Aquisição de Imóveis na Bielorrússia por Estrangeiros em 2026: Processo, Restrições e Armadilhas

Os estrangeiros interessados em imóveis na Bielorrússia tendem a partir de um de dois pressupostos: ou que, na prática, não podem comprar nada no país, ou que podem comprar tudo o que um cidadão local pode, como fariam no seu país de origem. A verdade fica a meio caminho e depende de uma distinção que quase todos ignoram: a diferença entre o edifício e o terreno.

Um estrangeiro pode comprar um apartamento ou uma casa enquanto edifício e ser seu proprietário em plena propriedade, nas mesmas condições que um cidadão bielorrusso — não há restrições em função da nacionalidade. O terreno é diferente: em regra, os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos na Bielorrússia. Assim, ao comprar uma casa, adquire o edifício, mas, em regra, apenas arrenda o terreno onde este se encontra; o contrato de arrendamento é registado em seu nome. A principal exceção é a herança, que pode permitir a um estrangeiro adquirir terrenos em propriedade; existe também uma exceção aplicável aos cidadãos russos ao abrigo do Estado da União. Para além desta distinção, a compra segue um processo claro, que envolve um notário e o Registo Estadual Único de Imóveis, mas também comporta várias armadilhas para quem não estiver atento: alterações não autorizadas, pessoas ainda registadas na morada, dívidas e ónus ocultos, o consentimento do cônjuge do vendedor e as formalidades cambiais e documentais que um comprador estrangeiro enfrenta. Há ainda algo que os compradores muitas vezes pressupõem, erradamente: a propriedade de um imóvel não confere, por si só, o direito de residir na Bielorrússia. Este guia aborda o processo, as restrições e as armadilhas.

Este artigo contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. As transações imobiliárias dependem das circunstâncias concretas de cada caso, pelo que deve verificar a sua situação antes de se basear no que aqui é dito.

Um estrangeiro pode comprar? Sim — com uma grande ressalva

Comecemos pelas boas notícias, que são mais abrangentes do que a maioria das pessoas espera. Ao abrigo da Lei sobre o Estatuto Jurídico dos Cidadãos Estrangeiros e Apátridas, os estrangeiros — pessoas singulares, apátridas e empresas estrangeiras — podem adquirir, em propriedade privada e nas mesmas condições que os cidadãos bielorrussos, habitações, casas e outros edifícios, bem como imóveis comerciais. Não há restrições em função da nacionalidade: um apartamento está tão acessível a um estrangeiro como a um comprador local. A ressalva diz respeito aos terrenos e é significativa — tanto que merece uma secção própria abaixo —, mas não impede que seja proprietário da habitação. Portanto, o ponto de partida é o oposto de “os estrangeiros não podem comprar aqui”: pode comprar e ser proprietário em plena propriedade do apartamento ou edifício. A verdadeira questão é o que acontece ao terreno onde este se encontra.

A distinção entre edifício e terreno

Este é o ponto essencial e quase toda a gente se engana. Em regra, as pessoas singulares estrangeiras não podem ser proprietárias de terrenos na Bielorrússia: ficam com eles arrendados, em vez de os comprarem. No caso de um apartamento, isto pouco importa: o terreno faz parte do prédio e não é comprado em separado, pelo que é simplesmente proprietário do apartamento. No caso de uma casa, a questão é muito relevante: é proprietário do edifício, mas o terreno onde este se encontra está arrendado; quando compra a casa, o contrato de arrendamento do vendedor é registado em seu nome. Pode utilizar o terreno, construir nele e transmiti-lo por herança, mas não pode vendê-lo separadamente da casa, e algumas transações relativas ao terreno exigem o consentimento da autoridade local. Há duas exceções que convém conhecer. Um estrangeiro pode ser proprietário de terrenos que herde de um familiar — em propriedade ou em posse vitalícia transmissível por herança — e os cidadãos russos podem adquirir terrenos nas mesmas condições que os bielorrussos ao abrigo dos acordos do Estado da União. Para todos os outros, a regra prática é simples: ser proprietário do edifício e arrendar o terreno.

