La compra de inmuebles en Bielorrusia por extranjeros en 2026: procedimiento, restricciones y escollos

Los extranjeros interesados en inmuebles en Bielorrusia suelen partir de una de estas dos premisas: que en realidad no pueden comprar aquí o que pueden adquirir cualquier inmueble igual que un ciudadano bielorruso, como lo harían en su país. La realidad está en un punto intermedio y gira en torno a una distinción que casi todo el mundo pasa por alto: el edificio y el terreno.

Un extranjero puede comprar un apartamento o una casa —entendida como edificio— y ser su propietario pleno en las mismas condiciones que un ciudadano bielorruso; no existen restricciones por motivos de nacionalidad. El terreno es distinto: por regla general, las personas físicas extranjeras no pueden ser propietarias de terrenos en Bielorrusia. Por tanto, al comprar una casa, se adquiere el edificio, pero normalmente solo se obtiene un arrendamiento del terreno sobre el que se asienta, que se inscribe de nuevo a nombre del comprador. La principal excepción es la herencia, por la que un extranjero puede adquirir terrenos en propiedad; también existe una excepción para los ciudadanos rusos en virtud del Estado de la Unión. Al margen de esta distinción, la compra sigue un procedimiento claro, basado en la intervención de un notario y en la inscripción en el registro estatal de inmuebles, aunque presenta varios escollos para quien no esté prevenido: reformas no autorizadas, personas que siguen empadronadas en el domicilio, deudas y cargas ocultas, el consentimiento del cónyuge del vendedor y las formalidades cambiarias y documentales que debe cumplir el comprador extranjero. Y hay otra idea equivocada frecuente: ser propietario de un inmueble no le otorga por sí solo el derecho a residir en Bielorrusia. Esta guía explica el procedimiento, las restricciones y los riesgos.

Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico. Las operaciones inmobiliarias dependen de sus circunstancias concretas, por lo que debe comprobar su situación antes de basarse en lo aquí expuesto.

¿Puede comprar un extranjero? Sí, con un gran matiz

Empecemos por la buena noticia, que es más amplia de lo que muchos esperan. Conforme a la Ley sobre la situación jurídica de los ciudadanos extranjeros y apátridas, los extranjeros —personas físicas, apátridas y empresas extranjeras— pueden adquirir viviendas y otros edificios, así como inmuebles comerciales, en propiedad privada y en las mismas condiciones que los ciudadanos bielorrusos. No hay restricciones por nacionalidad: un apartamento está tan a su alcance como para un comprador local. La salvedad es el terreno, y es importante —lo suficiente como para dedicarle un apartado más adelante—, pero no le impide ser propietario de la vivienda. Por tanto, el punto de partida es justamente el contrario de «los extranjeros no pueden comprar aquí»: sí pueden, y pueden ser propietarios plenos del apartamento o edificio. La verdadera cuestión es qué ocurre con el terreno sobre el que se asienta.

La distinción entre edificio y suelo

Este es el punto clave que suele pasar desapercibido. Por regla general, las personas físicas extranjeras no pueden ser propietarias de terrenos en Bielorrusia: los tienen arrendados en lugar de comprarlos. En el caso de un apartamento, esto apenas importa: el terreno está vinculado al edificio y no se compra por separado, por lo que usted es simplemente propietario de su apartamento. En el caso de una casa, sí importa mucho: usted es propietario del edificio, pero el terreno sobre el que se asienta está arrendado, y al comprar la casa el arrendamiento del vendedor se inscribe de nuevo a su nombre. Puede utilizar la parcela, construir en ella y transmitirla por herencia, pero no puede vender el terreno separado de la casa; además, algunas operaciones sobre el terreno requieren el consentimiento de la autoridad local. Conviene conocer dos excepciones. Un extranjero puede ser propietario de terrenos que herede de un familiar —en propiedad o en régimen de posesión vitalicia transmisible por herencia—, y los ciudadanos rusos pueden adquirir terrenos en las mismas condiciones que los bielorrusos en virtud del Estado de la Unión. Para los demás, la regla general es sencilla: ser propietario del edificio y arrendar el terreno.

