O interesse estrangeiro por imóveis residenciais bielorrussos mantém-se estável em 2026. Casas relativamente acessíveis nos subúrbios de Minsk e centros regionais, a procura contínua de cidadãos da Rússia, Cazaquistão, Uzbequistão e países do Médio Oriente, bem como a gradual liberalização da legislação fundiária iniciada em 2023, desempenham um papel relevante. Contudo, o processo para um comprador estrangeiro ainda apresenta especificidades próprias — desde o regime jurídico do terreno sob a casa até à declaração de origem de fundos e consequências fiscais.
Abaixo abordamos o que um cidadão estrangeiro precisa de saber ao comprar uma casa na Bielorrússia em 2026: direitos fundiários, impostos, implicações migratórias e o que ter em conta se o imóvel for adquirido na constância do casamento com um cidadão da República da Bielorrússia.
Os cidadãos estrangeiros e apátridas têm o direito de comprar casas residenciais, dachas, apartamentos e imóveis comerciais na Bielorrússia — esta regra não sofreu alterações. A principal alteração diz respeito aos solos. Uma nova versão do Código da Terra entrou em vigor a 1 de janeiro de 2023 e alargou substancialmente a capacidade dos estrangeiros para deterem parcelas de terreno em propriedade privada; em 2026, estas regras aplicam-se na íntegra.
Uma parcela de terreno pode pertencer à propriedade privada de um cidadão estrangeiro ou apátrida, salvo disposição em contrário da lei, nos seguintes casos:
Se a parcela sob a casa não se enquadrar em nenhuma destas categorias, o estrangeiro adquire a propriedade do edifício em si, enquanto o terreno lhe é arrendado ou permanece sob outro regime jurídico com o seu titular anterior. A melhor forma de esclarecer exatamente como um imóvel específico pode ser transmitido é através de um parecer jurídico personalizado antes da assinatura do contrato.
A boa notícia mantém-se: não existe imposto de aquisição ao comprar uma casa na Bielorrússia — tal imposto simplesmente não existe. As principais obrigações fiscais surgem após a transação.
Imposto sobre bens imóveis. O proprietário paga anualmente um imposto sobre bens imóveis à taxa individual básica de 0,1 % do valor calculado do objeto nos termos do Código Fiscal. Desde 2026, aplicam-se coeficientes mais elevados a casas grandes (com mais de 200–300 m²), pelo que os proprietários de chalés espaçosos devem prever o encargo fiscal antecipadamente. As taxas atuais e regras de cálculo são publicadas pelo Ministério dos Impostos e Contribuições.
Imposto predial ou renda de arrendamento. Se a parcela de terreno sob a casa pertencer ao cidadão estrangeiro, paga-se anualmente o imposto predial. Se o terreno for arrendado, aplica-se uma taxa de arrendamento fixada pelas autoridades locais.
Imposto sobre o rendimento na venda. Quando um cidadão estrangeiro que não seja residente fiscal na Bielorrússia (menos de 183 dias no país durante o ano civil) vender posteriormente a casa, é devido imposto sobre o rendimento à taxa de 13 % — calculado não sobre o preço total de venda, mas sobre a diferença entre o preço de venda e os custos de aquisição comprovados por documentos. Os cidadãos estrangeiros que sejam residentes fiscais na Bielorrússia beneficiam da mesma isenção que os cidadãos nacionais: a venda de uma casa residencial num período de cinco anos está isenta de imposto sobre o rendimento.
As regras de declaração de rendimentos e bens na Bielorrússia estão estipuladas numa lei autónoma. Um indivíduo é obrigado a apresentar uma declaração de rendimentos e bens mediante pedido escrito da autoridade fiscal, caso esta disponha de informações de que o valor dos bens e despesas da pessoa excede os seus rendimentos de fontes lícitas em pelo menos 250 unidades base.
A partir de 1 de janeiro de 2026, a unidade de base na Bielorrússia foi fixada em 45 rublos, conforme confirmado pela Resolução do Conselho de Ministros. Por conseguinte, o limiar que pode desencadear um pedido de declaração em 2026 é de 11 250 rublos bielorrussos.
O requisito de declaração abrange tanto os cidadãos da Bielorrússia como os cidadãos estrangeiros — mas, para estes últimos, apenas quando residem permanentemente no país. Os estrangeiros sem estatuto de residentes permanentes estão excluídos desta regra; no entanto, a origem de fundos significativos continua a suscitar interesse por parte do banco que processa a transferência e do notário que certifica o ato, pelo que dispor de documentos comprovativos constitui uma precaução prudente.
Os proprietários estrangeiros não têm direito a tarifas de serviços públicos subsidiadas — os pagamentos são efetuados a taxas integrais (economicamente justificadas). A tarifa subsidiada só pode aplicar-se aos membros da família registados no imóvel que possuam cidadania bielorrussa. O arrendamento do imóvel a um inquilino bielorrusso não confere o direito à tarifa subsidiada a um proprietário estrangeiro.