Comprar através de uma empresa em alternativa

Uma questão frequente entre os compradores estrangeiros é se devem comprar através de uma empresa bielorrussa, em vez de o fazerem em nome próprio. Convém esclarecer o que essa opção resolve e o que não resolve. Uma pessoa coletiva bielorrussa pode ser proprietária de edifícios, tal como uma pessoa singular, mas não está isenta das regras relativas aos terrenos: em regra, uma empresa detida por estrangeiros também não pode ser proprietária de terrenos e detém-nos ao abrigo de um contrato de arrendamento. Assim, constituir uma sociedade não permite adquirir terrenos em propriedade. Pode, porém, servir para deter imóveis comerciais no âmbito de uma atividade empresarial, limitar a responsabilidade pessoal, simplificar uma venda posterior (vendendo a empresa em vez do imóvel) ou integrar uma estrutura societária mais ampla. Para uma habitação própria, a propriedade em nome pessoal é normalmente mais simples e económica; para imóveis comerciais ou de investimento, sobretudo no âmbito de uma atividade empresarial, uma sociedade pode fazer sentido. A escolha depende da responsabilidade, da fiscalidade e da estratégia de saída, e não de contornar a restrição relativa aos terrenos, que se aplica em ambos os casos. Há também custos e obrigações administrativas a considerar: é necessário constituir e manter a empresa, manter a contabilidade e, por fim, dissolvê-la. Deter uma única habitação através de uma empresa raramente justifica esses encargos. A análise muda quando o imóvel se torna mais claramente um ativo empresarial — por exemplo, instalações comerciais, várias frações ou imóveis que pretende arrendar ou revender —, pois a responsabilidade limitada e uma saída mais simples começam a compensar. Em suma, escolha a forma de titularidade em função da finalidade real do imóvel: uma habitação aponta para a propriedade em nome pessoal; um ativo empresarial, para uma sociedade. A regra relativa aos terrenos aplica-se em ambos os casos.

O processo, passo a passo

A compra segue um procedimento claramente definido. Encontra o imóvel e faz a auditoria jurídica (abordada abaixo — e a etapa mais importante). Assina um contrato escrito de compra e venda, autenticado por um notário ou por um conservador. Efetua o pagamento através do notário ou de um banco, cumprindo as regras cambiais aplicáveis aos compradores estrangeiros. Em seguida, regista a transmissão da propriedade no Registo Estadual Único de Imóveis, junto da agência estadual de registo e cadastro predial. É o registo que efetivamente o torna proprietário, e receberá um certificado de registo estatal. Toda a transação pode ser tratada por um representante ao abrigo de uma procuração, pelo que não precisa de estar na Bielorrússia para comprar — uma opção comum entre compradores estrangeiros. O procedimento é simples; a substância e o risco residem nas verificações que faz antes de assinar.

Imóvel novo ou usado (revenda)

O local onde compra é tão importante como aquilo que compra, porque os dois mercados apresentam riscos diferentes. Um imóvel usado, no mercado secundário, tem um título de propriedade e um historial prévios; é precisamente por isso que são importantes as verificações da secção seguinte: ocupantes ainda registados, alterações, dívidas e ónus dizem respeito a um imóvel com historial. Um imóvel novo comprado a um promotor imobiliário, muitas vezes ainda em fase de projeto, ao abrigo de um contrato de construção partilhada, parte de uma situação inicial sem historial — sem ocupantes anteriores nem dívidas herdadas —, mas comporta outro risco: o promotor. Deve acautelar atrasos, alterações ao projeto ou, no pior dos casos, a insolvência do promotor. Por isso, as verificações deixam de se centrar no passado do imóvel e passam a incidir sobre o historial do promotor e as garantias previstas no contrato. Nenhuma das opções é, em abstrato, mais segura; os problemas são simplesmente diferentes. O comprador estrangeiro deve saber em que mercado está a comprar e fazer as verificações adequadas — analisar o historial de um imóvel usado e, no caso de um imóvel novo, o promotor e o contrato —, em vez de presumir que as mesmas verificações se aplicam a ambos.

Due diligence: as verificações que importam

É aqui que os negócios se ganham ou se perdem e onde um comprador estrangeiro mais precisa de apoio local. Antes de assinar, verifique: o título de propriedade e o direito do vendedor a vender; quaisquer ónus, apreensões ou hipotecas sobre o imóvel; quem continua registado na morada e que direito tem de aí residir; se existem alterações não autorizadas, que podem impedir o registo da propriedade em seu nome; dívidas por pagar e valores em atraso de serviços essenciais; o consentimento do cônjuge do vendedor, caso o imóvel seja um bem comum; o consentimento da autoridade de tutela, caso um menor seja titular de uma quota; e a autenticidade dos documentos. Nenhuma destas situações é invulgar, mas qualquer uma pode transformar uma compra aparentemente segura num problema: o registo pode ser recusado, um ocupante pode não sair ou uma dívida pode acompanhar o imóvel. A auditoria jurídica não é uma formalidade a despachar; é a etapa da compra que o protege.

