Kauf eines Hauses durch einen ausländischen Staatsbürger in der Republik Belarus: Ein aktueller Leitfaden 2026

Das ausländische Interesse an belarussischem Wohneigentum ist auch im Jahr 2026 ungebrochen. Dazu tragen relativ günstige Häuser in den Vororten von Minsk und den regionalen Zentren, die anhaltende Nachfrage von Bürgern aus Russland, Kasachstan, Usbekistan und dem Nahen Osten sowie die schrittweise Liberalisierung der Bodengesetzgebung bei, die 2023 begonnen hat. Der Prozess für einen ausländischen Käufer weist jedoch nach wie vor seine Besonderheiten auf – vom rechtlichen Regime des Grundstücks unter dem Haus über die Herkunftsnachweise für die Gelder bis hin zu den steuerlichen Folgen.

Nachfolgend erläutern wir, was ein ausländischer Staatsbürger beim Hauskauf in Belarus im Jahr 2026 wissen muss: Grundstücksrechte, Steuern, migrationsrechtliche Implikationen und worauf zu achten ist, wenn die Immobilie in einer Ehe mit einem Staatsbürger der Republik Belarus erworben wird.

Rechtsrahmen: Kann ein Ausländer ein Haus und Land in Belarus besitzen?

Ausländische Staatsangehörige und Staatenlose haben das Recht, Wohnhäuser, Datschen, Wohnungen und Gewerbeimmobilien in Belarus zu erwerben – diese Regel hat sich nicht geändert. Die wichtigste Neuerung betrifft den Grund und Boden. Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine neue Fassung des Gesetzbuches über Grund und Boden („Landgesetzbuch“), die die Möglichkeiten von Ausländern zum Erwerb von Grundstücken in Privateigentum erheblich erweitert hat; im Jahr 2026 finden diese Regeln in vollem Umfang Anwendung.

Ein Grundstück kann sich im Privateigentum eines ausländischen Staatsangehörigen oder Staatenlosen befinden, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, in den folgenden Fällen:

• Erlangung des Grundstücks durch Erbschaft;
• Erwerb von registrierten Anteilen an einem Grundstück und dem darauf befindlichen Wohnhaus, der Datsche, einer registrierten Wohnung in einem gebauten Mehrfamilienhaus bzw. Reihenhaus oder Gartenhaus im Wege eines zivilrechtlichen Rechtsgeschäfts – oder gerichtliche Feststellung solcher Anteile;
• Erwerb eines Grundstücks in gemeinschaftlichem Gesamteigentum während der Ehe mit einem belarussischen Staatsbürger, einschließlich des Falls der anschließenden Aufteilung des gemeinsam erworbenen Eigentums;
• Erwerb eines Anteils an einem Grundstück im Wege eines zivilrechtlichen Rechtsgeschäfts oder einer gerichtlichen Entscheidung, das im Alleineigentum eines der Ehegatten (früheren Ehegatten) steht und auf dem sich ein Haus, eine Datsche, eine registrierte Wohnung in einem Reihenhaus oder ein Gartenhaus befindet, welches das gemeinschaftliche Gesamteigentum der Ehegatten bildet;
• in anderen, durch die Gesetzgebung ausdrücklich vorgesehenen Fällen.

Fällt das Grundstück unter dem Haus unter keine dieser Kategorien, erwirbt der Ausländer das Eigentum am Gebäude selbst, während das Grundstück entweder an ihn verpachtet wird oder in einem anderen rechtlichen Status beim bisherigen Inhaber verbleibt. Um genau zu klären, wie ein konkretes Objekt übertragen werden kann, empfiehlt sich vor Vertragsunterzeichnung ein maßgeschneidertes Rechtsgutachten.

Erwerbssteuer und laufende Zahlungen

Die gute Nachricht gilt weiterhin: Beim Hauskauf in Belarus fällt keine Erwerbssteuer an – eine solche Steuer existiert schlichtweg nicht. Die wesentlichen steuerlichen Pflichten entstehen erst nach der Transaktion.

