No contexto da transição para o trabalho remoto, emprego flexível e regresso aos escritórios, a Bielorrússia oferece opções de arrendamento imobiliário como a via ótima para satisfazer as necessidades produtivas e de escritórios das empresas. Contudo, o arrendamento de um escritório pode suscitar inúmeras questões. Este artigo analisa os principais aspetos da celebração de um contrato de arrendamento de imóveis para empresas na Bielorrússia e as respetivas especificidades fiscais.
1. O que constitui o arrendamento de um imóvel
O arrendamento consiste na cedência de um imóvel a um arrendatário, caracterizando-se por dois elementos principais:
O registo estatal do contrato de arrendamento de um imóvel não é obrigatório, exceto nos casos em que o senhorio seja uma pessoa singular que não seja empresário em nome individual.
2. O que abrange o conceito de imóveis na Bielorrússia
Na Bielorrússia, consideram-se imóveis os bens indissociavelmente ligados ao solo: terrenos, edifícios, partes de edifícios, instalações autónomas, lugares de estacionamento, a empresa enquanto complexo patrimonial, bem como aeronaves e navios.
3. Como descrever o objeto imobiliário no contrato
O aspeto mais importante ao arrendar um imóvel é selecionar um espaço adequado e arrendá-lo em condições vantajosas. Para que o contrato de arrendamento proteja tanto o senhorio como o arrendatário, é necessário descrever claramente no contrato o respetivo objeto: o imóvel que é dado em arrendamento ao abrigo do acordo.
Relativamente ao imóvel, é obrigatório verificar se o contrato contém os seguintes dados essenciais:
O contrato especifica igualmente o montante da renda e o respetivo prazo de pagamento. O procedimento de cálculo da renda está definido nos contratos de arrendamento de imóveis pertencentes ao domínio público do Estado.
4. Particularidades do arrendamento de um imóvel pertencente a vários proprietários
No caso do arrendamento de um imóvel pertencente a vários proprietários e dividido em quotas (em compropriedade), é necessário o consentimento de todos os coproprietários para celebrar o contrato de arrendamento. Se o bem comum não estiver dividido em quotas, só pode ser parcialmente arrendado mediante a determinação e afetação de uma quota.
5. Subarrendamento e disposição do imóvel
O imóvel pode ser subarrendado mediante consentimento do senhorio. O contrato de subarrendamento é celebrado, por defeito, por um prazo mínimo de três anos, podendo contudo ser celebrado por período inferior com o acordo do locador.
Adicionalmente, mediante autorização do senhorio, o arrendatário pode:
6. Direito de preferência no arrendamento
No termo do prazo de arrendamento, o arrendatário que tenha cumprido pontualmente as suas obrigações goza de direito de preferência face a outros candidatos na celebração de um contrato de arrendamento para um novo período. Para o efeito, o arrendatário deve notificar o senhorio da sua intenção.
Regra geral, é o senhorio que redige o contrato de arrendamento de imóveis. Por conseguinte, é conveniente que o arrendatário recorra a um advogado e a um contabilista para analisar os termos do contrato antes de o assinar. Nesses casos, poderá sempre elaborar um auto de divergências com o apoio de um advogado e negociar os termos contratuais. Recomendamos que os arrendatários prestem atenção às seguintes cláusulas do acordo:
Condições de utilização do objeto arrendado. Por exemplo, pode estipular-se que o arrendatário fica obrigado a celebrar um contrato de segurança do imóvel a suas expensas, segurar o bem, recolher a chave junto da portaria ou devolvê-la antes do fim do horário de expediente definido pela empresa arrendatária. É preferível identificar antecipadamente tais exigências e coordenar as respetivas alterações com o senhorio. A modalidade de utilização pode ainda abranger o regime e os métodos de exploração do imóvel.
Bens acessórios arrendados conjuntamente com o imóvel. Isto designa-se por «acessórios do imóvel». Podem constituir acessórios o mobiliário, instalações sanitárias, aparelhos de ar condicionado, chaves das instalações, estores e outros bens existentes no espaço arrendado. Habitualmente, tais bens são arrendados pelo mesmo período aplicável ao objeto imobiliário principal.
Documentos entregues ao arrendatário juntamente com o imóvel. Trata-se habitualmente de uma cópia da caderneta predial (passaporte técnico).
