Aquisição de um apartamento por cidadão estrangeiro na República da Bielorrússia

A compra de imóveis é um passo importante que exige uma compreensão aprofundada das questões jurídicas, especialmente quando se trata da compra de um apartamento por cidadãos estrangeiros. A Bielorrússia continua a ser um país atraente para o investimento imobiliário, devido aos preços moderados, às infraestruturas em desenvolvimento e à legislação estável. No entanto, os estrangeiros que planeiam adquirir imóveis na Bielorrússia deparam-se frequentemente com várias questões: que imóveis podem comprar, existem restrições de nacionalidade, é necessária alguma autorização para a transação e qual é o processo de registo dos direitos de propriedade?

Neste artigo, analisaremos mais detalhadamente as principais etapas da aquisição de imóveis por cidadãos estrangeiros na Bielorrússia, as normas legais aplicáveis, as potenciais restrições e as recomendações para proteger os seus interesses durante a transação. O material foi preparado com base na experiência da AMBY Legal e nas disposições legais em vigor em 2025.

Estatuto jurídico dos cidadãos estrangeiros na República da Bielorrússia na aquisição de imóveis

Um cidadão estrangeiro na Bielorrússia é reconhecido como uma pessoa que não é cidadã da República da Bielorrússia e possui prova de cidadania (nacionalidade) de outro país.

Os cidadãos estrangeiros podem permanecer na Bielorrússia ao abrigo de diferentes fundamentos:

• Estada temporária – permanência no país até 90 dias sem registo ou com registo no local de estada.
• Residência temporária – titularidade de uma autorização de residência temporária válida por até um ano.
• Residência permanente – titularidade de uma autorização de residência permanente emitida pelas autoridades competentes da República da Bielorrússia.

O estatuto jurídico de um estrangeiro pode afetar a sua capacidade de adquirir determinados tipos de bens imóveis e terrenos.

Princípios Gerais do Estatuto Jurídico dos Cidadãos Estrangeiros

Os cidadãos estrangeiros na República da Bielorrússia gozam de direitos e liberdades e assumem obrigações em igualdade de circunstâncias com os cidadãos da República da Bielorrússia, salvo disposição em contrário na Constituição, em atos legislativos ou em acordos internacionais da República da Bielorrússia. Isto significa que, em geral, os estrangeiros têm o direito de adquirir bens imóveis, a menos que tais aquisições sejam diretamente restritas por lei.

Direitos dos estrangeiros na aquisição de imóveis

Os cidadãos estrangeiros têm o direito de:

• Adquirir propriedade, incluindo bens imóveis.
  
• Herdar e legar bens no território da República da Bielorrússia.
  
• Exercer outros direitos patrimoniais e pessoais não patrimoniais estabelecidos pela legislação e acordos internacionais da República da Bielorrússia.
  

Assim, os cidadãos estrangeiros podem adquirir apartamentos e outros bens imóveis se este direito não for restringido por regulamentos especiais.

Restrições e particularidades na aquisição de imóveis

Os cidadãos estrangeiros na República da Bielorrússia possuem amplos direitos na aquisição de bens imóveis. No entanto, ao planear uma compra, é importante ter em conta as restrições existentes, especialmente no que diz respeito a terrenos e a determinadas categorias de imóveis. É aconselhável consultar advogados especializados em direito imobiliário para garantir a legalidade e a segurança da transação.

São estabelecidas restrições específicas quanto à aquisição dos seguintes tipos de bens imóveis:

1. No que respeita aos terrenos

Em geral, os cidadãos estrangeiros não podem adquirir terrenos em propriedade privada. No entanto, desde 1 de janeiro de 2023, as alterações ao Código da Terra alargaram os direitos dos estrangeiros relativamente aos terrenos. Estes podem agora adquiri-los em determinados casos:

• Por via sucessória (herança).
  
• Através da aquisição de quotas de propriedade de terrenos juntamente com casas residenciais, casas de férias (dachas) ou outros edifícios neles localizados.
  
• No âmbito do casamento com um cidadão bielorrusso, para efeitos de propriedade conjunta.
  
• Por decisão judicial em caso de divisão de bens conjuntamente adquiridos.

