Immobilienerwerb in Belarus als Ausländer im Jahr 2026: Verfahren, Beschränkungen und Fallstricke

Ausländer, die sich belarussische Immobilien ansehen, neigen zu einer von zwei Annahmen: Entweder glauben sie, hier überhaupt nichts kaufen zu können, oder sie glauben, alles kaufen zu können, was ein Einheimischer auch kaufen kann, ganz wie zu Hause. Die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen und dreht sich um eine Unterscheidung, die fast jeder übersieht: das Gebäude versus das Grundstück.

Ein Ausländer kann eine Wohnung oder ein Haus als Gebäude kaufen und es im gleichen Umfang wie ein belarussischer Staatsbürger unbeschränkt besitzen – es gibt diesbezüglich keine staatsbürgerschaftsbezogenen Beschränkungen. Land verhält sich anders: Ausländische Einzelpersonen können in Belarus im Allgemeinen kein Land besitzen. Wenn Sie also ein Haus kaufen, erhalten Sie das Haus selbst, aber in der Regel nur einen Pachtvertrag für das darunterliegende Grundstück, wobei der Pachtvertrag auf Ihren Namen umgeschrieben wird. Die Hauptausnahme ist die Erbschaft, durch die ein Ausländer Land im Eigentum erwerben kann; zudem gibt es eine Unionsstaats-Ausnahme für russische Staatsbürger. Abgesehen von dieser Unterscheidung folgt der Kauf einem klaren Verfahren rund um einen Notar und das staatliche Immobilienregister – allerdings mit zahlreichen Fallstricken für Unvorsichtige: ungenehmigte Umbauten, noch an der Adresse gemeldete Personen, versteckte Schulden und Belastungen, die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers sowie die Währungs- und Papierformalien, mit denen ein ausländischer Käufer konfrontiert ist. Und noch etwas, das Käufer oft fälschlicherweise annehmen: Der Besitz von Immobilien verleiht Ihnen von sich aus nicht das Recht, in Belarus zu leben. Dieser Leitfaden behandelt das Verfahren, die Beschränkungen und die Fallstricke.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, nicht der Rechtsberatung. Immobilientransaktionen hängen von ihren spezifischen Fakten ab, prüfen Sie daher Ihre eigene Position, bevor Sie sich auf Aussagen hierin verlassen.

Kann ein Ausländer kaufen? Ja – mit einem großen Aber

Beginnen wir mit der guten Nachricht, die umfassender ist, als die meisten Menschen erwarten. Gemäß dem Gesetz über die Rechtsstellung ausländischer Staatsbürger und Staatenloser können Ausländer – Einzelpersonen, Staatenlose und ausländische Unternehmen – Wohnräume, Häuser und andere Gebäude sowie Gewerbeimmobilien zu Eigentum zu gleichen Bedingungen wie belarussische Staatsbürger erwerben. Es gibt keine staatsbürgerschaftsbezogenen Beschränkungen: Eine Wohnung steht Ihnen genauso offen wie einem einheimischen Käufer. Das Aber betrifft das Land, und es ist real – bedeutend genug, um einen eigenen Abschnitt weiter unten zu erhalten –, hindert Sie jedoch nicht daran, das Haus selbst zu besitzen. Der Ausgangspunkt ist also das Gegenteil von „Ausländer können hier nicht kaufen“: Sie können es, und Sie können die Wohnung oder das Gebäude uneingeschränkt besitzen. Die eigentliche Frage ist, was mit dem Grundstück geschieht, auf dem es steht.

