Sie haben eine Wohnung in Belarus geerbt — und was nun? (2026)

Sie haben gerade erfahren, dass Sie eine Wohnung in Belarus geerbt haben – vielleicht von einem Verwandten, vielleicht sind Sie aber auch Ausländer und hatten bisher noch nie mit dem Land zu tun. Die meisten Menschen reagieren auf eine von zwei Arten, und beide Reaktionen sind ein Fehler: Sie geraten in Panik und wissen nicht weiter, weil sie nicht wissen, wo sie anfangen sollen, oder sie gehen davon aus, dass die Wohnung nun automatisch ihnen gehört. Beides ist unbegründet: Das Verfahren ist überschaubar, aber die Erbschaft erfolgt nicht automatisch.

Die Erbschaft einer Wohnung in Belarus folgt einem festgelegten Ablauf mit festen Fristen. Das Wichtigste, was Sie von Anfang an wissen müssen, ist: Die Frist läuft. Sie müssen die Erbschaft innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod annehmen, andernfalls riskieren Sie, Ihr Recht darauf zu verlieren und ein Gericht um Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bitten zu müssen. Danach folgen die Schritte der Reihe nach: Der Notar stellt den Erbschein aus; Sie lassen Ihr Eigentum registrieren und werden dadurch zum rechtmäßigen Eigentümer; Sie klären etwaige Ansprüche von Miterben, Pflichtteilsberechtigten und Gläubigern; erst dann entscheiden Sie, ob Sie die Wohnung behalten, vermieten oder verkaufen. Für ausländische Erben gibt es überwiegend gute Nachrichten, allerdings mit einigen Einschränkungen. Sie können Immobilien in Belarus erben und den größten Teil des Verfahrens aus der Ferne abwickeln; die Erbschaft selbst ist steuerfrei. Ausländische Dokumente müssen jedoch legalisiert und übersetzt werden, und bei einem späteren Verkauf sind Fragen zu Währungsumtausch und Steuern zu klären. Dieser Leitfaden erläutert, was in welcher Reihenfolge zu tun ist.

Zuerst die Frist: Annahme innerhalb von sechs Monaten

Beginnen wir mit diesem Schritt, denn er duldet keinen Aufschub. Sie müssen die Erbschaft innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod annehmen – entweder durch einen Antrag bei einem Notar am Ort, an dem der Erbfall eröffnet wurde (in der Regel am letzten Wohnsitz des Erblassers oder, falls dieser unbekannt ist oder im Ausland liegt, am Ort der Immobilie), oder indem Sie die Wohnung tatsächlich in Besitz nehmen und verwalten. Zwei Umstände machen dies einfacher, als es klingt. Der Antrag kann schriftlich per Post eingereicht oder durch einen Vertreter mit Vollmacht gestellt werden – ein Wohnsitz im Ausland ist also kein Grund, die Frist zu versäumen. Versäumen Sie die Frist, müssen Sie bei Gericht die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen oder eine Einigung mit den anderen Erben erzielen. Beides ist deutlich schwieriger, als rechtzeitig zu handeln. Was auch immer Sie sonst tun: Reichen Sie den Antrag auf Annahme ein, bevor die sechs Monate ablaufen.

Kraft Gesetzes oder per Testament: Was gilt?

Bevor Sie die einzelnen Schritte durchgehen, sollten Sie wissen, auf welcher Grundlage Sie erben, denn davon hängt ab, wer sonst beteiligt ist. Hat der Erblasser ein gültiges Testament hinterlassen, wird die Wohnung nach Maßgabe des Testaments an die darin genannten Personen und in den dort festgelegten Anteilen vererbt. Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge: In erster Linie erben grundsätzlich die Kinder, der Ehegatte und die Eltern; die nächste Erbenordnung kommt nur zum Zug, wenn es in der ersten keine Erben gibt, und so weiter. In beiden Fällen gelten dieselbe sechsmonatige Annahmefrist und dasselbe notarielle Verfahren. Es ändert sich lediglich, wer erbt und in welchen Anteilen. Eine Regel gilt in beiden Fällen: Pflichtteilsberechtigte (minderjährige oder arbeitsunfähige Kinder, ein arbeitsunfähiger Ehegatte oder arbeitsunfähige Eltern sowie arbeitsunfähige Unterhaltsberechtigte des Erblassers) erhalten einen Mindestanteil, selbst wenn ihnen das Testament weniger zugesteht. Das Testament ist ihnen gegenüber also nicht abschließend. Wenn Sie frühzeitig wissen, ob Sie aufgrund eines Testaments oder kraft Gesetzes erben und ob Pflichtteilsansprüche bestehen, können Sie einschätzen, ob Ihnen die Wohnung allein oder gemeinsam mit anderen gehört. Lassen Sie außerdem frühzeitig prüfen, ob das Testament gültig ist und angefochten wurde oder voraussichtlich angefochten wird. Eine erfolgreiche Anfechtung kann ändern, wer erbt und in welchen Anteilen. Bestehen Zweifel an der Gültigkeit des Testaments, sprechen Sie diese gleich zu Beginn an – nicht erst, nachdem Sie mit einem Anteil gerechnet haben, der Ihnen möglicherweise nicht zusteht.