Immobiliensteuer. Der Eigentümer zahlt nach dem Steuergesetzbuch eine jährliche Immobiliensteuer zu einem allgemeinen Steuersatz von 0,1 % des steuerlichen Einheitswerts des Objekts. Seit 2026 gelten höhere Koeffizienten für große Häuser (über 200–300 qm), sodass Eigentümer geräumiger Villen die steuerliche Belastung im Voraus kalkulieren sollten. Aktuelle Sätze und Berechnungsgrundlagen werden vom Ministerium für Steuern und Abgaben veröffentlicht.

Grundsteuer oder Pachtzins. Befindet sich das Grundstück unter dem Haus im Eigentum des ausländischen Staatsbürgers, ist eine Grundsteuer zu entrichten. Ist das Grundstück verpachtet, fällt ein Pachtzins zu den von den lokalen Behörden festgesetzten Sätzen an.

Einkommensteuer beim Verkauf. Wenn ein ausländischer Staatsangehöriger, der kein belarussischer steuerlicher Ansässiger ist (weniger als 183 Tage im Kalenderjahr im Land), das Haus später verkauft, wird eine Einkommensteuer von 13 % fällig – berechnet nicht auf den vollen Verkaufspreis, sondern auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und nachgewiesenen Anschaffungskosten. Ausländische Staatsangehörige mit steuerlicher Ansässigkeit in Belarus genießen dieselben Vergünstigungen wie belarussische Staatsbürger: Der Verkauf eines Wohnhauses innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ist von der Einkommensteuer befreit.

Müssen Sie die Herkunft der Mittel deklarieren?

Die Regeln für die Einkommens- und Vermögensdeklaration in Belarus sind in einem gesonderten Gesetz geregelt. Eine Privatperson ist verpflichtet, auf schriftliche Aufforderung der Steuerbehörde eine Einkommens- und Vermögenserklärung abzugeben, wenn der Behörde Informationen vorliegen, dass der Wert des Vermögens und der Ausgaben einer Person die Einnahmen aus legalen Quellen um mindestens 250 Basiseinheiten übersteigt.

Ab dem 1. Januar 2026 wurde die Basiseinheit in Belarus auf 45 Rubel festgesetzt, wie durch den Beschluss des Ministerrates bestätigt wurde. Dementsprechend liegt der Schwellenwert, der im Jahr 2026 eine Deklarationsaufforderung auslösen kann, bei 11.250 belarussischen Rubel.

Die Deklarationspflicht gilt sowohl für belarussische Staatsbürger als auch für ausländische Staatsangehörige – letztere jedoch nur dann, wenn sie ihren permanenten Wohnsitz im Land haben. Ausländer ohne ständigen Aufenthaltsstatus fallen nicht unter diese Regel; allerdings stößt die Herkunft größerer Geldbeträge bei der abwickelnden Bank und dem die Transaktion beurkundenden Notar dennoch auf Interesse, weshalb das Bereitstellen entsprechender Nachweise eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme ist.

Nebenkosten und Versorgungsleistungen

Ausländische Eigentümer haben keinen Anspruch auf subventionierte Versorgungstarife – Zahlungen erfolgen zu den vollen (wirtschaftlich begründeten) Tarifen. Der subventionierte Tarif kann nur für solche Familienmitglieder gelten, die an der Immobilie gemeldet sind und die belarussische Staatsbürgerschaft besitzen. Die Vermietung der Immobilie an einen belarussischen Mieter verschafft einem ausländischen Eigentümer keinen Zugang zum subventionierten Tarif.

Erleichtert der Hauskauf die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung?

Anders als in einigen anderen Ländern begründet der bloße Kauf einer Immobilie in Belarus nicht automatisch das Recht auf einen dauerhaften Aufenthalt. Er eröffnet jedoch einen vereinfachten Weg – eine befristete Aufenthaltsgenehmigung (TRP / Aufenthaltserlaubnis).

