Иностранцы, которые присматриваются к недвижимости в Беларуси, как правило, впадают в одну из двух крайностей. Одни считают, что купить здесь толком ничего нельзя: чужая страна, сплошные ограничения. Другие уверены, что могут купить всё то же, что и местный житель, и на тех же условиях, что у себя дома. На самом деле истина посередине, и всё упирается в различие, которое почти все упускают из виду: здание и земля под ним — разные объекты, и права иностранца на них тоже разные.
Иностранец вправе купить квартиру или жилой дом и стать его полноправным собственником наравне с гражданином Беларуси — ограничений по признаку гражданства здесь нет. С землёй ситуация иная: иностранные граждане, как правило, не могут иметь земельные участки в Беларуси в частной собственности. Поэтому, покупая дом, вы получаете в собственность само здание, а участок под ним — обычно только в аренду: договор аренды переоформляется с продавца на вас. Главное исключение — наследование: так иностранец может стать собственником земли. Особые правила действуют и для граждан России в рамках Союзного государства. Сама покупка проходит по понятной процедуре — с нотариальным удостоверением договора и государственной регистрацией, — однако подводных камней на этом пути немало: самовольные перепланировки, лица, которые по-прежнему зарегистрированы (прописаны) в квартире, скрытые долги и обременения, согласие супруга продавца, а также валютные и документальные формальности, с которыми сталкивается иностранный покупатель. И ещё одно распространённое заблуждение: владение недвижимостью само по себе не даёт права жить в Беларуси. В этой статье разбираем, как проходит покупка, какие ограничения действуют и на что обратить внимание.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Исход каждой сделки с недвижимостью зависит от конкретных обстоятельств, поэтому, прежде чем принимать решение, обсудите свою ситуацию со специалистом.
Начнём с хорошего: возможностей у иностранцев больше, чем принято думать. Согласно Закону «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь», иностранные граждане и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица вправе приобретать в частную собственность квартиры, жилые дома и иные здания, а также коммерческую недвижимость — наравне с гражданами Беларуси. Ограничений по признаку гражданства нет: квартира доступна вам точно так же, как и местному покупателю. Оговорка касается земли, и она существенная — ей посвящён следующий раздел, — но на право собственности на само жильё она не влияет. Так что расхожее мнение «иностранцам здесь ничего не продадут» не соответствует действительности: купить можно, и квартира или дом будут принадлежать вам на праве собственности. Вопрос лишь в том, на каком праве вы будете пользоваться землёй.
Это ключевой момент, о котором многие узнают слишком поздно. Иностранные граждане, как правило, не могут иметь землю в Беларуси в частной собственности — участки им предоставляются в аренду. Если вы покупаете квартиру, это почти ни на что не влияет: участок под многоквартирным домом отдельно не приобретается, и вы просто становитесь собственником квартиры. Если же речь о частном доме, разница принципиальная: дом принадлежит вам, а участок под ним вы арендуете — при покупке право аренды переоформляется с продавца на вас. Участком можно пользоваться, строить на нём и передавать его по наследству, однако продать землю отдельно от дома нельзя, а на некоторые сделки с участком требуется согласие местного исполкома. Из этого правила есть два исключения. Во-первых, иностранец может получить землю в собственность или в пожизненное наследуемое владение по наследству от родственника. Во-вторых, граждане России в рамках Союзного государства вправе приобретать землю на тех же условиях, что и граждане Беларуси. Для всех остальных действует простое правило: дом — в собственности, земля — в аренде.