Die Unterscheidung zwischen Gebäude und Grundstück

Dies ist der entscheidende Punkt, und er bringt fast jeden aus dem Konzept. Ausländische Einzelpersonen können in Belarus im Allgemeinen kein Land besitzen – sie halten es auf Pachtbasis, anstatt es zu kaufen. Bei einer Wohnung spielt dies kaum eine Rolle: Das Land gehört zum Wohngebäude und wird nicht separat erworben, sodass Sie Ihre Wohnung schlicht besitzen. Bei einem Haus ist es von großer Bedeutung: Sie besitzen das Gebäude, aber das Land darunter ist verpachtet, und beim Kauf wird der Pachtvertrag des Verkäufers auf Ihren Namen umgeschrieben. Sie können das Grundstück nutzen, darauf bauen und es per Erbschaft weitergeben, aber Sie können das Land nicht separat vom Haus verkaufen, und einige Grundstückstransaktionen erfordern die Zustimmung der lokalen Behörde. Es gibt zwei erwähnenswerte Ausnahmen: Ein Ausländer kann Land besitzen, das er von einem Verwandten erbt – im Eigentum oder auf Basis lebenslänglichen vererbbaren Besitzrechts –, und russische Staatsbürger dürfen im Rahmen von Unionsstaatsregelungen Land zu denselben Bedingungen wie Belarussen erwerben. Für alle anderen lautet die Faustregel: Besitzen Sie das Gebäude, pachten Sie das Land.

Stattdessen der Kauf über eine Gesellschaft

Eine Frage, die ausländische Käufer häufig stellen, ist, ob sie über eine belarussische Gesellschaft statt im eigenen Namen kaufen sollten. Dabei ist wichtig, zu verstehen, was sich dadurch lösen lässt und was nicht. Eine belarussische juristische Person kann Gebäude ebenso wie eine Privatperson besitzen, ist aber von der Grundstücksregel nicht ausgenommen: Eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft kann im Allgemeinen ebenfalls kein Land besitzen und nutzt es wie eine Privatperson auf Grundlage eines Pachtvertrags. Eine Gesellschaftsstruktur ermöglicht also keinen Grundstückserwerb. Sie kann jedoch anderen Zwecken dienen: etwa Gewerbeimmobilien als Teil eines Unternehmens zu halten, die persönliche Haftung zu beschränken, einen späteren Verkauf zu vereinfachen (indem die Gesellschaft statt der Immobilie verkauft wird) oder Teil einer umfassenderen Unternehmensstruktur zu sein. Für ein selbst genutztes Zuhause ist persönliches Eigentum in der Regel einfacher und kostengünstiger; bei Gewerbe- oder Anlageimmobilien, insbesondere im Rahmen eines Unternehmens, kann eine Gesellschaft sinnvoll sein. Bei der Wahl geht es um Haftung, Steuern und die geplante Veräußerung, nicht darum, die Grundstücksbeschränkung zu umgehen, die in beiden Fällen gilt. Auch Kosten und Verwaltungsaufwand sind zu berücksichtigen: Eine Gesellschaft muss gegründet, geführt, buchhalterisch verwaltet und schließlich aufgelöst werden. Für den Besitz eines einzelnen Hauses lohnt sich dieser Aufwand selten. Das ändert sich, wenn die Immobilie stärker als Unternehmensvermögen genutzt wird – etwa bei Gewerberäumen, mehreren Einheiten oder Immobilien, die Sie vermieten oder weiterverkaufen möchten. Dann können sich die beschränkte Haftung und eine einfachere Veräußerung auszahlen. Kurz gesagt: Wählen Sie die Eigentumsform passend zum tatsächlichen Zweck der Immobilie. Ein Zuhause spricht für persönliches Eigentum, ein geschäftlich genutzter Vermögenswert für eine Gesellschaft. Die Grundstücksregel gilt in beiden Fällen gleichermaßen.