O que os compradores estrangeiros precisam de saber

Há alguns aspetos específicos de uma compra feita a partir do estrangeiro. A transferência de fundos para a Bielorrússia e o pagamento do imóvel estão sujeitos a formalidades cambiais e de pagamento; o notário e o banco tratam dessas formalidades, mas deve prevê-las. Os seus documentos — passaporte e eventual procuração — terão normalmente de ser apostilados (ou legalizados por via consular) e acompanhados de tradução certificada antes de poderem ser utilizados na Bielorrússia. Pode comprar à distância através de um representante que atue ao abrigo de uma procuração, como acontece em muitas compras feitas por estrangeiros. E eis o ponto em que os compradores mais se enganam: ser proprietário de um imóvel na Bielorrússia não lhe dá direito a uma autorização de residência ou à cidadania — a propriedade de um imóvel não constitui fundamento legal para residir no país. Compre, portanto, o imóvel pelo que ele é, e não como via de imigração, e ajuste as suas expectativas em conformidade. Nada disto é um obstáculo; são apenas aspetos práticos que um comprador estrangeiro tem de tratar corretamente.

O contrato notariado: o que deve abranger

O contrato de compra e venda é o instrumento que protege o comprador, e um contrato autenticado por notário deve fazer mais do que registar o preço. Deve identificar o imóvel com precisão e confirmar o título do vendedor; indicar o preço e a forma de pagamento; e incluir as garantias relevantes — que o imóvel está livre de ónus, apreensões e dívidas não declaradas, que todas as pessoas registadas na morada serão aí canceladas até à data acordada e que o imóvel será entregue desocupado, se tal tiver sido acordado. Se o imóvel for um bem comum do casal, deve ser anexado o consentimento do cônjuge do vendedor; se um menor for titular de uma quota, deve ser anexado também o consentimento da autoridade de tutela. O notário verifica as identidades e a capacidade jurídica das partes, confere o título e os consentimentos e assegura que o contrato reveste a forma exigida por lei — uma das razões pelas quais as vendas de imóveis na Bielorrússia são feitas perante notário. Para um comprador estrangeiro, a lição é não tratar o contrato como uma formalidade a assinar no fim, mas como o instrumento que obriga o vendedor a cumprir as suas promessas. Por isso, os termos e as garantias devem estar certos antes da assinatura. É especialmente aconselhável que o comprador estrangeiro peça a alguém da sua confiança que reveja o contrato numa língua que compreenda: a transação será realizada em russo ou bielorrusso, o notário é imparcial e não atua exclusivamente em seu nome, e uma cláusula aparentemente normal pode ter consequências que só descobrirá mais tarde. A revisão do contrato pelo seu próprio advogado — incluindo a negociação das garantias e das condições de entrega — custa pouco em comparação com o preço do imóvel e é a forma mais segura de garantir que o documento protege os seus interesses, em vez de se limitar a registar a venda.

Após a aquisição: arrendar, vender, transmitir

A aquisição não é o fim da história: há três aspetos que convém ponderar antes de comprar. Arrendamento: se arrendar o imóvel, as rendas são rendimentos tributáveis, e um proprietário não residente tem a sua própria situação fiscal a gerir. Venda: a venda pode estar sujeita a imposto e, se não for residente, terá também de planear a conversão cambial e a repatriação do produto da venda. Por isso, deve pensar desde o início em como retirar o dinheiro do país. Transmissão: o imóvel que possui na Bielorrússia fará parte da sua herança. A sucessão é também a principal forma de um estrangeiro vir a ser proprietário de terrenos, quando o falecido os detinha em propriedade privada. Pense, portanto, em todo o ciclo de vida do imóvel: não só na aquisição, mas também na detenção, no arrendamento, na venda e na transmissão por herança. Cada etapa tem implicações fiscais próprias e, para um estrangeiro, pode envolver questões cambiais e transfronteiriças. O nosso artigo sobre um apartamento herdado aborda a sucessão; vale a pena analisar os restantes aspetos antes de se comprometer. O que une os três é a necessidade de antecipação: decisões que parecem distantes no momento da compra — como será tributado o rendimento do arrendamento, como repatriar o produto da venda, quem herdará o imóvel e com que fundamento — são muito mais fáceis de planear agora do que de resolver mais tarde, sobretudo quando há vários países envolvidos. Quem pensa apenas em comprar pode descobrir que vender ou transmitir o imóvel é mais difícil do que precisava de ser. Encare a compra como o início de uma relação de longo prazo com o imóvel e pondere as questões de venda e sucessão enquanto todas as opções continuam em aberto.

Impostos, custos correntes e próximos passos

Por fim, considere os custos para além do preço de compra e os passos práticos. Conte com taxas de registo e de notário na compra, imposto anual sobre imóveis durante o período em que for proprietário e, se vender mais tarde, imposto sobre a venda. Convém verificar antecipadamente o regime aplicável a não residentes. Se o imóvel for uma casa com terreno, ou se estiver envolvido o consentimento do cônjuge ou a quota de um menor, os consentimentos adicionais e as regras do arrendamento do terreno exigem atenção. O conselho prático é simples: recorra a um notário e a um advogado, faça uma auditoria jurídica completa, compreenda exatamente o que está a adquirir — o edifício e o fundamento em que utiliza o terreno — e peça aconselhamento, sobretudo se se tratar de uma casa com terreno ou de uma compra à distância. Para saber mais sobre sucessão de imóveis, consulte o nosso artigo sobre um apartamento herdado; a compra de imóveis é precisamente uma das áreas em que prestamos apoio.