Иностранные покупатели нередко спрашивают, не выгоднее ли оформить недвижимость на белорусскую компанию, а не на себя. Чтобы ответить на этот вопрос, важно понимать, какие задачи такой вариант решает, а какие нет. Белорусское юридическое лицо может владеть зданиями так же, как и физическое лицо, но земельное ограничение распространяется и на него: компания, учредителями которой являются иностранцы, как правило, тоже не может иметь землю в собственности и получает её в аренду. Иными словами, покупка через компанию не даёт права собственности на землю. Зато она помогает в другом: позволяет держать коммерческую недвижимость на балансе бизнеса, ограничить личную ответственность, упростить последующую продажу (можно продать долю в компании вместо самого объекта) или включить объект в структуру группы — например, оформить его на дочернюю компанию. Для жилья, в котором вы собираетесь жить сами, оформление на себя обычно проще и дешевле; для коммерческой или инвестиционной недвижимости, особенно если она используется в бизнесе, покупка через компанию может быть оправдана. Решение принимается с учётом ответственности, налогов и того, как вы в дальнейшем будете распоряжаться объектом, а не ради того, чтобы обойти земельное ограничение, — оно действует в любом случае. Не стоит забывать и о затратах: компанию нужно зарегистрировать, содержать, вести бухгалтерский учёт и сдавать отчётность, а со временем, возможно, ликвидировать. Ради одной квартиры или дома такие расходы редко себя оправдывают. Иначе обстоит дело, когда недвижимость становится полноценным бизнес-активом — коммерческие помещения, несколько объектов, недвижимость под сдачу в аренду или перепродажу: здесь ограниченная ответственность и простота последующей продажи начинают окупаться. Коротко говоря, форму владения стоит выбирать исходя из назначения объекта: для собственного жилья обычно подходит личная собственность, для бизнеса — юридическое лицо, а правило о земле в обоих случаях одно и то же.
Сама сделка проходит по чётко установленной процедуре. Сначала вы подбираете объект и проводите его юридическую проверку — это самый важный этап, о нём подробно ниже. Затем стороны заключают письменный договор купли-продажи, который удостоверяет нотариус или регистратор. Расчёты проводятся через нотариуса или банк с соблюдением требований валютного законодательства, которые распространяются на иностранного покупателя. После этого переход права собственности регистрируется в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — в территориальном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Собственником вы становитесь именно с момента регистрации, и по её итогам вам выдают свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. Всю сделку можно провести через представителя по доверенности, поэтому лично приезжать в Беларусь не обязательно — иностранные покупатели часто пользуются этой возможностью. С формальной точки зрения процедура несложная; главное в ней и основные риски связаны с проверкой, которую нужно провести до подписания договора.
Не менее важно, где именно вы покупаете: на первичном и вторичном рынке риски разные. У квартиры или дома на вторичном рынке есть история и предыдущие владельцы, поэтому так важны проверки, о которых пойдёт речь в следующем разделе: зарегистрированные жильцы, перепланировки, долги и обременения — всё это наследие прошлого объекта. Новостройка, которую покупают у застройщика (нередко по договору долевого строительства), такого груза не несёт — ни прежних жильцов, ни чужих долгов, — но здесь появляется другой риск: сам застройщик. Срыв сроков сдачи, изменение проекта, а в худшем случае банкротство застройщика — вот от чего нужно себя обезопасить. Поэтому при покупке новостройки внимание смещается с истории объекта на надёжность застройщика и условия договора. Ни один из вариантов не безопаснее другого сам по себе — просто риски у них разные. Иностранному покупателю важно понимать, на каком рынке он покупает, и строить проверку с учётом этого: на вторичном рынке изучать историю объекта, в новостройке — застройщика и договор. Считать, что в обоих случаях проверяется одно и то же, — ошибка.
Именно на этом этапе решается судьба сделки, и здесь иностранному покупателю особенно нужен специалист на месте. До подписания договора необходимо проверить: право собственности продавца и его право распоряжаться объектом; наличие обременений, арестов или ипотеки; кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и есть ли у этих лиц право пользования жильём; нет ли самовольных перепланировок, из-за которых могут отказать в регистрации перехода права; нет ли непогашенных долгов, в том числе за коммунальные услуги; есть ли согласие супруга продавца, если объект находится в совместной собственности супругов; есть ли разрешение органа опеки и попечительства, если доля принадлежит несовершеннолетнему; подлинны ли документы. Ничего экзотического в этом списке нет, но любой из этих пунктов способен превратить сделку, которая выглядела безупречной, в проблему: в регистрации откажут, жилец не захочет выписываться, а долг перейдёт к вам вместе с объектом. Проверка — не формальность, которую можно пройти на скорую руку: именно она защищает ваши интересы.