Comprar a través de una sociedad como alternativa

Una pregunta frecuente entre los compradores extranjeros es si conviene comprar a través de una sociedad bielorrusa en lugar de hacerlo a título personal; conviene aclarar qué resuelve esa opción y qué no. Una persona jurídica bielorrusa puede ser propietaria de edificios igual que una persona física, pero no queda exenta de la regla sobre los terrenos: por regla general, una empresa con participación extranjera tampoco puede ser propietaria de terrenos y los mantiene arrendados en las mismas condiciones. Por tanto, una estructura societaria no permite adquirir terrenos en propiedad. Sí puede servir para mantener inmuebles comerciales como parte de una actividad empresarial, limitar la responsabilidad personal, simplificar una venta posterior (vendiendo la sociedad en lugar del inmueble) o integrarse en una estructura corporativa más amplia. Para una vivienda, la titularidad personal suele ser más sencilla y económica; para inmuebles comerciales o de inversión, especialmente si forman parte de un negocio, una sociedad puede tener sentido. La elección depende de la responsabilidad, la fiscalidad y la estrategia de salida, no de cómo eludir la restricción sobre los terrenos, que se aplica en ambos casos. También deben tenerse en cuenta los costes y la carga administrativa: hay que constituir y mantener la sociedad, llevar la contabilidad y, con el tiempo, disolverla. Rara vez se justifican esos costes por tener una sola vivienda a través de una sociedad. La valoración cambia cuando el inmueble se convierte más claramente en un activo empresarial —locales comerciales, varias unidades o inmuebles destinados al alquiler o la reventa—, pues entonces la responsabilidad limitada y una salida más sencilla pueden compensar. En resumen, elija la forma de titularidad según el uso real del inmueble: si es una vivienda, suele convenir la titularidad personal; si es un activo empresarial, puede convenir una sociedad. La regla sobre los terrenos se aplica por igual en ambos casos.

El procedimiento paso a paso

La compra sigue un procedimiento claramente definido. Primero, se localiza el inmueble y se realiza la due diligence (que se aborda más adelante y es la parte más importante). Después, se firma un contrato de compraventa por escrito, autorizado por un notario o un registrador. El pago se efectúa a través del notario o de un banco, de conformidad con las normas cambiarias aplicables a los compradores extranjeros. A continuación, se inscribe la transmisión de la propiedad en el Registro Estatal Unificado de Inmuebles ante la agencia estatal de registro y catastro de terrenos. La inscripción es lo que le convierte efectivamente en propietario y da lugar a la expedición de un certificado de registro estatal. Toda la operación puede gestionarse mediante un representante con poder notarial, por lo que no necesita estar en Bielorrusia para comprar; es una opción habitual entre los compradores extranjeros. El procedimiento es sencillo; el fondo de la operación y sus riesgos dependen de las comprobaciones que se realicen antes de firmar.

Obra nueva frente a segunda mano

El lugar donde compre importa tanto como lo que compre, porque los dos mercados presentan riesgos distintos. Un inmueble de segunda mano (del mercado secundario) tiene un título de propiedad y un historial previos; por eso son importantes las comprobaciones de la sección siguiente: los ocupantes empadronados, las reformas, las deudas y las cargas afectan a un inmueble con antecedentes. Una vivienda de obra nueva comprada a un promotor, a menudo sobre plano mediante un contrato de construcción compartida, parte de cero —sin ocupantes anteriores ni deudas heredadas—, pero conlleva otro riesgo: el promotor. Debe protegerse frente a retrasos, cambios en el proyecto o, en el peor de los casos, la insolvencia del promotor. Por eso, las comprobaciones se centran en la trayectoria del promotor y las garantías del contrato, en lugar de en el historial del inmueble. Ninguna opción es más segura en abstracto; simplemente presentan riesgos diferentes. El comprador extranjero debe saber en qué mercado opera y realizar las comprobaciones pertinentes: revisar el historial del inmueble de segunda mano, y al promotor y el contrato en el caso de una obra nueva, en vez de dar por hecho que se aplican las mismas comprobaciones a ambas.

Due diligence: las comprobaciones esenciales

Aquí es donde se ganan o se pierden las operaciones y donde más necesita un comprador extranjero contar con alguien sobre el terreno. Antes de firmar, compruebe el título de propiedad y que el vendedor tenga derecho a vender; si existen cargas, embargos o hipotecas sobre el inmueble; quién sigue empadronado en el domicilio y qué derecho tiene a residir allí; si hay reformas no autorizadas, que pueden impedir la inscripción de su propiedad; si quedan deudas pendientes o recibos de suministros por pagar; si se necesita el consentimiento del cónyuge del vendedor porque el inmueble es ganancial; si hace falta el consentimiento de la autoridad de tutela porque un menor posee una parte; y si los documentos son auténticos. Nada de esto es excepcional, pero cualquiera de estos problemas puede convertir una compra que parecía segura en un quebradero de cabeza: pueden denegar la inscripción, un ocupante puede negarse a marcharse o una deuda puede seguir vinculada al inmueble. La due diligence no es un mero trámite que convenga despachar deprisa; es la parte de la compra que le protege.

