingungen durch den Verkäufer

Es kommt vor, dass ein Verkäufer die Vertragsbedingungen nach der Unterzeichnung ändert oder nicht einhält (z. B. die Übergabe der Immobilie verzögert oder Schulden verschweigt).

Wie man es vermeidet:
Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag erst nach vollständiger Prüfung aller Bedingungen und Sicherstellung, dass Garantien für die Vertragserfüllung durch den Verkäufer vorliegen.
Nehmen Sie Bestimmungen über Vertragsstrafen und Haftung für den Fall der Nichterfüllung durch den Verkäufer in den Vertrag auf.

Fazit

Beim Kauf einer Wohnung in der Republik Belarus als ausländischer Staatsbürger ist es wichtig, die Immobilie sorgfältig auszuwählen, die rechtliche Sauberkeit der Transaktion zu überprüfen und Dokumente sowie Geldtransfers ordnungsgemäß abzuwickeln. Um rechtliche, finanzielle und steuerliche Risiken zu vermeiden, empfiehlt sich die Konsultation erfahrener Anwälte und Notare. Professionelle Unterstützung gewährleistet die Transaktionssicherheit und schützt Ihre Rechte in jeder Phase.

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