Договор купли-продажи — главный инструмент защиты покупателя, и нотариальный договор должен не просто фиксировать цену. В нём нужно точно описать объект и подтвердить право собственности продавца, указать цену и порядок расчётов, а также закрепить ключевые гарантии продавца: объект свободен от обременений, арестов и скрытых долгов; все зарегистрированные в нём лица снимутся с регистрационного учёта к согласованной дате; объект будет передан свободным от проживающих, если стороны об этом договорились. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, к договору прилагается согласие супруга продавца, а если долей владеет несовершеннолетний — разрешение органа опеки. Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет их дееспособность, права продавца и наличие необходимых согласий, а также следит за тем, чтобы договор соответствовал требованиям закона, — во многом поэтому сделки с недвижимостью в Беларуси и проходят через нотариуса. Главный вывод для иностранного покупателя: договор — не формальность, которую подписывают в самом конце, а документ, который обязывает продавца выполнить обещанное. Поэтому его условия нужно тщательно выверить до подписания, а не после. Особенно важно, чтобы договор проверил человек, которому вы доверяете, и разъяснил его на понятном вам языке. Сделка оформляется на русском или белорусском языке, нотариус сохраняет беспристрастность и не представляет только ваши интересы, а условие, которое выглядит стандартным, может обернуться последствиями, о которых вы узнаете слишком поздно. Проверка договора собственным юристом — вместе с согласованием гарантий продавца и условий передачи объекта — обходится недорого по сравнению со стоимостью недвижимости. Зато так вы можете быть уверены, что документ будет работать на вас, а не просто фиксировать факт продажи.
Покупка из-за рубежа имеет свои особенности. Перевод денег в Беларусь и расчёты за объект сопряжены с валютными и платёжными формальностями: их берут на себя нотариус и банк, но заложить на них время всё же стоит. Ваши документы — паспорт и доверенность, если она оформлялась, — как правило, нужно апостилировать (или легализовать в консульском порядке) и перевести на русский или белорусский язык с нотариальным заверением перевода. Купить недвижимость можно и дистанционно — через представителя по доверенности; именно так оформляется значительная часть сделок с иностранцами. И самое распространённое заблуждение: владение недвижимостью в Беларуси не даёт права на вид на жительство или гражданство — собственность не является основанием для получения разрешения на проживание. Поэтому покупайте недвижимость ради самой недвижимости, а не как способ переехать, и не рассчитывайте, что покупка решит вопрос с проживанием. Всё это не препятствия, а практические моменты, которые иностранному покупателю нужно учесть заранее.
С покупкой вопросы не заканчиваются: о трёх вещах стоит подумать ещё до сделки. Сдача в аренду: доход от сдачи жилья облагается налогом, а для собственника-нерезидента действуют свои налоговые правила. Продажа: при продаже может возникнуть налог, а нерезиденту, кроме того, предстоит решить вопрос с конвертацией и переводом выручки за рубеж — поэтому о том, как вы будете выводить деньги, лучше подумать с самого начала. Наследование: белорусская недвижимость войдёт в состав вашего наследства. При этом именно наследование — основной способ, которым иностранец может стать собственником земли в Беларуси (если участок принадлежал наследодателю на праве частной собственности). Поэтому оценивайте покупку с учётом всего срока владения: не только приобретение, но и содержание, сдачу в аренду, продажу и передачу по наследству. У каждого этапа свои налоговые последствия, а у иностранца — ещё и валютные и международные нюансы. О наследственных вопросах мы подробно писали в статье об унаследованной квартире; остальное стоит просчитать до подписания договора. Все три вопроса объединяет одно — их нужно продумать заранее. Решения, которые в момент покупки кажутся далёкими (как будет облагаться доход от аренды, как перевести выручку от продажи домой, кто и на каком основании унаследует объект), гораздо проще и дешевле принять сейчас, чем потом разбираться с последствиями, особенно если вы живёте в другой стране. Покупатель, который думает только о том, как купить, рискует обнаружить, что продать объект или передать его наследникам намного сложнее, чем могло бы быть. Относитесь к покупке как к началу долгосрочного владения и заранее решите, как будете продавать объект или передавать его по наследству, — пока все варианты ещё открыты.