Estas alterações visam eliminar conflitos jurídicos que surgiam durante a divisão de bens entre cônjuges, quando um deles é estrangeiro.

2. No que respeita a imóveis em zonas de fronteira

A aquisição de imóveis em zonas de fronteira pode exigir coordenação adicional com as autoridades competentes.

3. No que respeita a tipos especiais de imóveis

A aquisição de determinados bens, como bens de valor histórico e cultural, pode estar sujeita a restrições ou exigir autorizações especiais.

Procedimento de compra de um apartamento na Bielorrússia por cidadãos estrangeiros

O processo de compra de um apartamento por um cidadão estrangeiro na Bielorrússia segue as regras gerais, mas inclui algumas especificidades relacionadas com o estatuto jurídico do comprador. Vejamos as principais etapas do processo.

Passo 1. Seleção do Imóvel e Verificação Preliminar

Na fase inicial, é importante escolher o imóvel adequado e realizar uma verificação jurídica. Recomenda-se:

• Garantir que o vendedor é o legítimo proprietário do apartamento.
  
• Verificar a existência de ónus, penhores ou outras restrições.
  
• Confirmar que não existem faturas de serviços públicos ou impostos em atraso.
  

Para obter informações fiáveis, pode solicitar uma certidão do Registo Estadual Único de Bens Imóveis, Direitos sobre os Mesmos e Transações (EGRNI). É altamente recomendável consultar advogados experientes especializados em direito imobiliário, que ajudarão a identificar potenciais riscos e a garantir a segurança da transação.

Passo 2. Preparação dos documentos
Para concluir a transação, o cidadão estrangeiro deve preparar os seguintes documentos:

• Passaporte.
  
• Tradução do passaporte para russo ou bielorrusso, certificada por notário. Os cidadãos da Federação Russa não necessitam de tradução do passaporte.
  
• Registo temporário na República da Bielorrússia (se necessário).
  
• Presença de um tradutor durante a transação, caso o comprador não domine as línguas oficiais da Bielorrússia.
  

É importante salientar que o tradutor deve possuir as qualificações adequadas e estar inscrito no registo de tradutores da câmara notarial territorial.

Passo 3. Assinatura do Contrato de Compra e Venda
A transação pode ser formalizada de duas formas:

• Método 1: através de notário. O notário verifica os documentos, certifica a autenticidade das assinaturas das partes e emite um contrato de compra e venda autenticado.
  
• Método 2: através da organização territorial responsável pelo registo estatal de imóveis. Os funcionários da organização examinam juridicamente os documentos e registam a transação.
  

Em ambos os casos, após a assinatura do contrato, a transferência da propriedade deve ser registada na autoridade competente.

Passo 4. Registo dos direitos de propriedade
Para registar os direitos de propriedade, deve ser apresentado um requerimento à organização territorial responsável pelo registo estatal dos imóveis, dos direitos sobre estes e das respetivas transações. O requerimento deve ser acompanhado dos seguintes documentos:

• Passaporte do comprador e respetiva tradução certificada por notário.
  
• Contrato de compra e venda.
  
• Documentos comprovativos do pagamento de taxas estatais.
  
• Quaisquer outros documentos necessários.
  

O processo de registo demora habitualmente entre 5 e 7 dias úteis. Concluído o processo, é emitido um certificado de registo estatal que comprova os direitos de propriedade sobre o imóvel adquirido.

Passo 5. Ações subsequentes
Após o registo dos direitos de propriedade, recomenda-se:

• Transferir os contratos de fornecimento de serviços para o nome do comprador.
  
• Registar-se junto das autoridades dos assuntos internos no local de residência, caso o comprador pretenda residir no apartamento adquirido.
  

Tendo em conta as especificidades das normas legais e os potenciais riscos, é aconselhável consultar advogados especializados em imobiliário. O apoio profissional garantirá a legalidade, segurança e salvaguarda dos seus interesses na transação.