Ao contrário de vários outros países, o mero facto de comprar um imóvel na Bielorrússia não cria automaticamente o direito à residência permanente. No entanto, abre uma via mais simples — a autorização de residência temporária (ART).
Nos termos da Lei «Sobre o Estatuto Jurídico de Cidadãos Estrangeiros e Apátridas na República da Bielorrússia», um cidadão estrangeiro proprietário de um imóvel residencial na Bielorrússia tem direito a uma autorização de residência temporária por um período máximo de um ano, com possibilidade de renovação. Caso exista uma fonte lícita de rendimento, os membros da família do proprietário também podem solicitar uma ART. Não é possível obter uma autorização de residência permanente diretamente com base na compra de um imóvel; contudo, a residência contínua no país sob o estatuto de ART durante o período estabelecido por lei constitui fundamento para a transição para a residência permanente.
Os cidadãos russos devem notar separadamente: para eles, a cidadania russa constitui por si só um fundamento autónomo para a obtenção de uma autorização de residência permanente na Bielorrússia.
Surge um conjunto distinto de questões quando um comprador estrangeiro é casado com um cidadão da República da Bielorrússia e planeia registar a casa (ou uma quota da mesma) em seu próprio nome, em nome do cônjuge bielorrusso ou em regime de comunhão conjugal.
Nos termos do Código da República da Bielorrússia sobre o Casamento e a Família, os bens adquiridos pelos cônjuges durante o casamento são reconhecidos como bens comuns do casal, independentemente de qual dos cônjuges esteja registado como proprietário e de quem tenha contribuído com os fundos (Artigo 23). As quotas na divisão de tais bens consideram-se iguais, salvo se uma convenção antenupcial dispuser em contrário (Artigo 24). Os bens que pertenciam a cada cônjuge antes do casamento ou recebidos durante o mesmo por doação ou herança continuam a ser bens próprios desse cônjuge (Artigo 26).
É precisamente este regime legal de bens comuns que permite a um cônjuge estrangeiro obter a parcela de terreno em propriedade privada e não apenas em regime de arrendamento. Se as partes pretenderem uma distribuição diferente — por exemplo, considerando a casa como bem próprio de um cônjuge ou fixando antecipadamente a divisão para a eventualidade de divórcio —, um contrato antenupcial é o instrumento adequado. Exige certificação notarial e, caso contenha disposições relativas a imóveis, registo estatal.
A herança constitui outra via. Os herdeiros estrangeiros têm agora o direito de receber parcelas de terreno em propriedade privada ou em posse hereditária vitalícia, mesmo na ausência de laços familiares com o testador bielorrusso, o que simplificou significativamente a herança sem presença pessoal para famílias estrangeiras.
Abaixo apresenta-se a sequência prática que recomendamos aos clientes no apoio a estas transações.
Cada fase apresenta armadilhas — desde o loteamento de terrenos a pagamentos cambiais entre não-residentes. Por conseguinte, aconselhamos os compradores estrangeiros a não descurarem o apoio profissional a transações imobiliárias: o custo de um advogado é incomparável com as perdas decorrentes de uma transação anulada ou contestada com sucesso.
A transação pode ser formalmente concluída através de um representante munido de procuração notarial. Na prática, a maioria dos notários e bancos continua a insistir na presença do comprador, pelo menos para efeitos de identificação. O formato ideal consiste na preparação remota de documentos seguida de uma breve deslocação para a assinatura.
Em rigor, não, mas uma conta local simplifica enormemente o controlo cambial, o pagamento de impostos e o posterior pagamento das despesas de serviços públicos.
Se ambas as partes forem estrangeiras e não se aplicar nenhum dos fundamentos de propriedade privada (herança, casamento com cidadão bielorrusso, etc.), o terreno será novamente registado em regime de arrendamento. A propriedade do edifício em si mantém-se.
Não é obrigatória para a maioria das transações entre particulares, mas é vivamente recomendada — protege contra preços inflacionados e simplifica o cálculo fiscal em caso de revenda futura.
Com a documentação completa e sem complicações, 2 a 4 semanas. A compropriedade, quotas, hipotecas ou documentos litigiosos prolongam o prazo.
O enquadramento jurídico para compradores estrangeiros de imóveis na Bielorrússia em 2026 continua a ser favorável: os direitos fundiários alargados mantêm-se, a carga fiscal é moderada e o mecanismo de ART baseado na propriedade imobiliária está plenamente operacional. Em simultâneo, o processo exige atenção meticulosa aos detalhes — desde a devida auditoria jurídica (due diligence) ao vendedor até ao tratamento correto do regime de bens conjugais.
Se tiver mais questões ou precisar de apoio integral na transação, a equipa da AMBY Legal está pronta para ajudar. A nossa experiência desde 2015 e o conhecimento profundo da prática bielorrussa permitem-nos estruturar a transação para que obtenha exatamente a amplitude de direitos com que contava.
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