Um exemplo prático: um apartamento e uma casa

Dois exemplos mostram a distinção na prática. Uma compradora estrangeira adquire um apartamento em Minsk: faz uma auditoria jurídica, assina um contrato autenticado por notário, paga através do banco, regista a transmissão e torna-se proprietária em plena propriedade do apartamento. O terreno não se coloca como questão separada, pois faz parte do prédio. O processo é simples e, na prática, não difere da compra do mesmo apartamento por uma pessoa local. Um segundo comprador estrangeiro adquire uma casa de campo: é proprietário da casa enquanto edifício, mas o terreno onde esta se encontra está arrendado; como parte do negócio, o contrato de arrendamento do vendedor é registado em seu nome. Pode viver na casa, ampliá-la e deixá-la aos filhos, mas não pode vender o terreno separadamente da casa, e algumas transações relativas ao terreno podem exigir a aprovação da autoridade local. O mesmo país, dois compradores, dois resultados muito diferentes quanto à propriedade — e a diferença depende inteiramente da distinção entre edifício e terreno. Esclareça-a antes de escolher entre um apartamento e uma casa, pois determina aquilo de que será efetivamente proprietário. Pode também influenciar a escolha: quem pretende uma propriedade simples e plena pode optar por um apartamento precisamente para evitar a questão do terreno, enquanto quem deseja um lote e um jardim aceita o arrendamento como contrapartida de ter uma casa. Nenhuma opção está errada, mas a escolha deve ser feita conhecendo essa diferença, e não descobri-la no notário quando se constata que o terreno está arrendado, e não é propriedade do comprador.

Erros comuns e equívocos

Algumas ideias erradas induzem frequentemente os compradores estrangeiros em erro. A ideia de que os estrangeiros não podem comprar imóveis na Bielorrússia: podem, e podem ser proprietários de um apartamento ou de uma casa em plena propriedade. A ideia de que, se podem comprar uma casa, também podem ser proprietários do terreno: em regra, não podem; arrendam-no. A ideia de que a compra de um imóvel confere direito de residência: não confere. A ideia de que um imóvel novo é automaticamente mais seguro do que um usado: simplesmente comporta riscos diferentes, relacionados com o promotor e não com o historial do imóvel. A ideia de que a auditoria jurídica é uma formalidade: é a etapa que o protege. E a ideia de que comprar na Bielorrússia funciona como no seu país: o processo que envolve notário e registo, bem como as regras relativas aos terrenos, são de facto diferentes. A maioria destas ideias resulta de aplicar pressupostos de outro mercado ou de interpretar as restrições de forma demasiado ampla ou demasiado restrita. O quadro correto é este: ser proprietário do edifício, arrendar o terreno, comprar com intervenção de um notário e registar a propriedade, fazer as verificações e não esperar obter direito de residência. Com esses pontos claros, comprar imóveis na Bielorrússia é tão viável para um estrangeiro como para qualquer comprador local.

O que pode um estrangeiro possuir?

Possuir o edifício; o terreno constitui a ressalva.

Este é apenas um guia geral. Ao abrigo dos acordos do Estado da União, os cidadãos russos podem adquirir terrenos nas mesmas condições que os bielorrussos. As regras podem mudar, pelo que deve confirmar o regime aplicável à sua compra específica.

Conclusão

Um estrangeiro pode ser proprietário em plena propriedade de um apartamento ou de uma casa na Bielorrússia, mas, em regra, não do terreno, que fica arrendado — salvo em caso de herança ou ao abrigo do regime do Estado da União aplicável aos cidadãos russos. A distinção entre edifício e terreno é, por isso, essencial. A compra envolve um notário e o registo estatal: o procedimento é simples, mas há vários riscos a acautelar na auditoria jurídica. Além disso, a propriedade de um imóvel não confere direito de residência. Faça as verificações necessárias, confirme exatamente o que está a adquirir e cumpra as formalidades para que a compra seja tão viável para um estrangeiro como para um comprador local.

Se está a comprar um imóvel na Bielorrússia — um apartamento ou uma casa cujo terreno exige atenção — e pretende que façamos a auditoria jurídica e tratemos da transação, mesmo que esteja inteiramente no estrangeiro, conte-nos o que pretende comprar e quais são as suas circunstâncias. A partir daí, trataremos do processo. Fale com a nossa equipa de clientes particulares ou contacte-nos.