Aspetos financeiros e fiscais da aquisição de imóveis por cidadãos estrangeiros na Bielorrússia

A compra de bens imóveis não é apenas um procedimento legal, mas também uma operação financeira significativa, especialmente ao transferir fundos do estrangeiro, pagar taxas estatais e impostos. Os cidadãos estrangeiros devem estar a par das especificidades da legislação cambial e do procedimento de tributação ao realizar transações imobiliárias na Bielorrússia.

Pagamento da Transação: Moeda e Transferência de Fundos

Por lei, todas as transações imobiliárias na República da Bielorrússia devem ser efetuadas em rublos bielorrussos (BYN), independentemente da nacionalidade do comprador ou do vendedor e da moeda utilizada para o pagamento no estrangeiro.

Particularidades da Transferência de Fundos:

• Os compradores estrangeiros podem transferir dinheiro em moeda estrangeira (por exemplo, dólares, euros ou rublos russos) para uma conta bancária bielorrussa, mas, no momento do pagamento, os fundos têm de ser convertidos em BYN.
  
• O pagamento do imóvel pode ser efetuado em numerário (dentro dos limites da conta bancária do vendedor) ou por transferência bancária para a conta do vendedor.
  
• Se a transação for efetuada por intermédio de um representante, é necessária uma procuração devidamente formalizada, incluindo poderes para realizar operações bancárias em nome do comprador.
  

Os bancos podem solicitar documentos que comprovem a origem dos fundos do comprador (por exemplo, contrato de compra e venda, certificado de rendimentos, extratos bancários, etc.). É aconselhável consultar antecipadamente um advogado e o banco para evitar o bloqueio da transação.

Impostos sobre a aquisição de imóveis

Ao comprar uma propriedade, não há imposto sobre a aquisição de habitação. O proprietário do imóvel é obrigado a pagar um imposto predial e territorial, que pode ser liquidado em duas prestações anuais. A autoridade fiscal envia avisos de pagamento de impostos.

Deve também ter em conta a tributação nos seguintes casos:

1. Em caso de venda posterior do imóvel: se o cidadão estrangeiro decidir vender o apartamento, poderá ter de pagar imposto sobre o rendimento (13 % sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda, caso não exista um acordo internacional para evitar a dupla tributação).
   
2. No arrendamento de imóveis: é obrigatório o registo junto da autoridade fiscal e o imposto sobre o rendimento é devido de acordo com a taxa aplicável.
   

Transferências de moeda estrangeira e regulação cambial

Os cidadãos estrangeiros têm o direito de abrir uma conta à ordem num banco bielorrusso, para onde podem ser transferidos os fundos destinados à compra do imóvel. Todos os documentos relacionados com a transação devem ser devidamente preenchidos, traduzidos para russo ou bielorrusso e legalizados, se necessário.

Ao celebrar contratos cambiais com não residentes (por exemplo, se o vendedor for uma empresa bielorrussa), poderá ser exigido o registo de tais contratos junto do Banco Nacional. É aconselhável consultar um advogado experiente para esclarecer a necessidade de registo.

Recomendações para a Proteção de Interesses Financeiros

O apoio jurídico é particularmente importante nas fases de:

• Comprovação da origem dos fundos para a aquisição do imóvel em caso de transferência bancária ou depósito em dinheiro.
• Transferências cambiais e conversão.
• Pagamento de taxas e potenciais impostos.
• Arrendamento do imóvel ou posterior revenda.

A AMBY Legal recomenda o envolvimento de especialistas experientes em direito imobiliário e planeamento fiscal. Isto ajuda a evitar erros e custos excessivos, garantindo que a transação seja estruturada em conformidade com a lei bielorrussa.

Riscos comuns na aquisição de imóveis por cidadãos estrangeiros e como evitá-los

A compra de bens imóveis noutro país envolve sempre determinados riscos. No caso de cidadãos estrangeiros na República da Bielorrússia, para além dos riscos habituais associados a transações imobiliárias, existem especificidades da legislação, da regulação cambial e potenciais barreiras linguísticas. Para minimizar possíveis problemas, é crucial ter em conta antecipadamente todos os riscos potenciais e adotar precauções.

1. Risco de Incerteza Jurídica do Imóvel

Um dos riscos mais comuns é a compra de um apartamento que apresenta problemas legais, tais como:

• Ónus, como hipotecas, arrestos ou direitos de utilização do imóvel por terceiros.
  
