En el contexto de la adopción del teletrabajo, la flexibilidad laboral y el retorno a las oficinas, Bielorrusia ofrece diversas opciones de alquiler de inmuebles como la vía óptima para satisfacer las necesidades operativas y de oficinas de las empresas. Sin embargo, el arrendamiento de oficinas puede plantear numerosas dudas. Este artículo analiza los aspectos principales para la formalización de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles para empresas en Bielorrusia, así como las particularidades de su tributación.
1. ¿En qué consiste el arrendamiento de inmuebles?
El arrendamiento es la cesión de un bien inmueble al arrendatario, la cual se caracteriza por dos notas distintivas:
No se exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, salvo en aquellos supuestos en los que el arrendador sea una persona física que no ostente la condición de empresario individual.
2. ¿Qué bienes tienen la consideración de inmuebles en Bielorrusia?
En Bielorrusia, se consideran bienes inmuebles aquellos que guardan un vínculo indisoluble con el suelo: terrenos, edificios, partes de los mismos, locales independientes, plazas de aparcamiento, la empresa como complejo patrimonial unitario, así como aeronaves y buques.
3. ¿Cómo describir el objeto inmobiliario en el contrato?
El aspecto más importante al alquilar un inmueble es seleccionar un bien adecuado y arrendarlo en condiciones rentables. Para que el contrato de arrendamiento proteja tanto al arrendador como al arrendatario, resulta indispensable describir con precisión su objeto: el inmueble que es cedido en arrendamiento.
En relación con el inmueble, es necesario verificar que el contrato recoja los siguientes datos esenciales:
El contrato debe especificar asimismo la cuantía de la renta y el plazo de pago. El procedimiento de cálculo de la renta se encuentra regulado en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles de titularidad pública.
4. Particularidades del arrendamiento de inmuebles pertenecientes a varios copropietarios
En el caso de arrendar un inmueble que pertenece a varios propietarios y se encuentra dividido en cuotas (propiedad en copropiedad), se requiere el consentimiento de todos los copropietarios para formalizar el contrato de arrendamiento. Si el bien común no está dividido en cuotas, solo podrá arrendarse parcialmente previa determinación y asignación de cuotas.
5. Subarrendamiento y disposición de los derechos de arrendamiento
Los inmuebles pueden ser objeto de subarrendamiento con el consentimiento del arrendador. Por defecto, el contrato de subarrendamiento se concierta por un plazo mínimo de tres años, aunque con la autorización del arrendador podrá estipularse un periodo inferior.
Asimismo, con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá:
6. Derecho preferente de arrendamiento
A la finalización del periodo de arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido estrictamente sus obligaciones goza de derecho preferente frente a terceros para prorrogar o suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, debiendo notificar previamente su intención al arrendador.
Por regla general, el contrato de arrendamiento es redactado por el arrendador. Por ello, resulta muy recomendable que el arrendatario consulte con un abogado y un contable para revisar las cláusulas contractuales antes de su firma. En su caso, siempre es posible redactar un acta de discrepancias con el asesoramiento de un abogado y negociar los términos del contrato. Recomendamos a los arrendatarios prestar atención a las siguientes estipulaciones:
El régimen de utilización del objeto arrendado. Por ejemplo, puede estipularse la obligación del arrendatario de suscribir un contrato de seguridad del inmueble a su costa, contratar un seguro de daños, recoger las llaves en puestos de control o entregarlas antes de la finalización de la jornada laboral fijada por la empresa arrendataria. Conviene detectar estos extremos de antemano y pactar modificaciones con el propietario. El régimen de uso también puede regular los horarios y modalidades de acceso al inmueble.
Los elementos accesorios cedidos conjuntamente con el inmueble (mobiliario, instalaciones de fontanería, sistemas de aire acondicionado, llaves, persianas y otros enseres presentes en el local). Por regla general, dichos elementos se arriendan por el mismo plazo que el inmueble principal.
La documentación entregada al arrendatario junto con el inmueble, habitualmente una copia del pasaporte técnico.
La relación de desperfectos o vicios ocultos del bien arrendado.
La descripción detallada de los defectos en el contrato protege al arrendatario frente a reclamaciones por desperfectos preexistentes. Desafortunadamente, ciertos defectos solo se manifiestan con el tiempo, por ejemplo, al inicio o final de la temporada de calefacción en Bielorrusia. Para prevenir riesgos, aconsejamos analizar el historial del inmueble y contar con el respaldo de un abogado especialista en arrendamientos.
El estado de conservación del bien.
El inmueble debe encontrarse en condiciones adecuadas para el fin al que se destina y cumplir con la normativa de seguridad aplicable.
