Покупка дома иностранным гражданином в Республике Беларусь: руководство на 2026 год

Интерес иностранцев к белорусской жилой недвижимости в 2026 году остаётся стабильным: сказываются относительно низкие цены на дома в пригородах Минска и областных центрах, спрос со стороны граждан России, Казахстана, Узбекистана и стран Ближнего Востока, а также постепенная либерализация земельного законодательства, которая началась в 2023 году и полностью сохраняет своё действие. При этом сама процедура для иностранного покупателя по-прежнему имеет свои особенности — от правового режима земельного участка под домом до порядка декларирования средств и налоговых последствий.

В этом материале мы разберём, что нужно знать иностранному гражданину при покупке дома в Беларуси в 2026 году: какие права он получает на землю, сколько придётся платить государству, как влияет сделка на миграционный статус и что учитывать, если недвижимость приобретается в браке с гражданином Республики Беларусь.

Правовая основа: может ли иностранец купить дом и землю

Иностранные граждане и лица без гражданства вправе приобретать в Беларуси жилые дома, дачи, квартиры и коммерческую недвижимость — это положение не менялось. Ключевые изменения касаются земли. С 1 января 2023 года действует новая редакция Кодекса о земле, которая существенно расширила возможности иностранцев по владению земельными участками, и в 2026 году эти нормы работают в полном объёме.

Земельный участок может находиться в частной собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, если иное не установлено законодательными актами, в следующих случаях:

• получение земельного участка по наследству;
• приобретение по гражданско-правовой сделке зарегистрированных долей в праве собственности на земельный участок и расположенные на нём жилой дом, дачу (в том числе не завершённые строительством и законсервированные в установленном порядке), зарегистрированную квартиру в блокированном жилом доме, садовый домик, либо признания судом за иностранцем доли в праве собственности на эти объекты;
• приобретение в период брака с гражданином Республики Беларусь в общую совместную собственность земельного участка, в том числе при последующем разделе совместно нажитого имущества;
• приобретение по гражданско-правовой сделке или судебному постановлению доли в праве собственности на земельный участок, являющийся собственностью одного из супругов (бывших супругов), на котором расположен жилой дом, дача, зарегистрированная квартира в блокированном жилом доме или садовый домик, относящиеся к общей совместной собственности супругов;
• иные случаи, прямо предусмотренные законодательством.

Если участок под домом не попадает ни в одну из этих категорий, иностранец получает право собственности на само строение, а земля предоставляется ему в аренду или сохраняется в другом правовом режиме за прежним владельцем. Разобраться, каким именно способом можно оформить конкретный объект, помогает юридический анализ сделки до подписания договора.

Налог на приобретение и текущие платежи

При покупке дома в Беларуси иностранный покупатель не платит налог на приобретение — такого налога попросту нет. Основные фискальные обязательства возникают уже после сделки.

Налог на недвижимость. Собственник дома ежегодно уплачивает налог на недвижимость. Для физических лиц базовая годовая ставка составляет 0,1% от расчётной стоимости объекта, определяемой по правилам Налогового кодекса. С 2026 года для крупных объектов (домов площадью свыше 200–300 кв. м) применяются повышенные коэффициенты, поэтому владельцам просторных коттеджей стоит заранее просчитать налоговую нагрузку. Актуальные ставки и порядок расчёта доступны на официальном сайте Министерства по налогам и сборам.

Земельный налог или арендная плата. Если земельный участок под домом находится в собственности иностранца, ежегодно уплачивается земельный налог. Если земля предоставлена в аренду — вносится арендная плата, ставки которой устанавливают местные органы власти.

Подоходный налог при продаже. При последующей продаже жилого дома иностранным гражданином, не признаваемым налоговым резидентом Беларуси (то есть находившимся в стране менее 183 дней в календарном году), удерживается подоходный налог в размере 13%. При этом налог считается не со всей стоимости дома, а с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку. Иностранцы — налоговые резиденты Беларуси пользуются теми же льготами, что и граждане страны: продажа одного жилого дома в течение пяти лет освобождается от подоходного налога.

