Dans le contexte de la transition vers le télétravail, de la flexibilité du travail et du retour dans les bureaux, la Biélorussie propose des offres de location immobilière constituant la solution optimale pour répondre aux besoins de production et de bureau des entreprises. Néanmoins, la location de bureaux peut soulever de nombreuses interrogations. Cet article examine les principaux aspects de la conclusion d’un contrat de bail immobilier pour les sociétés en Biélorussie ainsi que les spécificités fiscales y afférentes.
1. Qu’est-ce que la location d’un bien immobilier
Un bail est un contrat par lequel un bien immobilier est mis à la disposition d’un locataire, qui se caractérise par deux éléments :
L’immatriculation étatique d’un contrat de bail immobilier n’est pas requise, sauf dans le cas où le bailleur est une personne physique n’ayant pas la qualité d’entrepreneur individuel.
2. Quels biens sont considérés comme des biens immobiliers en Biélorussie
En Biélorussie, les biens immobiliers comprennent les biens indissociablement liés au sol : les parcelles, les bâtiments et leurs parties, les locaux individuels, les places de stationnement, l’entreprise en tant que complexe patrimonial, ainsi que les aéronefs et les navires.
3. Comment décrire l’objet immobilier dans le contrat
La démarche primordiale lors de la location d’un bien consiste à sélectionner un bien adapté et à le louer à des conditions avantageuses. Pour que le contrat de bail protège aussi bien le bailleur que le preneur, il est impératif d’y décrire précisément l’objet : le bien immobilier loué en vertu du contrat.
Concernant le bien immobilier, il est indispensable de vérifier que le contrat comporte les données essentielles suivantes :
Le contrat précise également le montant du loyer et les échéances de paiement. La méthode de calcul du loyer est définie par voie réglementaire pour les baux portant sur des biens immobiliers appartenant à l’État.
4. Particularités de la location d’un bien appartenant à plusieurs copropriétaires
En cas de location d’un bien appartenant à plusieurs propriétaires et détenu en indivision (propriété commune en parts), le consentement de l’ensemble des propriétaires est requis pour conclure le contrat de bail. Si le bien commun n’est pas divisé en parts, il ne peut être loué que partiellement après l’attribution d’une quote-part.
5. Sous-location et disposition du bien immobilier
Le bien immobilier peut faire l’objet d’une sous-location avec l’accord du bailleur. Un contrat de sous-location est conclu par défaut pour une durée d’au moins trois ans, mais moyennant l’accord du bailleur, il peut être conclu pour une période plus courte.
Par ailleurs, avec le consentement du bailleur, le locataire peut :
6. Droit préférentiel de location
À l’expiration du bail, le locataire qui n’a commis aucun manquement au contrat bénéficie d’un droit préférentiel sur les autres candidats pour conclure un nouveau bail. Il doit informer le bailleur de son intention.
En règle générale, c’est le bailleur qui rédige le contrat de bail immobilier. Il est donc vivement conseillé au preneur de soumettre les termes du contrat à l’examen d’un avocat et d’un comptable avant sa signature. Vous avez ainsi la possibilité d’établir un protocole de désaccord avec l’aide d’un avocat afin de négocier les conditions du contrat. Nous recommandons aux locataires d’être particulièrement vigilants sur les clauses suivantes :
Les modalités d’utilisation du bien loué. Par exemple, le preneur peut être tenu de conclure à ses frais un contrat de gardiennage des locaux, d’assurer le bien, de récupérer la clé auprès du service de sécurité ou de la remettre avant l’heure de fin de journée fixée par son entreprise. Il est préférable de repérer ces exigences à l’avance et de convenir avec le bailleur des modifications à apporter. Les modalités d’utilisation peuvent également préciser les horaires et les conditions d’exploitation de l’immeuble.
Les biens accessoires loués conjointement avec l’immeuble. C’est ce que l’on appelle les « équipements accessoires ». Sont visés le mobilier, la plomberie, les climatiseurs, les clés des locaux, les stores et autres installations présents dans le bien loué. En règle générale, ces biens sont loués pour la même durée que l’objet immobilier principal.
Les documents relatifs au bien immobilier remis au preneur, généralement une copie du passeport technique.
La mention des vices et défauts de la chose louée.