Das Verfahren Schritt für Schritt

Der Kauf selbst folgt einem klar definierten Verfahren. Sie finden die Immobilie und führen eine Due-Diligence-Prüfung durch (wird unten behandelt und ist der wichtigste Teil). Sie unterzeichnen einen schriftlichen Kaufvertrag, der von einem Notar oder Registrar beglaubigt wird. Sie zahlen über den Notar oder eine Bank unter Einhaltung der für ausländische Käufer geltenden Devisenvorschriften. Danach registrieren Sie die Eigentumsübertragung im Einheitlichen Staatlichen Register für Immobilien bei der staatlichen Registrierungs- und Liegenschaftskatasterbehörde. Die Registrierung macht Sie tatsächlich zum Eigentümer, und Sie erhalten eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung. Die gesamte Transaktion kann durch einen Vertreter auf Basis einer Vollmacht abgewickelt werden, sodass Sie für den Kauf nicht in Belarus anwesend sein müssen – ein gängiger Weg für ausländische Käufer. Das Verfahren an sich ist unkompliziert; die Substanz und das Risiko liegen in den Prüfungen, die Sie vor der Unterzeichnung durchführen.

Neubau oder Bestandsimmobilie

Wo Sie kaufen, ist ebenso wichtig wie das, was Sie kaufen, da beide Märkte unterschiedliche Risiken bergen. Eine Bestandsimmobilie (Sekundärmarkt) verfügt über einen bestehenden Titel und eine Historie, weshalb die Prüfungen im nächsten Abschnitt wichtig sind: eingetragene Bewohner, Umbauten, Schulden und Belastungen hängen an einer Immobilie mit Vergangenheit. Ein von einem Bauträger erworbenes Neubauprojekt, oft im Rahmen eines Mitbauvertrags im Planungsstadium, beginnt mit einem weißen Blatt – keine vorherigen Bewohner, keine vererbten Schulden –, birgt jedoch ein anderes Risiko: den Bauträger. Verzögerungen, Projektänderungen oder im schlimmsten Fall die Insolvenz des Bauträgers sind die Dinge, vor denen man sich schützen muss, sodass sich der Fokus Ihrer Prüfungen von der Vergangenheit der Immobilie auf die Erfolgsbilanz des Bauträgers und die Schutzmechanismen im Vertrag verlagert. Keine Option ist abstrakt gesehen sicherer; sie gehen einfach auf unterschiedliche Weise schief. Ein ausländischer Käufer sollte wissen, auf welchem Markt er sich befindet, und dementsprechend prüfen – die Historie bei einer Bestandsimmobilie, den Bauträger und den Vertrag bei einem Neubau –, anstatt anzunehmen, dass dieselben Prüfungen für beide gelten.

Due Diligence: Die Prüfungen, auf die es ankommt

Hier werden Geschäfte gewonnen oder verloren und hier benötigt ein ausländischer Käufer am ehesten jemanden vor Ort. Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung: den Titel und das Verkaufsrecht des Verkäufers; etwaige Belastungen, Pfändungen oder Hypotheken auf der Immobilie; wer noch an der Adresse gemeldet ist und welches Wohnrecht diese Personen haben; ob es ungenehmigte Umbauten gibt, die die Registrierung Ihres Eigentums blockieren können; ausstehende Schulden und Nebenkostenrückstände; die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers, falls es sich um eheliches Vermögen handelt; die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, falls ein Minderjähriger einen Anteil besitzt; sowie die Echtheit der Dokumente. Nichts davon ist ungewöhnlich, aber jedes dieser Probleme kann einen sauber wirkenden Kauf in ein Problem verwandeln – verweigerte Registrierung, ein Bewohner, der nicht auszieht, eine Schuld, die an der Immobilie haftet. Due Diligence ist keine Formalität, die man überstürzen sollte; sie ist der Teil des Kaufs, der Sie schützt.