Нужно ли декларировать источник средств

Порядок декларирования доходов и имущества в Беларуси установлен отдельным законом. Физическое лицо обязано подать декларацию о доходах и имуществе по письменному требованию налогового органа, если у последнего появляются данные о превышении стоимости приобретённого имущества и расходов над доходами, полученными из законных источников, на сумму не менее 250 базовых величин.

С 1 января 2026 года базовая величина в Беларуси установлена в размере 45 рублей, что подтверждено постановлением Совета Министров. Соответственно, порог для запроса декларации в 2026 году составляет 11 250 белорусских рублей.

Требование о декларировании распространяется как на граждан Беларуси, так и на иностранных граждан — но только если последние постоянно проживают в стране (имеют разрешение на постоянное проживание). Иностранцы, не имеющие статуса постоянно проживающих, под эти правила не подпадают, однако происхождение крупных денежных средств всё равно интересует банк при переводе денег и нотариуса при удостоверении сделки — рекомендуем заранее подготовить подтверждающие документы.

Коммунальные платежи

На иностранных собственников не распространяются субсидируемые тарифы на коммунальные услуги — оплата производится по полным (экономически обоснованным) тарифам. Льготный тариф может применяться только к тем зарегистрированным по данному адресу членам семьи, у которых есть белорусское гражданство. Сдача дома в аренду белорусскому нанимателю субсидированный тариф собственнику-иностранцу не открывает.

Даёт ли покупка дома право на ВНЖ

В отличие от ряда стран, в Беларуси факт покупки недвижимости не даёт автоматического права на постоянное проживание (ПМЖ). Однако он открывает более простой путь — разрешение на временное проживание (РВП).

Согласно Закону «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь», иностранец, имеющий в собственности жилое помещение в Беларуси, вправе получить РВП сроком до одного года с возможностью последующего продления. При наличии законного источника дохода на РВП могут претендовать и члены семьи собственника. Получить разрешение на постоянное проживание (ПМЖ) на основании покупки недвижимости напрямую нельзя, однако непрерывное проживание в стране в статусе РВП в течение установленного законом срока становится основанием для перехода к ПМЖ.

Отдельно упомянем граждан России — для них сама принадлежность к российскому гражданству по-прежнему является самостоятельным основанием для получения разрешения на постоянное проживание в Беларуси.

Если недвижимость покупает иностранец, состоящий в браке с гражданином Беларуси

Отдельный блок вопросов возникает, когда иностранный покупатель находится в браке с гражданином Республики Беларусь и планирует оформить дом (либо долю в нём) на своё имя, на имя супруга-белоруса или в общую совместную собственность.

По общему правилу Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, имущество, нажитое супругами в период брака, признаётся их общей совместной собственностью независимо от того, на кого из супругов оно оформлено и кто из них внёс денежные средства (статья 23). Доли супругов при разделе такого имущества признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором (статья 24). Одновременно имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное в дар или по наследству, остаётся собственностью каждого из них (статья 26).

Именно этот режим общей совместной собственности и открывает иностранцу-супругу возможность оформить земельный участок именно в частную собственность, а не только в аренду. Однако если стороны хотят закрепить иное распределение прав — например, признать дом личной собственностью одного из супругов или заранее определить порядок раздела при расторжении брака — целесообразно заключить брачный договор. Он подлежит нотариальному удостоверению, а при наличии условий о недвижимости — также государственной регистрации.

Ещё один сценарий — наследование. Иностранные наследники теперь вправе получить в частную собственность или в пожизненное наследуемое владение земельные участки на территории Беларуси даже в тех случаях, когда родственная связь с наследодателем-гражданином отсутствует. Это существенно упростило оформление наследства без личного присутствия в Беларуси для иностранных семей.

Пошаговый алгоритм покупки дома иностранцем в 2026 году

Ниже — практическая последовательность действий, которую мы рекомендуем клиентам при сопровождении сделок.