El pago de los servicios de suministros (suministros de agua, electricidad, etc.).
Los arrendatarios de inmuebles de titularidad pública abonan los suministros de forma independiente a la renta. En el caso de inmuebles privados, las condiciones de pago de los costes de suministros se determinan libremente en el contrato.
La mera suscripción del contrato puede resultar insuficiente para la puesta a disposición del inmueble. Por lo general, las partes firman un acta de entrega y recepción (o documento análogo) en el que se reflejan el estado del bien y la recepción de las llaves, documentación y elementos accesorios.
En el arrendamiento de inmuebles de titularidad pública, la formalización de un acta de entrega es preceptiva e incluye una descripción pormenorizada del estado del bien, así como los plazos y procedimientos para la subsanación de posibles anomalías.
Con la firma del documento de entrega y recepción se entiende formalmente entregado el inmueble al arrendatario.
Arrendamiento de inmuebles a empresas bielorrusas
Al alquilar un inmueble a empresas bielorrusas, el arrendatario generalmente no está obligado al pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Asimismo, no concurren especialidades en cuanto al impuesto sobre sociedades (al no generarse beneficio imponible) ni al IVA.
El arrendatario tampoco asume la obligación de pagar el impuesto sobre la tierra en el caso de arrendar inmuebles ubicados en suelos propiedad del arrendador.
No obstante, la renta de arrendamiento está sujeta al impuesto sobre sociedades y al IVA.
Cuando el inmueble se arrienda a una entidad extranjera que no cuenta con representación permanente en Bielorrusia, deberá retenerse el impuesto sobre la renta de entidades extranjeras sobre el importe de la renta.
En caso de arrendar un inmueble a una persona física, el arrendatario actuará como retenedor del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) sobre la cuantía del alquiler.
Arrendamiento de inmuebles a personas físicas en Bielorrusia
Durante el año 2024, las empresas arrendatarias que alquilan estructuras de capital, edificios o locales de los mismos situados en Bielorrusia a personas físicas y a empresas extranjeras sin establecimiento permanente están obligadas al pago del impuesto sobre bienes inmuebles. La base imponible se determina en función del valor del inmueble fijado en el contrato de arrendamiento.
Recomendamos determinar en el contrato el valor del inmueble basándose en un informe de tasación independiente que refleje el valor de mercado a fecha 1 de enero del año correspondiente al cálculo del impuesto. Dicho informe de tasación es emitido por entidades o empresarios individuales autorizados en materia de valoración. El certificado de tasación puede ser encargado por la propia empresa arrendataria. En tal caso, la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles será la cuantía más elevada entre la estipulada en el contrato y la resultante de la tasación independiente.
De no aportarse dicho informe de tasación, la base imponible se calculará tomando como referencia el coste estimado por metro cuadrado a 1 de enero del periodo fiscal, cuyos módulos cuantitativos se establecen en la legislación tributaria. Un contable especializado en arrendamientos le ayudará a realizar este cálculo.
En los contratos de arrendamiento celebrados con personas físicas, el arrendatario está obligado a presentar ante la inspección fiscal una copia del contrato y del acta de entrega y recepción en el plazo de 30 días naturales desde la firma de esta última.
Nuestros abogados son expertos en el sector inmobiliario y fiscal. Podemos:
Si tiene cualquier consulta o controversia sobre el arrendamiento de inmuebles comerciales en Bielorrusia, estaremos encantados de ayudarle. Nuestra dilatada experiencia en relaciones arrendaticias le ayudará a resolver cualquier disputa en este ámbito.
Los litigios sobre arrendamiento de bienes inmuebles se cuentan entre las disputas comerciales más comunes en Bielorrusia. Involucran tanto a particulares como a empresas, y abarcan desde los términos de alquiler y la rescisión del contrato hasta la recuperación de deudas. Incluso cuando existe un contrato de arrendamiento por escrito, a menudo surgen desacuerdos en […]
Las empresas que utilizan juegos publicitarios para promocionar sus marcas pueden obtener autorización para su celebración tras registrar las reglas de los mismos en el Ministerio de regulación antimonopolio y comercio (MART). Una vez obtenido el certificado de registro estatal del juego publicitario expedido por el MART, la compañía está obligada a cumplir estrictamente con […]
Para un acreedor extranjero, ver las palabras «en quiebra» junto al nombre de un deudor bielorruso es un golpe duro. La reacción natural es pensar que el dinero se ha perdido y que se ha cerrado la puerta a cobrar lo que se le debe. Esa reacción es completamente errónea y es precisamente así como […]