Lo que los compradores extranjeros deben saber

Hay algunas cuestiones específicas de las compras desde el extranjero. Transferir fondos a Bielorrusia y pagar el inmueble implica cumplir formalidades cambiarias y de pago; el notario y el banco se encargan de ellas, pero conviene planificarlas. Sus documentos —el pasaporte y, en su caso, el poder notarial— normalmente necesitarán apostilla o legalización consular y traducción jurada para poder utilizarse en Bielorrusia. Puede comprar a distancia a través de un representante que actúe en virtud de un poder notarial, como hacen muchos compradores extranjeros. Y este es el aspecto que más suelen pasar por alto: ser propietario de un inmueble en Bielorrusia no le da derecho a obtener un permiso de residencia ni la nacionalidad; la propiedad no es un fundamento jurídico para residir aquí. Por tanto, compre el inmueble por sí mismo, no como vía para inmigrar, y ajuste sus expectativas en consecuencia. Nada de esto es un obstáculo, sino una serie de cuestiones prácticas que el comprador extranjero debe resolver correctamente.

El contrato notarial: qué debe contemplar

El contrato de compraventa contiene las protecciones del comprador; un contrato notarial debe hacer más que dejar constancia del precio. Debe identificar el inmueble con precisión y confirmar el título del vendedor; especificar el precio y la forma de pago; e incluir las garantías pertinentes: que el inmueble está libre de cargas, embargos y deudas no declaradas, que todas las personas empadronadas en el domicilio se darán de baja antes de la fecha acordada y que el inmueble se entregará vacío cuando así se haya pactado. Si el inmueble es ganancial, se adjunta el consentimiento del cónyuge del vendedor; si un menor posee una parte, también debe adjuntarse el consentimiento de la autoridad de tutela. El notario comprueba la identidad y la capacidad jurídica de las partes, examina el título y los consentimientos y se asegura de que el contrato tenga la forma exigida por la ley; esa es una de las razones por las que las compraventas inmobiliarias en Bielorrusia se formalizan ante notario. Para un comprador extranjero, la lección es que el contrato no debe tratarse como un trámite que se firma al final, sino como el instrumento que obliga al vendedor a cumplir sus promesas. Por eso, los términos y las garantías deben estar bien definidos antes de firmar, no después. Conviene especialmente que un comprador extranjero encargue la revisión del contrato a alguien de confianza y en un idioma que entienda: la operación se llevará a cabo en ruso o bielorruso, el notario es imparcial y no representa exclusivamente sus intereses, y una cláusula que parezca estándar puede tener consecuencias que solo descubrirá más adelante. Contar con un asesor propio que revise el contrato y negocie las garantías y las condiciones de entrega cuesta poco en comparación con el precio del inmueble y es la forma más segura de que el documento le proteja, en lugar de limitarse a dejar constancia de la venta.

Tras la adquisición: arrendamiento, venta y transmisión

La compra no es el final, y conviene pensar en tres cuestiones antes de adquirir el inmueble. Alquiler: si alquila el inmueble, los ingresos del alquiler tributan y, si no es residente, deberá gestionar su propia situación fiscal. Venta: la venta puede estar sujeta a impuestos; además, si no es residente, tendrá que prever la conversión de divisas y la repatriación del dinero obtenido. Por eso, conviene pensar desde el principio cómo sacará el dinero del país. Transmisión: el inmueble que posea en Bielorrusia formará parte de su herencia. La herencia es también la principal vía por la que un extranjero puede llegar a ser propietario de terrenos aquí, si el causante tenía la parcela en propiedad privada. Por tanto, contemple todo el ciclo de vida de la compra: no solo la adquisición, sino también la tenencia, el alquiler, la venta y la transmisión por testamento, cada etapa con sus propias consecuencias fiscales y, para un extranjero, sus complicaciones cambiarias y transfronterizas. Nuestro artículo sobre un apartamento heredado aborda la sucesión; conviene analizar los demás aspectos antes de comprometerse. Los tres requieren previsión: decisiones que parecen lejanas al comprar —cómo tributarán los ingresos del alquiler, cómo transferirá el dinero de la venta a su país y quién heredará el inmueble y en qué condiciones— son mucho más fáciles de planificar ahora que de resolver después, sobre todo si hay varios países implicados. Quien solo piensa en comprar puede descubrir que vender o transmitir el inmueble resulta más complicado de lo necesario. Considere la compra como el inicio de una relación a largo plazo con el inmueble y resuelva las cuestiones de venta y sucesión mientras aún tenga todas las opciones abiertas.

Impuestos, costes corrientes y siguientes pasos

Por último, conviene tener en cuenta los costes adicionales al precio de compra y los pasos prácticos. Prevea tasas registrales y notariales al comprar, el impuesto anual sobre bienes inmuebles mientras sea propietario y, si vende más adelante, el impuesto correspondiente a la venta. Conviene comprobar de antemano el régimen aplicable a los no residentes. Si se trata de una casa con terreno, o si intervienen el cónyuge o la parte de un menor, los consentimientos adicionales y el régimen del arrendamiento del terreno requieren una gestión cuidadosa. El consejo práctico es sencillo: recurra a un notario y a un abogado, realice una due diligence exhaustiva, compruebe exactamente qué adquiere (el edificio y el régimen aplicable al terreno) y solicite asesoramiento, especialmente si compra una casa con terreno o a distancia. Para cuestiones sucesorias relacionadas con inmuebles, consulte nuestro artículo sobre un apartamento heredado; de la propia compraventa nos ocupamos nosotros.