Наконец, о расходах сверх цены и о том, с чего начать. При покупке нужно заложить плату за государственную регистрацию и нотариальный тариф, в период владения — ежегодный налог на недвижимость, а при последующей продаже — налог с дохода от продажи. Налоговое положение нерезидента стоит уточнить заранее. Если вы покупаете дом с участком или сделка затрагивает интересы супруга или несовершеннолетнего, дополнительные согласия и переоформление аренды земли требуют внимательного сопровождения. Практические советы просты: работайте с нотариусом и юристом, проводите проверку тщательно, чётко понимайте, что именно приобретаете (здание — в собственность, а землю — на каком праве), и консультируйтесь со специалистом, особенно если покупаете дом с участком или проводите сделку дистанционно. О наследовании недвижимости читайте нашу статью об унаследованной квартире, а сопровождение самой покупки — как раз то, чем мы занимаемся.
Здание — в собственность, с землёй сложнее.
| Что хочет купить иностранец | Можно ли получить в собственность? |
|---|---|
| Квартира | Да — в собственность наравне с гражданами Беларуси |
| Дом (здание) | Да — дом переходит в вашу собственность |
| Земля под купленным домом | Как правило, аренда, а не собственность — договор аренды переоформляется на вас |
| Отдельный земельный участок | Как правило, нет — иностранные граждане не могут купить землю в собственность |
| Земля, унаследованная от родственника | Да — это основное исключение |
| Коммерческая недвижимость | Да — помещения в собственность (земля — как указано выше) |
Общий ориентир. В рамках Союзного государства граждане России вправе приобретать землю на тех же условиях, что и граждане Беларуси. Законодательство меняется, поэтому уточняйте актуальные правила для вашей сделки.
Разницу хорошо видно на двух примерах. Иностранка покупает квартиру в Минске: проводит проверку, подписывает нотариальный договор, рассчитывается через банк, регистрирует переход права и становится полноправной собственницей. Вопрос о земле отдельно не возникает: участок под многоквартирным домом самостоятельно не приобретается. Всё просто, и по сути такая сделка ничем не отличается от покупки квартиры гражданином Беларуси. Другой иностранец покупает загородный дом. Дом переходит в его собственность, но участок под ним остаётся в аренде, и в рамках сделки договор аренды переоформляется с продавца на него. Он может жить в доме, делать пристройки и завещать дом детям, но продать землю отдельно от дома не может, а на некоторые сделки с участком ему понадобится согласие исполкома. Страна одна, покупателей двое, а объём прав совершенно разный — и вся разница в том, как соотносятся права на здание и на землю. Разберитесь в этом до того, как выбирать между квартирой и домом, ведь от этого зависит, чем вы в итоге будете владеть. Это может повлиять и на сам выбор: тот, кому нужна полная и простая собственность, может предпочесть квартиру именно для того, чтобы не сталкиваться с земельным вопросом, а тот, кто мечтает об участке и саде, готов мириться с арендой земли ради собственного дома. Оба варианта вполне разумны, но решение нужно принимать осознанно, а не узнавать у нотариуса, что земля, оказывается, только в аренде.