• Impossibilidade de o vendedor comprovar a titularidade do imóvel (por exemplo, por falta de documentos legais).
  
• Contas de serviços e impostos em atraso, que podem ser imputados ao novo proprietário.
  

Como evitá-lo:
Efetue uma análise jurídica minuciosa do imóvel, consultando os registos estatais de imóveis e examinando os documentos de propriedade e os contratos.
É igualmente importante verificar a legitimidade do vendedor: confirme que é o legítimo proprietário do imóvel e que tem capacidade para concluir a transação.

2. Risco de formalização incorreta da transação

A inexperiência ou a preparação inadequada de documentos podem levar à invalidação da transação ou a litígios. Isto é particularmente relevante para cidadãos estrangeiros que possam não compreender na íntegra a legislação bielorrussa.

Como evitá-lo:
Consulte sempre advogados experientes para preparar todos os documentos necessários à transação, confirmar que estão devidamente formalizados e assegurar o cumprimento dos requisitos legais. Além disso, certifique-se de que os documentos são traduzidos corretamente para evitar erros causados por barreiras linguísticas.

3. Risco de erros nas transferências de fundos

Ao transferir grandes quantias de dinheiro do estrangeiro, especialmente em transações imobiliárias, podem surgir problemas relacionados com a regulação cambial, a verificação da origem dos fundos ou erros durante a conversão de moeda.

Como Evitá-lo:
Consulte o banco e escolha o método correto para transferir os fundos para a transação. Certifique-se de esclarecer antecipadamente quais os documentos que podem ser exigidos para confirmar a legitimidade da origem dos fundos.
Documente todo o processo de transferência para evitar mal-entendidos com as autoridades fiscais ou financeiras.

4. Risco de escolha incorreta do imóvel

Alguns cidadãos estrangeiros podem deparar-se com restrições na aquisição de determinados tipos de imóveis, como terrenos em zonas de fronteira ou bens classificados como património cultural, que podem exigir autorizações especiais.

Como evitá-lo:
Verifique as restrições aplicáveis ao tipo de imóvel que pretende adquirir. Alguns imóveis podem estar sujeitos a limitações para cidadãos estrangeiros, por exemplo, em zonas de fronteira ou zonas protegidas pelo Estado.
Consulte advogados para verificar o estatuto do imóvel e apurar se existem requisitos adicionais para a sua aquisição por um estrangeiro.

5. Risco de obrigações fiscais

Os cidadãos estrangeiros que compram imóveis na Bielorrússia podem enfrentar obrigações fiscais ao arrendar a propriedade ou ao vendê-la mais tarde. Isto é particularmente verdade para quem não está familiarizado com a lei fiscal bielorrussa.

Como Evitá-lo:
Consulte advogados fiscalistas durante a fase de planeamento da compra para compreender as obrigações futuras, incluindo potenciais impostos sobre o rendimento de arrendamento ou a venda de imóveis.
Verifique se os rendimentos de arrendamento ou outras transações relacionadas com o imóvel precisam de ser registados e quais os impostos aplicáveis.

6. Risco de incumprimento, pelo vendedor, das condições do contrato de compra e venda

Não é invulgar que um vendedor altere os termos da transação ou não os cumpra após a assinatura do contrato (por exemplo, atrasando a entrega do imóvel ou ocultando dívidas).

Como evitá-lo:
Assine o contrato de compra e venda apenas depois de verificar integralmente todas as condições e confirmar que existem garantias de cumprimento das obrigações do vendedor.
Inclua no contrato cláusulas sobre penalizações e responsabilidade em caso de incumprimento das condições pelo vendedor.

Conclusão

Ao comprar um apartamento na República da Bielorrússia na qualidade de cidadão estrangeiro, é importante selecionar cuidadosamente o imóvel, verificar a regularidade jurídica da transação e executar corretamente os documentos e as transferências de fundos. Para evitar riscos associados a aspetos jurídicos, financeiros e fiscais, é aconselhável consultar advogados e notários experientes. O apoio profissional garante a segurança da transação e protege os seus direitos em cada etapa.

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