Der Notar und der Erbschein

Beim Notar wird die Erbschaft formal abgewickelt. Der Notar eröffnet das Nachlassverfahren, stellt fest, wer die Erben sind und ob sie aufgrund eines Testaments oder kraft Gesetzes erben, und stellt – nach Ablauf der sechs Monate – den Erbschein für die Wohnung aus. Dieses Dokument belegt, dass Sie die Wohnung geerbt haben. Sie müssen die üblichen Unterlagen vorlegen: Ihren Identitätsnachweis, die Sterbeurkunde, einen Nachweis Ihrer Verwandtschaft mit dem Erblasser (oder das Testament), die Eigentumsunterlagen für die Wohnung und Auszüge aus dem Immobilienregister. Im Ausland ausgestellte Dokumente müssen vor ihrer Anerkennung legalisiert oder mit einer Apostille versehen und übersetzt werden. Der Erbschein ist das zentrale Dokument des Verfahrens: Alles davor führt zu seiner Ausstellung, und alles danach baut darauf auf.

Die Dokumente, die Sie benötigen

Der Notar benötigt bestimmte Unterlagen, deren Beschaffung in der Praxis die größte Hürde darstellt – besonders aus dem Ausland. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören: Ihr Identitätsnachweis; die Sterbeurkunde; ein Nachweis Ihrer Verwandtschaft mit dem Erblasser (Geburts-, Heirats- oder Namensänderungsurkunden), wenn Sie kraft Gesetzes erben, oder das Testament, wenn Sie aufgrund eines Testaments erben; die Eigentumsunterlagen für die Wohnung; sowie Auszüge zur Immobilie von der staatlichen Registrierungs- und Bodenkatasterbehörde. Im Ausland ausgestellte Dokumente müssen vor ihrer Anerkennung legalisiert oder mit einer Apostille versehen und ins Russische oder Belarussische übersetzt werden. Zwei praktische Hinweise sparen Ihnen Zeit. Der Notar kann einige Unterlagen selbst anfordern und gibt Ihnen nach Antragstellung eine auf Ihren Fall zugeschnittene Liste. Mit dem Antrag auf Annahme erfahren Sie also auch, welche Unterlagen Sie genau beschaffen müssen. Da die Beschaffung ausländischer Dokumente am längsten dauert – Legalisierung und Übersetzung sind nicht an einem Tag erledigt –, sollten Sie sich darum kümmern, sobald Sie erfahren, dass Sie Erbe sind, und nicht erst, wenn die sechs Monate fast abgelaufen sind.

Registrieren Sie Ihr Eigentum

Diesen Schritt glauben viele überspringen zu können – doch das geht nicht, wenn Sie etwas mit der Wohnung machen möchten. Der Erbschein bildet die rechtliche Grundlage für Ihr Eigentum, macht Sie aber nicht automatisch zum eingetragenen Eigentümer. Sie müssen Ihr Eigentum im staatlichen Immobilienregister bei der staatlichen Registrierungs- und Bodenkatasterbehörde eintragen lassen. Erst danach sind Sie als Eigentümer registriert und können die Wohnung verkaufen oder mit einer Hypothek belasten. Der Erbschein belegt, dass Sie die Wohnung geerbt haben. Die Eintragung macht Sie gegenüber allen, mit denen Sie später zu tun haben – etwa einem Käufer, einer Bank oder einem Notar, der den Verkauf abwickelt – zum registrierten Eigentümer. Bis dahin haben Sie die Wohnung zwar auf dem Papier geerbt, können aber noch keine Rechtsgeschäfte darüber abschließen.