1. Подготовительный этап. Определить бюджет, регион и тип недвижимости (дом в городе, коттедж под Минском, дача), проверить актуальную рыночную ценовую вилку.
2. Проверка правового статуса объекта и продавца. Получить выписку из ЕГРНИ, проверить отсутствие обременений, арестов, зарегистрированных лиц, задолженностей по коммунальным услугам и налогам. На этом этапе часто выявляются риски, которые может помочь снять юридическое сопровождение споров и сделок по недвижимости.
3. Подготовка личных документов покупателя. Действующий паспорт (при необходимости — нотариально заверенный перевод), миграционная карта или отметка о въезде, при необходимости — регистрация по месту пребывания. Если покупатель не владеет русским или белорусским языком, при подписании договора обязательно присутствие переводчика.
4. Согласование условий и подписание предварительного договора. Здесь фиксируются цена, срок сделки, размер задатка, порядок расчётов и распределение расходов.
5. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Договоры с жилой недвижимостью, как правило, удостоверяются нотариусом или регистратором организации по государственной регистрации недвижимого имущества.
6. Государственная регистрация перехода права собственности. Осуществляется агентством по государственной регистрации и земельному кадастру. С этого момента иностранец становится полноправным собственником.
7. Постановка на налоговый учёт и уплата обязательных платежей. После регистрации возникает обязанность по уплате налога на недвижимость, земельного налога либо арендной платы за землю.
8. Оформление миграционного статуса (при необходимости). На основании свидетельства о государственной регистрации можно инициировать оформление РВП.

Каждый из этапов имеет свои «подводные камни» — от нюансов раздела земельного участка до особенностей валютных расчётов между нерезидентами. Именно поэтому иностранным покупателям мы советуем не экономить на профессиональном сопровождении сделок с недвижимостью: затраты на юриста несопоставимы с потенциальными убытками от отменённой или оспоренной сделки.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить дом в Беларуси удалённо, не приезжая в страну?

Формально сделка возможна через представителя по нотариально удостоверенной доверенности, но большинство нотариусов и банков всё равно требуют личного присутствия покупателя хотя бы на этапе идентификации. Оптимальный формат — сочетание удалённой подготовки документов и одного короткого визита для подписания.

Нужно ли иностранцу открывать счёт в белорусском банке для покупки дома?

Формально расчёт можно произвести и без счёта в белорусском банке, но на практике наличие такого счёта существенно упрощает валютный контроль, оплату налогов и коммунальных услуг в дальнейшем.

Что произойдёт с земельным участком при продаже дома другому иностранцу?

 Если оба покупателя — иностранцы, а основания для передачи земли в частную собственность (наследование, брак с гражданином Беларуси и т. д.) отсутствуют, земельный участок будет переоформлен на праве аренды. Само право собственности на строение при этом сохраняется.

Обязательно ли оценивать дом у независимого оценщика?

 Независимая оценка не является обязательной для большинства сделок купли-продажи между физическими лицами, но настоятельно рекомендуется — она защищает покупателя от завышенной цены и облегчает последующий налоговый расчёт при перепродаже.

Какое время занимает вся процедура?

При отсутствии осложнений и полностью подготовленных документах — от 2 до 4 недель. При сложной структуре сделки (совместная собственность, доли, ипотека, спорные документы) сроки увеличиваются.

Заключение

Правовое поле для иностранных покупателей недвижимости в Беларуси в 2026 году остаётся благоприятным: сохранены расширенные права на землю, действует умеренная налоговая нагрузка, работает механизм получения РВП на основании владения жильём. Одновременно сама процедура требует внимательности к деталям — от корректной проверки продавца до правильного оформления брачно-семейного режима имущества.

Если у Вас остались вопросы о покупке дома в Беларуси или требуется полное сопровождение сделки — команда AMBY Legal готова помочь. Наш опыт с 2015 года и глубокое знание белорусской правоприменительной практики позволяют выстроить сделку так, чтобы Вы получили именно тот объём прав, на который рассчитывали.