Was ausländische Käufer wissen müssen

Einige Punkte gelten speziell für den Kauf aus dem Ausland. Geldtransfers nach Belarus und Zahlungen für die Immobilie beinhalten Devisen- und Zahlungsformalitäten; der Notar und die Bank wickeln diese ab, Sie sollten sie jedoch einplanen. Ihre eigenen Dokumente – Reisepass, eventuelle Vollmachten – benötigen in der Regel eine Apostille (oder konsularische Legalisierung) und eine beglaubigte Übersetzung, bevor sie hier verwendet werden können. Sie können aus der Ferne durch einen Vertreter auf Basis einer Vollmacht kaufen, was bei vielen ausländischen Käufen so gemacht wird. Und der Punkt, den Käufer am häufigsten falsch einschätzen: Der Besitz von Immobilien in Belarus verleiht Ihnen keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung oder die Staatsbürgerschaft – Immobilienbesitz ist kein gesetzlicher Grund für das Recht, hier zu leben. Kaufen Sie die Immobilie also um ihrer selbst willen, nicht als Einwanderungsweg, und stellen Sie Ihre Erwartungen darauf ein. Nichts davon ist ein Hindernis – lediglich praktische Dinge, die ein ausländischer Käufer richtig machen muss.

Der notarielle Kaufvertrag: Was er regeln sollte

Im Kaufvertrag werden die Schutzrechte des Käufers festgehalten. Ein notarieller Vertrag sollte mehr enthalten als nur den Kaufpreis. Er sollte die Immobilie genau bezeichnen und das Eigentumsrecht des Verkäufers bestätigen, den Preis und die Zahlungsmodalitäten festlegen sowie die wichtigen Zusicherungen enthalten: dass die Immobilie frei von Belastungen, Pfändungen und nicht offengelegten Schulden ist, dass alle an der Adresse gemeldeten Personen bis zu einem vereinbarten Termin abgemeldet werden und dass die Immobilie, sofern vereinbart, geräumt übergeben wird. Gehört die Immobilie zum ehelichen Vermögen, ist die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers beizufügen. Gehört einem Minderjährigen ein Anteil, gilt das auch für die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde. Der Notar prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, das Eigentumsrecht und die erforderlichen Zustimmungen. Außerdem stellt er sicher, dass der Vertrag die gesetzlich vorgeschriebene Form hat. Das ist einer der Gründe, weshalb Immobilienverkäufe in Belarus notariell beurkundet werden. Für ausländische Käufer gilt: Der Vertrag ist keine Formalität, die am Ende nur noch unterschrieben wird, sondern das Dokument, das den Verkäufer an seine Zusagen bindet. Deshalb müssen die Bedingungen und Zusicherungen vor der Unterzeichnung stimmen. Es empfiehlt sich besonders für ausländische Käufer, den Vertrag von einer Vertrauensperson in einer verständlichen Sprache prüfen zu lassen: Die Transaktion wird auf Russisch oder Belarussisch abgewickelt, und der Notar ist unparteiisch und vertritt nicht ausschließlich Ihre Interessen. Eine scheinbar übliche Klausel kann Folgen haben, die Sie erst später erkennen. Einen eigenen Berater mit der Prüfung des Vertrags und der Verhandlung über Zusicherungen und Übergabebedingungen zu beauftragen, kostet im Verhältnis zum Immobilienpreis wenig und ist der sicherste Weg, dafür zu sorgen, dass der Vertrag Ihre Interessen schützt und nicht nur den Verkauf dokumentiert.

