Abschluss eines Mietvertrags für gewerbliche Immobilien in Belarus

Vor dem Hintergrund des Übergangs zur Remote-Arbeit, flexibler Beschäftigungsmodelle und der Rückkehr in die Büros bietet Belarus Immobilien zur Miete als optimalen Weg an, um den Produktions- und Bürobedarf von Unternehmen zu decken. Die Anmietung eines Büros kann jedoch viele Fragen aufwerfen. Dieser Artikel beleuchtet die Hauptaspekte des Abschlusses eines Immobilienmietvertrags für Unternehmen in Belarus sowie die steuerlichen Besonderheiten.

Welche Besonderheiten weist ein Immobilienmietvertrag in Belarus auf?

1. Was ist die Vermietung von Immobilien? 

Ein Mietvertrag (Pacht-/Mietvertrag) ist die Überlassung von Immobilien an den Mieter, die durch zwei Merkmale gekennzeichnet ist:

1. Die Mietsache wird dem Mieter zur vorübergehenden Nutzung und (oder) zum Besitz überlassen.
2. Die Überlassung erfolgt gegen Entgelt.

Eine staatliche Registrierung eines Immobilienmietvertrags ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, der Vermieter ist eine Privatperson, die kein Einzelunternehmer ist.

2. Was gilt in Belarus als Immobilie? 

In Belarus umfasst die Immobilie Eigentum, das untrennbar mit dem Boden verbunden ist: Grundstücke, Gebäude, Teile davon, einzelne Räumlichkeiten, Parkplätze, Unternehmen als Sachgesamtheit sowie Luft- und Seefahrzeuge.

3. Wie man das Immobilienobjekt im Vertrag beschreibt

Das Wichtigste bei der Anmietung einer Immobilie ist die Auswahl eines geeigneten Objekts und dessen wirtschaftliche Anmietung. Damit der Mietvertrag nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter schützt, muss sein Vertragsgegenstand – die im Rahmen des Vertrags vermietete Immobilie – präzise beschrieben werden.

Bezüglich der Immobilie ist der Vertrag auf das Vorhandensein folgender wesentlicher Daten zu überprüfen:

1. Die Katasternummer (die Nummer der staatlichen Registrierung des Objekts).
2. Der Zweck – es kann sich um einen Produktionsraum, einen Nichtwohnraum, ein Lager oder Reinigungsräume handeln.
3. Beschreibung der Grenzen.
4. Die Adresse, an der sich die Immobilie befindet.
5. Die Grundstücksfläche.
6. Die Inventarnummer basierend auf den Buchhaltungsdaten des Vermieterunternehmens.

Der Vertrag legt zudem die Miethöhe und die Zahlungsfrist fest. Das Verfahren zur Mietzinsberechnung ist bei staatlichen Immobilien in einem Mietvertrag klar definiert.

4. Besonderheiten bei der Anmietung von Immobilien im Miteigentum

Bei der Anmietung einer Immobilie, die mehreren Eigentümern gehört und in Anteile aufgeteilt ist (Miteigentum), ist die Zustimmung aller Eigentümer zum Abschluss des Mietvertrags erforderlich. Ist das gemeinschaftliche Eigentum nicht in Anteile aufgeteilt, kann es nur teilweise vermietet werden, indem ein entsprechender Anteil zugeordnet wird.

5. Untermiete und Verfügung über die Immobilie 

Immobilien können mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Ein Untermietvertrag wird standardmäßig für mindestens drei Jahre geschlossen, kann jedoch mit Zustimmung des Vermieters auch für einen kürzeren Zeitraum abgeschlossen werden. 

Zudem kann der Mieter mit Zustimmung des Vermieters:

• Seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf eine andere Person übertragen – eine sogenannte Vertragsübernahme.
• Das Mietrecht verpfänden.
• Das Mietrecht als Einlage in das Stammkapital von Gesellschaften einbringen.

6. Bevorzugtes Mietrecht 

Am Ende der Mietzeit hat der Mieter, der keine Verstöße gegen den Mietvertrag begangen hat, ein Vorrecht gegenüber anderen Bewerbern auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags. In diesem Fall zeigt der Mieter dem Vermieter seinen entsprechenden Wunsch an.

Worauf bei den Bedingungen des Mietvertrags zu achten ist

In der Regel entwirft der Vermieter den Immobilienmietvertrag. Daher ist es für den Mieter ratsam, vor der Unterzeichnung einen Anwalt und Steuerberater hinzuzuziehen, um die Vertragsbedingungen prüfen zu lassen. Mit Unterstützung eines Anwalts lässt sich stets ein Widerspruchsprotokoll erstellen, um die Vertragsbedingungen nachzuverhandeln. Wir empfehlen Mietern, auf folgende Vertragsbedingungen zu achten:

Das Verfahren zur Nutzung des Mietobjekts. Beispielsweise kann vorgeschrieben werden, dass der Mieter auf eigene Kosten einen Bewachungsvertrag für die Immobilie abschließt, die Mietsache versichert, den Schlüssel beim Wachpersonal abholt oder vor Ende der im Unternehmen festgelegten Arbeitszeit abgibt. Solche Punkte sollten im Vorfeld geklärt und Änderungen mit dem Vermieter abgestimmt werden. Zudem kann die Nutzungsordnung die Betriebszeiten und Nutzungsarten der Immobilie umfassen.