Miterben, Pflichtteile und Schulden

Einige mögliche Komplikationen sollten Sie frühzeitig prüfen, da sie beeinflussen, was Sie tatsächlich erhalten. Gibt es mehrere Erben, geht die Wohnung in deren Miteigentum über. Sie müssen sich möglicherweise über die Aufteilung einigen oder vereinbaren, dass ein Erbe die Anteile der anderen übernimmt. Gibt es ein Testament, können Pflichtteilsberechtigte ihren Anspruch auch entgegen dessen Bestimmungen geltend machen. Mit einer geerbten Wohnung können auch Schulden verbunden sein – eigene Verbindlichkeiten des Erblassers und laufende Nebenkosten. Dafür haften die Erben, jedoch nur bis zum Wert des Geerbten und niemals darüber hinaus mit ihrem eigenen Vermögen. Nichts davon muss zwangsläufig zum Problem werden, aber Sie sollten es wissen, bevor Sie die Wohnung als uneingeschränkt Ihr Eigentum betrachten.

Wenn Sie sie nicht wollen: Ausschlagung der Erbschaft

Eine Erbschaft anzunehmen ist ein Recht, keine Pflicht. Sie können also darauf verzichten. Innerhalb derselben sechsmonatigen Frist kann ein Erbe die Erbschaft formell vor einem Notar ausschlagen – entweder ohne Weiteres oder zugunsten eines anderen Erben. Warum sollte jemand eine Wohnung ausschlagen? Meist wegen der damit verbundenen Belastungen: Wenn die Nachlassschulden den Wert der Wohnung erreichen oder übersteigen oder wenn es unpraktisch wäre, die Wohnung aus dem Ausland zu behalten, zu verkaufen oder zu verwalten, kann eine Ausschlagung sinnvoll sein. Zwei Punkte sind dabei wichtig. Die Ausschlagung gilt für die gesamte Erbschaft: Sie können nicht die Wohnung annehmen und die Schulden zurücklassen. Außerdem ist sie im Allgemeinen unwiderruflich und sollte deshalb gut überlegt sein. Für die meisten Erben ist die Wohnung wertvoll und eine Ausschlagung kommt nicht infrage. Sind die Schulden jedoch hoch, ist sie eine ernst zu nehmende Möglichkeit, die Sie innerhalb der sechs Monate prüfen sollten. Unser Artikel über die Ausschlagung einer Erbschaft erläutert das Thema ausführlich.

Entscheidung über das Vorgehen: Behalten, vermieten oder verkaufen

Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, können Sie die Wohnung nach Ihren Vorstellungen nutzen. Für jede Möglichkeit gelten eigene steuerliche Folgen. Behalten Sie die Wohnung, fallen Grundsteuer, Instandhaltungs- und Nebenkosten an. Vermieten Sie sie, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Verkaufen Sie sie – was erst möglich ist, nachdem Sie als Eigentümer eingetragen wurden –, müssen Sie die Steuer auf den Verkauf berücksichtigen. Als ausländischer Eigentümer sollten Sie außerdem den Währungsumtausch und die Überweisung des Erlöses ins Ausland planen. Für alle drei Möglichkeiten gilt: Die Erbschaft selbst wird nicht besteuert; der Erhalt der Wohnung löst keine Erbschaftsteuer aus. Steuerliche Fragen entstehen daher nicht durch die Erbschaft, sondern durch die spätere Nutzung der Wohnung, vor allem durch Vermietung oder Verkauf.