Nach dem Erwerb: Vermietung, Verkauf, Weitergabe

Das Eigentum ist nicht das Ende der Geschichte, und drei Dinge sollte man vor dem Kauf überlegen, nicht erst danach. Vermietung: Wenn Sie die Immobilie vermieten, ist die Miete steuerpflichtiges Einkommen, und ein nicht ansässiger Eigentümer muss seine eigene steuerliche Situation verwalten. Verkauf: Ein Verkauf kann steuerpflichtig sein, und als Nichtansässiger müssen Sie auch die Währungsumrechnung und die Rückführung des Erlöses einplanen – wie Sie Ihr Geld herausbekommen, ist also eine Frage, die von Anfang an zu berücksichtigen ist. Weitergabe: Ihre belarussische Immobilie wird Teil Ihres Nachlasses. Erbschaft ist zudem der Hauptweg, auf dem ein Ausländer hier Land erwerben kann, sofern der Erblasser das Grundstück im Privateigentum gehalten hat. Denken Sie also über den gesamten Lebenszyklus des Kaufs nach: Nicht nur den Erwerb, sondern auch das Halten, Vermieten, Verkaufen und Vererben, wobei jede Phase ihre eigenen steuerlichen Implikationen und für einen Ausländer währungsspezifische und grenzüberschreitende Komplikationen mit sich bringt. Unser Artikel über eine geerbte Wohnung behandelt die Erbfolge; der Rest lohnt sich vor dem Abschluss zu modellieren. Was alle drei verknüpft, ist Weitsicht: Entscheidungen, die zum Zeitpunkt des Kaufs weit entfernt scheinen – wie Mieteinnahmen versteuert werden, wie Sie Verkaufserlöse nach Hause bringen, wer erbt und auf welcher Basis –, lassen sich jetzt viel billiger planen, als sie später zu entwirren, insbesondere über Grenzen hinweg. Ein Käufer, der nur an den Einstieg denkt, stellt vielleicht fest, dass der Ausstieg oder die Weitergabe schwerer fällt als nötig. Betrachten Sie den Kauf daher als den Beginn einer langfristigen Beziehung zu dem Vermögenswert und stellen Sie die Fragen zu Ausstieg und Nachfolge, solange noch jede Option offen ist.

Steuern, laufende Kosten und nächste Schritte

Schließlich die Kosten über den Kaufpreis hinaus und die praktischen Schritte. Rechnen Sie mit Registrierungs- und Notargebühren beim Kauf, jährlicher Grundsteuer während des Besitzes und, falls Sie später verkaufen, Steuer auf den Verkauf – wobei sich die Prüfung des Nichtansässigen-Status im Voraus lohnt. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus mit Land oder sind der Ehepartner oder der Anteil eines Minderjährigen beteiligt, erfordern die zusätzlichen Zustimmungen und die Mechanismen des Erbpachtvertrags eine sorgfältige Handhabung. Der praktische Rat ist einfach: Nutzen Sie einen Notar und einen Rechtsanwalt, führen Sie eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch, verstehen Sie genau, was Sie erwerben (das Gebäude und das Land auf welcher Basis), und holen Sie sich Rat – insbesondere bei einem Haus mit Land oder einem Fernkauf. Für die Erbschaftsseite von Immobilien verweisen wir auf unseren Artikel über eine geerbte Wohnung; den Kauf selbst wickeln wir genau ab.

Ein Praxisbeispiel: Eine Wohnung und ein Haus

Zwei Käufe verdeutlichen die Unterscheidung in der Praxis. Eine ausländische Käuferin erwirbt eine Wohnung in Minsk: Sie führt eine Due-Diligence-Prüfung durch, unterzeichnet einen notariellen Vertrag, zahlt über die Bank, registriert die Übertragung und besitzt die Wohnung uneingeschränkt. Das Land taucht nie als separates Problem auf, da es zum Wohngebäude gehört. Es ist einfach und unterscheidet sich im Wesentlichen nicht davon, wenn ein Einheimischer dieselbe Wohnung kauft. Ein zweiter ausländischer Käufer erwirbt ein Landhaus: Er besitzt das Haus als Gebäude, aber das Land darunter ist verpachtet, und der Erbpachtvertrag des Verkäufers wird im Zuge des Geschäfts auf seinen Namen umgeschrieben. Er kann dort leben, das Haus anbauen und es seinen Kindern vererben, aber er kann das Land nicht separat vom Haus verkaufen, und einige Grundstückstransaktionen bedürfen möglicherweise der Genehmigung der lokalen Behörde. Dasselbe Land, zwei Käufer, zwei sehr unterschiedliche Eigentumsergebnisse – und der Unterschied liegt gänzlich in der Differenz zwischen Gebäude und Grundstück. Machen Sie sich diese Unterscheidung vor der Wahl zwischen Wohnung und Haus klar, da sie bestimmt, was Sie tatsächlich besitzen. Dies kann auch die Wahl selbst prägen: Ein Käufer, der einen unkomplizierten, uneingeschränkten Besitz wünscht, entscheidet sich vielleicht genau deshalb für eine Wohnung, um die Grundstücksfrage zu umgehen, während jemand, der ein Grundstück und einen Garten wünscht, die Pacht als Preis für das Haus akzeptiert. Keine Wahl ist falsch, aber sie sollte in dem Bewusstsein dieses Kompromisses getroffen werden – nicht erst beim Notar, wenn sich herausstellt, dass das Land verpachtet statt im Besitz ist.