Gemäß dem Gesetz „Über den Rechtsstatus ausländischer Staatsbürger und Staatenloser in der Republik Belarus“ hat ein ausländischer Staatsangehöriger, der Eigentümer einer Wohnimmobilie in Belarus ist, Anspruch auf eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für die Dauer von bis zu einem Jahr mit der Möglichkeit der Verlängerung. Bei Vorliegen einer legalen Einnahmequelle können auch Familienmitglieder des Eigentümers eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (Niederlassungserlaubnis) kann nicht direkt auf der Grundlage des Immobilienkaufs erlangt werden; jedoch begründet der ununterbrochene Aufenthalt im Land mit befristetem Aufenthaltsstatus für den gesetzlich festgelegten Zeitraum den Anspruch auf den Übergang zum Daueraufenthalt.

Russische Staatsangehörige sollten separat beachten: Für sie bleibt die russische Staatsbürgerschaft selbst eine eigenständige Grundlage für die Erteilung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung in Belarus.

Wenn ein ausländischer Käufer mit einem belarussischen Staatsbürger verheiratet ist

Eine besondere Reihe von Fragestellungen ergibt sich, wenn ein ausländischer Käufer mit einem Staatsbürger der Republik Belarus verheiratet ist und plant, das Haus (oder einen Anteil daran) auf den eigenen Namen, auf den Namen des belarussischen Ehegatten oder in gemeinschaftlichem Gesamteigentum zu registrieren.

Gemäß dem Ehe- und Familienrechtgesetzbuch der Republik Belarus gilt Vermögen, das Ehegatten während der Ehe erwerben, unabhängig davon, auf welchen Ehegatten es registriert ist und wer die Mittel beigesteuert hat, als gemeinschaftliches Gesamteigentum (Artikel 23). Die Anteile an diesem Vermögen gelten als gleich groß, sofern ein Ehevertrag nichts anderes bestimmt (Artikel 24). Vermögen, das jedem Ehegatten vor der Ehe gehörte oder während der Ehe durch Schenkung oder Erbschaft zugefallen ist, bleibt dessen persönliches Eigentum (Artikel 26).

Genau dieses gesetzliche Regime des gemeinschaftlichen Gesamteigentums ermöglicht es einem ausländischen Ehegatten, das Grundstück im Privateigentum statt nur in Pacht zu erwerben. Wenn die Parteien eine andere Aufteilung wünschen – beispielsweise die Einstufung des Hauses als persönliches Eigentum eines Ehegatten oder die Festlegung der Aufteilung im Voraus für den Fall einer Scheidung –, ist ein Ehevertrag das richtige Mittel. Dieser bedarf der notariellen Beurkundung und, sofern er immobilienrechtliche Bestimmungen enthält, der staatlichen Registrierung.

Die Erbschaft ist ein weiterer Weg. Ausländische Erben haben nun das Recht, Grundstücke im Privateigentum oder im lebenslang vererbbaren Besitz auch dann zu erhalten, wenn kein verwandtschaftliches Verhältnis zu einem belarussischen Erblasser besteht, was die Erbschaftsannahme ohne persönliche Anwesenheit für ausländische Familien erheblich vereinfacht hat.

Schritt-für-Schritt-Algorithmus für einen ausländischen Käufer im Jahr 2026

Nachfolgend ist der praktische Ablauf dargestellt, den wir Mandanten bei der Begleitung solcher Transaktionen empfehlen.

1. Vorbereitung. Festlegung von Budget, Region und Immobilientyp (Stadthaus, Landhaus bei Minsk, Datsche) sowie Prüfung der aktuellen Marktpreisspannen.
2. Rechtliche Prüfung des Objekts und des Verkäufers. Einholung eines Auszugs aus dem Staatlichen Immobilienregister (EGR) und Prüfung auf Belastungen, Pfändungen (gerichtliche Verfügungsbeschränkungen), gemeldete Bewohner sowie offene Versorgungs- oder Steuerschulden. Dies ist die Phase, in der verborgene Risiken zutage treten und in der die Unterstützung bei Streitigkeiten aus Immobilienkaufverträgen hilft, zu vermeiden, dass Sie die Probleme anderer übernehmen.
3. Persönliche Dokumente des Käufers. Ein gültiger Reisepass (gegebenenfalls mit beglaubigter Übersetzung), eine Migrationskarte oder ein Einreisestempel sowie ggf. die Anmeldung am Aufenthaltsort. Käufer, die kein Russisch oder Belarussisch sprechen, benötigen bei der Unterzeichnung einen vereidigten Dolmetscher.
4. Vorvertrag. Fixierung von Preis, Frist, Anzahlung, Zahlungsmodalitäten und Kostenverteilung.
5. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Üblicherweise erfolgt dies durch einen Notar oder einen Registrator der staatlichen Immobilienregistrierungsorganisation.
6. Staatliche Registrierung des Eigentumsübergangs. Wird von der Registrierungsbehörde (Agentur für staatliche Registrierung und Landkataster) durchgeführt. Ab diesem Moment wird der Ausländer zum vollständigen juristischen Eigentümer.
7. Steuerliche Registrierung und Pflichtzahlungen. Immobiliensteuer plus entweder Grundsteuer oder Pachtzins für das Grundstück.
8. Migrationsstatus, falls erforderlich. Auf Grundlage der Bescheinigung über die staatliche Registrierung kann der Ausländer den Antrag auf eine befristete Aufenthaltsgenehmigung (TRP) einleiten.