Иностранных покупателей регулярно подводит несколько заблуждений. «Иностранцам нельзя покупать недвижимость в Беларуси» — можно: квартира или дом переходят в полную собственность. «Раз можно купить дом, можно купить и землю» — как правило, нет: землю берут в аренду. «Покупка недвижимости даёт вид на жительство» — не даёт. «Новостройка заведомо безопаснее вторичного жилья» — нет, просто риски у неё другие (связанные с застройщиком, а не с историей объекта). «Проверка — простая формальность» — напротив, именно она вас защищает. «Покупка здесь устроена так же, как у меня на родине» — нотариальное удостоверение, государственная регистрация и правила о земле действительно отличаются. Большинство этих ошибок возникает из-за того, что покупатель переносит привычные представления с другого рынка или неверно оценивает ограничения, считая их шире или уже, чем они есть. На самом деле всё сводится к нескольким правилам: здание — в собственность, земля — в аренду, сделка — через нотариуса и государственную регистрацию, проверка — обязательно, вид на жительство — не ждать. Если их учесть, иностранцу купить недвижимость в Беларуси не сложнее, чем любому другому покупателю.
Да. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе приобретать в частную собственность квартиры, жилые дома, иные здания и коммерческую недвижимость наравне с гражданами Беларуси. Ограничений на владение самим жильём нет. Единственное существенное ограничение касается земли: иностранные граждане, как правило, не могут иметь её в собственности. Но на право собственности на квартиру или дом это не влияет.
Как правило, нет. Иностранные граждане не могут приобрести землю в частную собственность по договору купли-продажи или дарения — участки предоставляются им в аренду. Главное исключение — наследование: иностранец может получить в собственность землю, унаследованную от родственника. Кроме того, граждане России в рамках Союзного государства вправе приобретать землю на тех же условиях, что и граждане Беларуси. Для остальных земля доступна только в аренду.
Дом (здание) переходит в вашу собственность, а участок под ним — в аренду: договор аренды продавца переоформляется на вас. Вы можете пользоваться участком, строить на нём и передавать его по наследству, но не можете продать землю отдельно от дома, а для некоторых сделок с участком требуется согласие местного исполкома. Простое правило: дом — в собственности, земля — в аренде.
Вы выбираете объект и проводите проверку; заключаете письменный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом или регистратором; рассчитываетесь через нотариуса или банк с соблюдением валютных требований для иностранного покупателя; регистрируете переход права собственности в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру — с этого момента вы становитесь собственником и получаете свидетельство о государственной регистрации. Процедура чётко регламентирована, а самое важное в ней — проверка до подписания договора.
Да — через представителя по доверенности; именно так оформляется значительная часть сделок с иностранцами. Ваши документы (паспорт, доверенность), как правило, нужно апостилировать или легализовать и перевести с нотариальным заверением перевода. Лично приезжать в Беларусь не обязательно: грамотно составленная доверенность и надёжный представитель на месте позволяют провести сделку без вашего присутствия.
Самовольные перепланировки, из-за которых могут отказать в регистрации; зарегистрированные в квартире лица и их право пользования жильём; обременения, аресты или ипотека; непогашенные долги, в том числе за коммунальные услуги; отсутствие согласия супруга, если объект находится в совместной собственности; доля несовершеннолетнего, для отчуждения которой нужно разрешение органа опеки; подлинность документов. Любой из этих пунктов может превратить сделку, которая казалась юридически чистой, в проблему, — поэтому проверка так важна.
Нет. Владение недвижимостью в Беларуси не является основанием для получения вида на жительство или гражданства. Право собственности и право на проживание — разные вопросы, поэтому покупайте недвижимость ради неё самой, а не как способ переехать, и не рассчитывайте, что вместе с покупкой получите право жить в стране.
Плата за государственную регистрацию и нотариальный тариф при покупке, ежегодный налог на недвижимость в период владения и налог при последующей продаже. Налоговое положение нерезидента может отличаться, поэтому его стоит уточнить заранее. Налогообложение при наследовании регулируется отдельно. Просчитайте налоговые последствия, включая будущую продажу, до покупки, а не после.
Только ради реальных преимуществ, а не для того, чтобы обойти правило о земле: компания, учредителями которой являются иностранцы, как правило, тоже не может иметь землю в собственности и получает её в аренду на общих основаниях. Компания помогает держать коммерческую недвижимость на балансе бизнеса, ограничить ответственность, упростить последующую продажу (продав долю в компании) или включить объект в структуру группы, например через дочернюю компанию. Для собственного жилья проще оформить недвижимость на себя; для коммерческой или инвестиционной недвижимости покупка через юридическое лицо может быть оправдана.