Häufige Fehler und Irrtümer

Eine Reihe von Missverständnissen führt bei ausländischen Käufern regelmäßig zu Problemen. Ausländer könnten in Belarus keine Immobilien kaufen – doch sie können Wohnungen und Häuser uneingeschränkt besitzen. Wer ein Haus kaufen kann, könne auch das Grundstück besitzen – im Allgemeinen nicht; das Grundstück wird gepachtet. Der Immobilienkauf verschaffe ein Aufenthaltsrecht – das tut er nicht. Ein Neubau sei automatisch sicherer als eine Bestandsimmobilie – er birgt lediglich andere Risiken, nämlich Risiken durch den Bauträger statt durch die Vorgeschichte der Immobilie. Due Diligence sei eine Formalität – tatsächlich schützt sie Sie. Und ein Kauf in Belarus funktioniere wie im Heimatland – das Verfahren über Notar und Register sowie die Grundstücksregel unterscheiden sich tatsächlich. Die meisten dieser Irrtümer entstehen, weil Käufer Annahmen aus einem anderen Markt übertragen oder die Beschränkungen weiter oder enger auslegen, als sie tatsächlich sind. Entscheidend ist die konkrete Rechtslage: Sie können das Gebäude uneingeschränkt besitzen, das Grundstück wird gepachtet, der Kauf wird über einen Notar und das staatliche Register abgewickelt, Sie sollten die erforderlichen Prüfungen durchführen und nicht mit einem Aufenthaltsrecht rechnen. Wenn Sie das beachten, ist der Immobilienkauf in Belarus für Ausländer ebenso gut möglich wie für Einheimische.

Was kann ein Ausländer besitzen?

Sie besitzen das Gebäude; das Grundstück ist der Knackpunkt.

Nur eine allgemeine Orientierung. Im Rahmen der Unionsstaat-Regelungen können russische Staatsbürger Grundstücke zu denselben Bedingungen wie Belarussen erwerben. Die Vorschriften können sich ändern. Prüfen Sie daher die Rechtslage für Ihren konkreten Kauf.

Fazit

Ein Ausländer kann eine Wohnung oder ein Haus in Belarus uneingeschränkt besitzen, im Allgemeinen jedoch nicht das Grundstück. Dieses wird gepachtet; Ausnahmen gelten für Erbschaften und für russische Staatsbürger im Rahmen der Unionsstaat-Regelungen. Entscheidend ist daher die Unterscheidung zwischen Gebäude und Grundstück. Der Kauf wird über einen Notar und das staatliche Register abgewickelt. Das Verfahren ist formal unkompliziert, birgt aber Fallstricke, die eine sorgfältige Prüfung erfordern. Immobilienbesitz begründet kein Aufenthaltsrecht. Prüfen Sie die Immobilie, klären Sie genau, was Sie erwerben, und erledigen Sie die Formalitäten sorgfältig. Dann ist ein Kauf für Ausländer ebenso gut möglich wie für Einheimische.

Wenn Sie in Belarus Immobilien erwerben – eine Wohnung oder ein Haus, bei dem die Grundstücksfrage geklärt werden muss – und die Due-Diligence-Prüfung durchgeführt sowie die Transaktion für Sie abgewickelt wissen möchten, selbst vollständig aus dem Ausland, schildern Sie uns die Immobilie und Ihre Situation, und wir übernehmen den Rest. Sprechen Sie mit unserem Team für Privatmandanten oder treten Sie mit uns in Kontakt.