Das mit der Immobilie vermietete Zubehör. Dies wird als „Immobilienzubehör“ bezeichnet. Dazu können Möbel, Sanitäranlagen, Klimaanlagen, Raumschlüssel, Jalousien und weiteres Inventar im Mietobjekt gehören. Solche Gegenstände werden in der Regel für denselben Zeitraum wie das Hauptobjekt vermietet.

Die dem Mieter überlassenen Dokumente und Unterlagen. Üblicherweise handelt es sich um eine Kopie des technischen Passes.

Mängel der angemieteten Immobilie.

Die genaue Beschreibung von Mängeln im Mietvertrag schützt den Mieter vor Regressansprüchen für bereits vorhandene Schäden. Leider zeigen sich manche Mängel erst im Laufe der Zeit, wie etwa zu Beginn oder Ende der Heizperiode in Belarus. Um sich abzusichern, empfehlen wir, die Historie des Objekts zu prüfen und sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen.

Zustand der Immobilie.

Der Zustand der Immobilie muss dem vertraglichen Zweck entsprechen und Sicherheitsanforderungen erfüllen. 

Zahlung der Nebenkosten.

Mieter staatlicher Immobilien zahlen Nebenkosten separat zur Miete. Bei privaten Immobilien werden die Fragen der Nebenkostenregelung im Vertrag selbst geregelt.

Wie die Übernahme der Immobilie bestätigt wird

Der alleinige Vertrag reicht für die Übergabe und Annahme einer Immobilie oft nicht aus. Üblicherweise unterzeichnen die Parteien ein Übergabeprotokoll oder ein ähnliches Dokument, in dem die tatsächliche Übergabe des Objekts sowie die Übergabe von Unterlagen und Zubehör festgehalten werden.

Bei der Anmietung staatlicher Immobilien wird stets ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt. Dieses enthält insbesondere eine Beschreibung des Zustands sowie Fristen und Modalitäten zur Behebung festgestellter Mängel.

Mit der Unterzeichnung des Übergabedokuments gilt die Immobilie als dem Mieter überlassen.

Steuerliche Besonderheiten für den Mieter bei der Anmietung gewerblicher Immobilien

Anmietung von Immobilien von belarussischen Unternehmen

Bei der Anmietung von Immobilien von belarussischen Unternehmen zahlt der Mieter in der Regel keine Immobiliensteuer. Auch fallen keine Besonderheiten bei der Gewinn- oder Umsatzsteuer an.

Der Mieter ist nicht zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, wenn er eine Immobilie anmietet, die auf Grund und Boden des Vermieters steht.

Die Miete selbst unterliegt jedoch der Gewinn- und Umsatzsteuer (sofern der Vermieter entsprechend steuerpflichtig ist). 

Bei der Anmietung von Immobilien von einer ausländischen Organisation ohne Repräsentanz in Belarus muss die Quellensteuer auf Einkünfte ausländischer Organisationen von der Miete einbehalten werden.

Bei der Anmietung von einer Privatperson muss der Mieter die Einkommensteuer vom Mietbetrag einbehalten und abführen.

Anmietung von einer Privatperson in Belarus

Im Jahr 2024 wird die Immobiliensteuer von Mieterunternehmen entrichtet, die in Belarus gelegene Kapitalbauten, Gebäude und Teile davon von natürlichen Personen und ausländischen Unternehmen mieten, die über keine ständige Repräsentanz in Belarus verfügen. Als Steuerbemessungsgrundlage gilt der im Mietvertrag angegebene Wert der Immobilie.

Wir empfehlen, im Mietvertrag den Wert der Immobilie auf Basis eines unabhängigen Wertgutachtens über den Marktwert zu Preisen zum 1. Januar des Jahres festzulegen, für das die Immobiliensteuer berechnet wird. Ein solches Gutachten wird von zertifizierten Bewertungsunternehmen oder Einzelunternehmern erstellt. Die Mieterorganisation kann ein solches Gutachten einholen. In diesem Fall ist die Bemessungsgrundlage der höhere Betrag aus vertraglicher Angabe oder Wertgutachten.

Andernfalls (ohne unabhängiges Wertgutachten) wird die Bemessungsgrundlage auf Basis der in der Steuergesetzgebung festgelegten geschätzten Quadratmeterkosten zum 1. Januar des Steuerzeitraums ermittelt. Ein erfahrener Buchhalter für Mietverhältnisse hilft Ihnen hierbei.

Bei Mietverträgen mit Privatpersonen muss der Mieter der Steuerbehörde innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls durch die Parteien eine Kopie dieses Vertrags sowie das Übergabeprotokoll vorlegen.

Wie wir Sie bei der Anmietung gewerblicher Immobilien in Belarus unterstützen können

Unsere Anwälte sind erfahrene Spezialisten im Miet- und Steuerrecht. Wir können: 

• Sie bei der Auswahl von Immobilien für Ihre Zwecke beraten.
• Die Ihnen vom Vermieter vorgelegten Mietverträge juristisch prüfen.
• Steuern für verschiedene Immobilienmietszenarien berechnen.
• Ihre Interessen vor staatlichen Behörden vertreten.

Kontaktieren Sie uns 

Wenn Sie Fragen oder Streitigkeiten bezüglich der Anmietung gewerblicher Immobilien in Belarus haben, helfen wir Ihnen gerne weiter! Unsere langjährige Erfahrung im Mietrecht unterstützt Sie bei der Beilegung jeglicher Streitigkeiten in diesem Bereich.

• +375 29 505 10 51 (WhatsApp, Viber, Telegram);
• info@ambylegal.by.