Deficiências e vícios do imóvel arrendado.
A descrição dos defeitos no contrato de arrendamento protege o arrendatário de vir a ser responsabilizado pela indemnização de imperfeições já existentes aquando da receção do imóvel. Infelizmente, certas deficiências só se manifestam com o tempo, por exemplo, no início ou no fim da época de aquecimento na Bielorrússia. Para acautelar esta situação, recomendamos que estude o historial do imóvel e se proteja com a assistência de um advogado especializado em arrendamento.
Estado de conservação do imóvel.
O estado do imóvel deve adequar-se à finalidade a que se destina e cumprir os requisitos de segurança aplicáveis.
Pagamento de encargos e despesas de consumo.
Os arrendatários de imóveis pertencentes ao Estado pagam os serviços públicos separadamente da renda. No caso de arrendamento de imóveis privados, a questão do pagamento das despesas de consumo é livremente regulada no contrato.
A celebração do contrato pode não ser suficiente para a efetiva entrega e receção do imóvel. Regra geral, as partes assinam um auto de entrega e receção ou outro documento equivalente onde registam a transmissão do bem, bem como a entrega de documentos e acessórios do objeto imobiliário.
No arrendamento de imóveis públicos, é sempre obrigatória a elaboração de um auto de entrega e receção. Este documento inclui, em particular, a descrição do estado de conservação do bem, bem como os prazos e procedimentos para a reparação de eventuais anomalias detetadas.
Após a assinatura do documento que confirma a entrega e receção do imóvel, considera-se que o bem foi efetivamente colocado à disposição do arrendatário.
Arrendamento de imóveis a empresas bielorrussas
Ao arrendar imóveis a empresas bielorrussas, o arrendatário habitualmente não paga imposto predial (sobre bens imóveis). Também não se aplicam especificidades quanto ao pagamento de imposto sobre o rendimento (uma vez que não há apuramento de lucros) nem de IVA.
O locatário não tem a obrigação de pagar imposto sobre os terrenos caso o imóvel arrendado se situe em solo pertencente ao locador.
Contudo, o valor da renda está sujeito a imposto sobre o rendimento e a imposto sobre o valor acrescentado (IVA).
Ao arrendar um imóvel a uma organização estrangeira que não possua escritório de representação na Bielorrússia, deve ser efetuada a retenção na fonte do imposto sobre o rendimento devido por organizações estrangeiras sobre o valor da renda.
Ao arrendar um imóvel a uma pessoa singular, o arrendatário é obrigado a reter o imposto sobre o rendimento do montante da renda.
Arrendamento de imóveis a uma pessoa singular na Bielorrússia
Em 2024, o imposto sobre bens imóveis é pago pelas empresas locatárias que arrendem construções permanentes, edifícios e respetivas frações situados na Bielorrússia a particulares e a sociedades estrangeiras que não disponham de escritório de representação permanente na Bielorrússia. A base tributável é definida pelo valor do imóvel indicado no contrato de arrendamento.
Recomendamos que se determine no contrato de arrendamento o valor do imóvel com base numa avaliação independente do seu valor de mercado reportada a preços de 1 de janeiro do ano em relação ao qual o imposto predial deve ser calculado. O relatório de avaliação independente é emitido por empresas e empresários em nome individual licenciados para a atividade de peritagem avaliadora. Tal relatório pode ser obtido pela empresa arrendatária que arrenda o imóvel a uma pessoa singular ou empresa estrangeira. Nesse caso, a base de cálculo do imposto predial será o montante mais elevado entre o fixado no contrato e o apurado na avaliação independente.
Caso contrário (na ausência de um relatório de avaliação independente), a matéria coletável é determinada com base no custo estimado por metro quadrado em vigor a 1 de janeiro do período fiscal. Os valores do custo estimado para diferentes situações estão definidos na legislação fiscal. Um contabilista especializado em arrendamentos poderá ajudá-lo a esclarecer esta matéria.
No âmbito de um contrato de arrendamento celebrado com pessoas singulares, o locatário deve entregar à repartição de finanças uma cópia do contrato e do auto de entrega e receção no prazo de 30 dias a contar da data de assinatura dos documentos pelas partes.
Os nossos advogados são especialistas experientes no setor do arrendamento e na área fiscal. Podemos:
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