Un ejemplo práctico: un apartamento y una casa

Dos compras muestran la diferencia en la práctica. Una compradora extranjera adquiere un apartamento en Minsk: realiza la due diligence, firma un contrato notarial, paga a través del banco, inscribe la transmisión y pasa a ser propietaria plena del apartamento. El terreno no se plantea como una cuestión independiente, porque está vinculado al edificio. Es sencillo y, en esencia, no difiere de la compra del mismo apartamento por un ciudadano bielorruso. Un segundo comprador extranjero adquiere una casa de campo: es propietario del edificio, pero el terreno sobre el que se asienta está arrendado, y el arrendamiento del vendedor se inscribe de nuevo a su nombre como parte de la operación. Puede vivir allí, ampliar la casa y dejarla a sus hijos en herencia, pero no puede vender el terreno separado de la casa; además, algunas operaciones sobre el terreno pueden requerir la autorización de la autoridad local. Mismo país, dos compradores y dos resultados de propiedad muy distintos; la diferencia se debe por completo a la distinción entre edificio y terreno. Aclare esa distinción antes de elegir entre un apartamento y una casa, porque determina qué acabará poseyendo. También puede influir en la elección: quien busque una propiedad plena y sencilla puede optar por un apartamento precisamente para evitar la cuestión del terreno, mientras que quien quiera una parcela y un jardín acepta el arrendamiento como condición para tener una casa. Ninguna opción es incorrecta, pero conviene tener presente esa diferencia desde el principio, en lugar de descubrir en la notaría que el terreno está arrendado y no es de su propiedad.

Errores frecuentes y falsas creencias

Hay varias ideas equivocadas que suelen confundir a los compradores extranjeros. Creer que los extranjeros no pueden comprar inmuebles en Bielorrusia: sí pueden, y pueden ser propietarios plenos de un apartamento o una casa. Suponer que, si pueden comprar una casa, también pueden ser propietarios del terreno: por regla general, no; lo tienen arrendado. Pensar que comprar un inmueble les da derecho a residir en el país: no es así. Creer que una obra nueva es automáticamente más segura que una vivienda de segunda mano: simplemente conlleva riesgos distintos (los del promotor, en lugar de los relacionados con el historial del inmueble). Considerar que la due diligence es un trámite: es la parte que les protege. E imaginar que comprar aquí funciona igual que en su país: el procedimiento ante notario y registro, así como el régimen del terreno, son realmente distintos. La mayoría de estas ideas equivocadas se deben a trasladar supuestos de otros mercados o a interpretar las restricciones de forma más amplia o más limitada de lo que son. La realidad es concreta: usted es propietario pleno del edificio, arrienda el terreno, compra ante notario y registra la propiedad, realiza las comprobaciones necesarias y no debe esperar que la compra le dé derecho a residir en el país. Si entiende bien estos puntos, comprar un inmueble en Bielorrusia es tan viable para un extranjero como para cualquier otro comprador.

¿Qué puede poseer un extranjero?

Sea propietario del edificio; el suelo constituye el escollo.

Guía general. En virtud del Estado de la Unión, los ciudadanos rusos pueden adquirir terrenos en las mismas condiciones que los bielorrusos. Las normas cambian, por lo que debe confirmar la situación aplicable a su compra concreta.

Conclusión

Un extranjero puede poseer un apartamento o una casa en Bielorrusia en plena propiedad, pero por lo general no el suelo, que se detenta en régimen de arrendamiento (salvo la herencia y la posición del Estado de la Unión para ciudadanos rusos); por tanto, la distinción entre edificio y suelo resulta fundamental. La compra se realiza a través de notario y registro estatal: formalmente directa pero plagada de escollos de due diligence, y la propiedad inmobiliaria no confiere derechos de residencia. Efectúe las comprobaciones, comprenda exactamente lo que adquiere y gestione correctamente las formalidades; la compra resulta así tan viable para un extranjero como para un comprador local.

Si está comprando bienes inmuebles en Bielorrusia —un apartamento, o una casa donde deba solventarse la cuestión del suelo— y desea que se efectúe la due diligence y se gestione la operación por usted, incluso íntegramente desde el extranjero, infórmenos sobre la propiedad y su situación y nos ocuparemos de todo. Consulte a nuestro equipo de clientes privados o póngase en contacto con nosotros.