Ни то ни другое не безопаснее само по себе — риски просто разные. У вторичного жилья есть история (жильцы, перепланировки, долги, обременения), и проверять нужно именно её. Новостройка у застройщика свободна от этого груза, но несёт риски, связанные с самим застройщиком (срыв сроков, банкротство), поэтому проверять нужно застройщика и договор.
Точное описание объекта и подтверждение права собственности продавца; цена и порядок расчётов; ключевые гарантии продавца — отсутствие обременений, арестов и долгов, снятие зарегистрированных лиц с учёта к согласованной дате, передача объекта свободным от проживающих, если это оговорено, — а также необходимые согласия супруга и органа опеки. Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, права продавца, наличие согласий и соответствие договора требованиям закона. Относитесь к договору как к своей защите, а не как к формальности, которую подписывают в конце.
Доход от сдачи в аренду облагается налогом, причём для нерезидентов действуют свои правила. При продаже может возникнуть налог, а нерезиденту, кроме того, нужно заранее продумать конвертацию и перевод выручки за рубеж. Поэтому думайте о том, как будете выводить деньги, с самого начала, а не только о том, как купить. Наследование — отдельная тема; при этом именно наследование — основной способ, которым иностранец может стать собственником земли.
Да — наследование и есть то самое исключение. Землю под купленным домом вы можете получить только в аренду, но участок, принадлежавший наследодателю на праве частной собственности, может перейти к наследнику-иностранцу в собственность (или в пожизненное наследуемое владение). Получается, что иностранец, унаследовавший дом с участком, может стать собственником земли, а иностранец, купивший такой же дом, получает лишь аренду. Это основной путь к собственности на землю для иностранцев в Беларуси.
Иностранец может стать полноправным собственником квартиры или дома в Беларуси, а вот землю, как правило, получает лишь в аренду (исключения — наследование и особые правила для граждан России в рамках Союзного государства). Поэтому прежде всего нужно разобраться в разнице между правами на здание и на землю. Покупка проходит с нотариальным удостоверением договора и государственной регистрацией: процедура простая по форме, но с множеством подводных камней, которые выявляет только тщательная проверка. При этом владение недвижимостью не даёт права на вид на жительство. Проведите проверку, чётко понимайте, что именно приобретаете, и правильно оформите документы — тогда покупка недвижимости для иностранца окажется не сложнее, чем для местного жителя.
Если вы планируете купить недвижимость в Беларуси — квартиру или дом, где нужно решить вопрос с землёй, — и хотите доверить проверку и сопровождение сделки профессионалам, в том числе полностью дистанционно, расскажите нам об объекте и своей ситуации, и мы возьмём всю работу на себя. Обратитесь к нашей команде по работе с частными клиентами или свяжитесь с нами.
Наши юристы имеют более чем 10-летний опыт работы в сфере юридического сопровождения строительства и застройки. С нашей помощью наши клиенты реализовали более 25 (двадцати пяти) девелоперских проектов за последние 2 (два) года. Юридические услуги в сфере девелопмента и строительства включают в себя юридическое сопровождение строительной деятельности на всех этапах, начиная с процесса получения разрешений и […]
Иностранный кредитор получил решение суда иностранного государства о взыскании с белорусского должника. Два года разбирательств позади, решение вступило в законную силу, суд взыскал судебные расходы. Активы должника находятся в Беларуси. Вам известно всё имущество должника: банковские счета, недвижимость, дебиторская задолженность, количество товара на складе. Следующий шаг кажется очевидным. Подать решение в белорусский суд, добиться признания […]
Многие наниматели считают, что главная сложность при приёме иностранца на работу в Беларуси — найти подходящего специалиста, а документы — формальность, с которой отдел кадров разберётся позже. На практике всё обстоит ровно наоборот. Подобрать кандидата, как правило, проще всего, а трудности возникают с разрешением, трудовым договором и сроками, отсчёт которых идёт с того момента, как […]