Jede Phase birgt Fallstricke – von der Grundstücksunterteilung bis hin zu Zahlungen in Fremdwährung zwischen Nichtansässigen. Aus diesem Grund raten wir ausländischen Käufern, nicht an professioneller Unterstützung bei Immobilientransaktionen zu sparen: Die Kosten für einen Rechtsanwalt stehen in keinem Verhältnis zu den Verlusten aus einer rückgängig gemachten oder erfolgreich angefochtenen Transaktion.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer ein Haus in Belarus aus der Ferne kaufen, ohne anzureisen?

Das Geschäft kann formal über einen Vertreter auf Basis einer notariell beglaubigten Vollmacht abgewickelt werden. In der Praxis bestehen die allermeisten Notare und Banken jedoch darauf, dass der Käufer zumindest zur Identifizierung persönlich anwesend ist. Das optimale Format ist die Vorbereitung der Dokumente aus der Ferne verbunden mit einem kurzen Besuchsaufenthalt zur Unterzeichnung.

Benötigt ein Ausländer ein belarussisches Bankkonto, um ein Haus zu kaufen?

Nicht zwingend, aber ein lokales Konto erleichtert die Devisenkontrolle, Steuerzahlungen und Nebenkostenabrechnungen im Anschluss erheblich.

Was geschieht mit dem Grundstück, wenn das Haus später an einen anderen Ausländer verkauft wird?

Wenn beide Parteien Ausländer sind und keine der Voraussetzungen für das Privateigentum greift (Erbschaft, Ehe mit einem belarussischen Staatsbürger etc.), wird das Grundstück auf Pachtbasis neu registriert. Das Eigentum am Gebäude selbst bleibt davon unberührt.

Ist ein unabhängiges Wertgutachten für das Haus obligatorisch?

Für die meisten Transaktionen zwischen Privatpersonen nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen – es schützt vor überhöhten Preisen und vereinfacht die Steuerberechnung bei einem eventuellen späteren Weiterverkauf.

Wie lange dauert das gesamte Verfahren?

Bei vollständigen Unterlagen und ohne Komplikationen 2 bis 4 Wochen. Miteigentum, Anteile, Hypotheken oder streitige Dokumente verlängern den Zeitrahmen.

Fazit

Das rechtliche Umfeld für ausländische Immobilienkäufer in Belarus bleibt im Jahr 2026 günstig: erweiterte Grundstücksrechte bleiben erhalten, die steuerliche Belastung ist moderat und der TRP-Mechanismus auf Basis von Wohneigentum ist voll funktionsfähig. Gleichzeitig erfordert der Prozess sorgfältige Liebe zum Detail – von der ordnungsgemäßen Due-Diligence-Prüfung des Verkäufers bis hin zur korrekten Handhabung des ehelichen Güterrechts.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine umfassende Transaktionsberatung benötigen, ist das Team von AMBY Legal gerne für Sie da. Unsere Erfahrung seit 2015 und unsere fundierte Kenntnis der belarussischen Praxis ermöglichen es uns, die Transaktion so zu strukturieren, dass Sie genau den Umfang an Rechten erhalten, auf den Sie zählen.