Kosten und Zeitrahmen

Es ist hilfreich, die voraussichtlichen Kosten und den zeitlichen Ablauf zu kennen. Zu den wichtigsten Kosten gehören die Notargebühren für den Antrag auf Annahme der Erbschaft und den Erbschein, die staatliche Gebühr für die Eintragung Ihres Eigentums sowie – für ausländische Erben – die Legalisierung und beglaubigte Übersetzung ausländischer Dokumente. Die einzelnen Beträge sind nicht hoch, summieren sich aber. Besonders für Übersetzung und Legalisierung sollten Sie frühzeitig ein Budget einplanen. Der Ablauf richtet sich nach der Sechsmonatsfrist: Der Erbschein wird erst ausgestellt, wenn seit dem Tod sechs Monate vergangen sind. Frühestens kurz danach können Sie das Verfahren abschließen; die Eintragung Ihres Eigentums dauert nach Erhalt des Erbscheins nur wenige Tage. Planen Sie insgesamt mehrere Monate ein. Die Dokumente sollten Sie möglichst früh beschaffen, während die gesetzliche Wartefrist den zeitlichen Ablauf bestimmt. Reichen Sie den Antrag auf Annahme daher frühzeitig ein und bereiten Sie die Unterlagen vor. So können Erbschein und Eintragung nach Ablauf der sechs Monate zügig folgen, statt dass Sie dann bei null anfangen. Die Wartezeit ist keine verlorene Zeit: Nutzen Sie sie, um Unterlagen zu beschaffen und legalisieren zu lassen, Fragen zum Testament oder zu Miterben zu klären und – falls Sie im Ausland leben – eine Vollmacht zu erteilen. Dann können Sie das Verfahren nach Ablauf der Frist abschließen, statt erst damit anzufangen. Wenn Sie die Wartezeit nutzen, entstehen Ihnen dadurch keine zusätzlichen Kosten. Tun Sie währenddessen nichts, kann sich der weitere Ablauf verzögern und die Arbeit auf einmal anfallen.

Erben als Ausländer aus dem Ausland

Für die meisten Leser ist dies die entscheidende Frage, und die Antwort ist ermutigend. Sie können unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit eine Wohnung in Belarus erben: Für Immobilien in Belarus gilt belarussisches Recht, sodass Ihre ausländische Staatsangehörigkeit kein Hindernis ist. Eine Ausnahme betrifft Grundstücke: Ein Grundstück geht nur dann auf einen ausländischen Erben über, wenn dieser mit dem Erblasser verwandt ist. Sie können das gesamte Verfahren auch ohne persönliche Anwesenheit in Belarus durch einen Bevollmächtigten abwickeln lassen – von der Annahme der Erbschaft und Einreichung der Unterlagen über die Abholung des Erbscheins und die Eintragung des Eigentums bis hin zum Verkauf. Die praktische Herausforderung sind die Unterlagen: Sie müssen legalisiert oder mit einer Apostille versehen und übersetzt werden, damit ein belarussischer Notar und das Register sie anerkennen. Die Entfernung ändert die Abläufe, nicht das Ergebnis: Ein ausländischer Erbe kann eine Wohnung in Belarus von einem anderen Land aus erben, sein Eigentum eintragen lassen und über die Wohnung verfügen, sofern die Sechsmonatsfrist eingehalten und die Unterlagen ordnungsgemäß vorbereitet werden. Weitere Informationen zum rechtlichen Rahmen finden Sie in unserem Artikel über die Erbschaft durch ausländische Staatsangehörige.

Ein Praxisbeispiel: Ein Erbe im Ausland

Nehmen wir einen typischen Fall: Eine im Ausland lebende Frau erfährt, dass ihr Vater in Belarus gestorben ist und eine Wohnung in Minsk hinterlassen hat. Ein Testament gibt es nicht. Als Erbin erster Ordnung ist sie erbberechtigt; ihre ausländische Staatsangehörigkeit steht dem nicht entgegen. Sie reist nicht nach Belarus. Innerhalb der sechs Monate schickt sie dem Notar einen schriftlichen Antrag auf Annahme der Erbschaft und erteilt einem Bevollmächtigten in Belarus eine Vollmacht. Gleichzeitig lässt sie ihre Identitäts- und Verwandtschaftsurkunden mit einer Apostille versehen und übersetzen. Nach Ablauf der sechs Monate stellt der Notar den Erbschein aus. Ihr Bevollmächtigter lässt ihr Eigentum im Immobilienregister eintragen, und sie wird als Eigentümerin registriert. Danach kann sie die Wohnung behalten, vermieten oder verkaufen. Als sie sich später für den Verkauf entscheidet, wickelt ihr Bevollmächtigter auch diesen ab. Steuerliche Fragen, der Währungsumtausch und die Überweisung des Erlöses werden im Voraus eingeplant. Das gesamte Verfahren lässt sich aus einem anderen Land ohne eine einzige Reise abwickeln, weil sie die Frist eingehalten, einen Bevollmächtigten eingesetzt und ihre Unterlagen frühzeitig vorbereitet hat. So sieht der übliche Ablauf aus, wenn alles gut läuft. Vergleichen Sie das mit dem Fall, in dem etwas schiefgeht: Dieselbe Erbin wartet ab, weil sie glaubt, die Wohnung werde nicht verschwinden. Sie lässt die sechs Monate verstreichen und muss nun bei Gericht die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen und sich mit den Positionen der anderen Erben auseinandersetzen. Ihr Anspruch hat sich nicht geändert, wohl aber der Zeitpunkt. Dadurch wird aus einem Verwaltungsverfahren ein Rechtsstreit. Die wichtigste Lehre aus diesem Beispiel steckt im ersten Schritt.