L’inventaire des défauts dans le contrat de bail protège le preneur contre toute réclamation d’indemnité pour des détériorations préexistantes transmises avec l’immeuble. Malheureusement, certains défauts ne se révèlent qu’à l’usage, par exemple au début ou à la fin de la saison de chauffage en Biélorussie. Pour vous prémunir contre ce risque, nous vous conseillons d’analyser l’historique du bien et de vous faire assister par un avocat spécialisé en baux.
L’état du bien loué.
L’état de l’immeuble doit être conforme à sa destination convenue et satisfaire aux exigences de sécurité.
Le paiement des charges et des services collectifs.
Les preneurs qui louent des biens immobiliers appartenant à l’État paient les services collectifs séparément du loyer. Pour la location de biens privés, le contrat détermine les modalités de paiement de ces charges.
La signature du seul contrat peut s’avérer insuffisante pour formaliser la délivrance et la prise de possession du bien immobilier. En pratique, les parties signent un procès-verbal de remise et de réception ou tout autre document actant la mise à disposition effective du bien, ainsi que la transmission des documents et des accessoires de l’immeuble.
Lors de la location de biens immobiliers appartenant à l’État, un procès-verbal de remise est toujours établi. Il décrit notamment l’état du bien ainsi que les délais et les modalités de correction des dysfonctionnements constatés.
Dès la signature du document confirmant la réception et la remise du bien immobilier, la chose louée est réputée avoir été délivrée au locataire.
Location de biens immobiliers auprès d’entreprises biélorusses
En louant des biens immobiliers à des sociétés biélorusses, le locataire n’est généralement pas redevable de la taxe foncière. Il n’existe pas non plus de particularités en matière d’impôt sur le revenu (en l’absence de bénéfice) ou de TVA.
Le preneur n’a pas l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière sur les terrains lorsque le bien loué est implanté sur une parcelle appartenant au bailleur.
Toutefois, le loyer est soumis à l’impôt sur le revenu et à la taxe sur la valeur ajoutée.
Lorsqu’un bien immobilier est loué à une organisation étrangère qui ne dispose pas de bureau de représentation en Biélorussie, l’impôt sur les revenus des organisations étrangères doit être retenu sur le loyer.
Lors de la location d’un bien immobilier auprès d’une personne physique, le preneur est tenu de retenir l’impôt sur le revenu sur le montant du loyer versé.
Location de biens immobiliers auprès d’une personne physique en Biélorussie
En 2024, la taxe immobilière est acquittée par les entreprises locataires qui louent des structures de capital, des bâtiments ou des fractions de ceux-ci situés en Biélorussie auprès de particuliers et d’entreprises étrangères dépourvues de représentation permanente dans le pays. L’assiette fiscale correspond à la valeur du bien stipulée dans le contrat de bail.
Nous recommandons de fixer dans le contrat de bail la valeur du bien sur la base d’une évaluation indépendante de sa valeur marchande aux prix en vigueur au 1er janvier de l’année pour laquelle la taxe immobilière doit être calculée. Le rapport d’évaluation est établi par des sociétés et des entrepreneurs individuels exerçant une activité d’évaluation. Une organisation locataire qui loue un bien immobilier à une personne physique ou à une entreprise étrangère peut obtenir ce rapport. Dans ce cas, l’assiette de la taxe immobilière correspond au montant le plus élevé entre celui indiqué dans le contrat de bail et celui résultant de l’évaluation indépendante.
À défaut de rapport d’évaluation indépendante, l’assiette fiscale est déterminée à partir de la valeur estimée d’un mètre carré au 1er janvier de la période fiscale. Les montants applicables selon les différentes situations sont fixés par la législation fiscale. Un comptable expérimenté en matière de location vous aidera à vous y retrouver.
Dans le cadre d’un contrat de bail immobilier conclu avec des particuliers, le preneur doit fournir aux services fiscaux une copie de ce contrat ainsi que du procès-verbal de remise et de réception du bien dans un délai de 30 jours à compter de la date de signature de ce dernier par les parties.
Nos avocats possèdent une vaste expertise dans le secteur de la location et de la fiscalité. Nous pouvons :
Si vous avez des questions ou des litiges concernant la location de biens immobiliers commerciaux en Biélorussie, c’est avec grand plaisir que nous vous aiderons ! Notre longue expérience en matière de baux vous garantit un appui précieux pour résoudre tout différend dans ce domaine.
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