Häufige Fehler

Einige wenige Fehler verursachen die meisten Probleme, und sie alle lassen sich vermeiden. Am schwersten wiegt, die sechsmonatige Annahmefrist zu versäumen, denn dadurch wird aus einem routinemäßigen Verfahren ein Gerichtsverfahren. Wer annimmt, der Erbschein mache ihn zum Eigentümer, irrt: Das Eigentum muss zusätzlich eingetragen werden. Auch die mit der Wohnung verbundenen Schulden und Nebenkosten sollten Sie prüfen, bevor Sie zu spät feststellen, dass eine Ausschlagung infrage gekommen wäre. Sie müssen nicht nach Belarus reisen; das Verfahren lässt sich vollständig aus der Ferne abwickeln. Verkaufen können Sie die Wohnung erst, nachdem Ihr Eigentum eingetragen wurde. Schieben Sie außerdem die Legalisierung und Übersetzung ausländischer Dokumente nicht bis zur letzten Minute auf; diese Schritte dauern am längsten. Die meisten dieser Fehler beruhen auf demselben Irrtum: der Annahme, eine Erbschaft erfolge automatisch und ohne Frist, obwohl es einen festgelegten Ablauf mit klaren Fristen gibt. Halten Sie die Frist ein, kümmern Sie sich frühzeitig um die Unterlagen, lassen Sie Ihr Eigentum vor einem Verkauf oder anderen Rechtsgeschäften eintragen und prüfen Sie die Schulden. Dann geht die Wohnung reibungslos auf Sie über – ganz gleich, ob Sie in Minsk oder am anderen Ende der Welt sind.

Die Schritte

Vom Notar zum registrierten Eigentum — und die Frist steht an erster Stelle.

*Nur ein allgemeiner Leitfaden. Jede Erbschaft hängt von den konkreten Umständen und dem geltenden Recht ab. Lassen Sie daher die für Ihren Fall erforderlichen Schritte prüfen.

Fazit

Die Erbschaft einer Wohnung in Belarus folgt einem klaren Ablauf, und der erste Schritt ist entscheidend: Nehmen Sie die Erbschaft innerhalb von sechs Monaten an, holen Sie anschließend den Erbschein ein, lassen Sie Ihr Eigentum eintragen, klären Sie offene Fragen mit Miterben und Gläubigern und entscheiden Sie dann, ob Sie die Wohnung behalten, vermieten oder verkaufen. Auch Ausländer können erben und das gesamte Verfahren aus der Ferne abwickeln. Die Erbschaft selbst wird nicht besteuert, eine spätere Vermietung oder ein Verkauf kann jedoch steuerliche Folgen haben. Die ehrliche Antwort auf die Frage „Und was nun?“ ist daher einfach: Kümmern Sie sich zuerst um die Frist und gehen Sie dann die weiteren Schritte der Reihe nach an.

Wenn Sie in Belarus eine Wohnung geerbt haben und diese für Sie abgewickelt wissen möchten — die Annahme, den Notar, die Registrierung und einen eventuellen Verkauf, einschließlich vollständig aus dem Ausland —, schildern Sie uns Ihre Situation und Ihren Standort, und wir kümmern uns darum. Sprechen Sie mit unserem Team für Private Clients oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf, und wir beginnen mit der Sechsmonatsfrist.