Compra de una vivienda por un ciudadano extranjero en la República de Bielorrusia: Guía actualizada 2026

El interés extranjero por los bienes inmuebles residenciales en Bielorrusia se mantiene estable en 2026. A ello contribuyen las viviendas relativamente asequibles en los suburbios de Minsk y en los centros regionales, la demanda continuada de ciudadanos de Rusia, Kazajistán, Uzbekistán y países de Oriente Medio, y la progresiva liberalización de la legislación sobre el suelo iniciada en 2023. No obstante, el proceso para un comprador extranjero sigue teniendo sus propias particularidades, desde el régimen jurídico de la parcela bajo la vivienda hasta la declaración de origen de fondos y las consecuencias fiscales.

A continuación analizamos lo que un ciudadano extranjero debe saber al comprar una casa en Bielorrusia en 2026: derechos sobre el suelo, impuestos, implicaciones migratorias y qué tener en cuenta si el inmueble se adquiere en matrimonio con un ciudadano de la República de Bielorrusia.

Marco jurídico: ¿puede un extranjero ser propietario de una casa y un terreno en Bielorrusia?

Los ciudadanos extranjeros y apátridas tienen derecho a comprar viviendas residenciales, dachas, apartamentos y locales comerciales en Bielorrusia; esta norma no ha cambiado. El cambio clave afecta al suelo. Una nueva versión del Código de Tierras está en vigor desde el 1 de enero de 2023 y ha ampliado sustancialmente la capacidad de los extranjeros para poseer parcelas de terreno en propiedad privada; en 2026 estas normas se aplican plenamente.

Una parcela de terreno podrá pertenecer en propiedad privada a un ciudadano extranjero o apátrida, salvo que la ley establezca lo contrario, en los siguientes casos:

• adquisición de la parcela por herencia;
• adquisición, en virtud de una operación de derecho civil, de cuotas registradas en una parcela de terreno y en la vivienda residencial, dacha, apartamento registrado en un edificio residencial adosado (townhouse) o casa de huerto ubicada en ella, o el reconocimiento judicial de tales cuotas;
• adquisición de una parcela de terreno en copropiedad indivisa durante el matrimonio con un ciudadano de Bielorrusia, incluso en el supuesto de la posterior división de los bienes adquiridos en común;
• adquisición, en virtud de un negocio jurídico o resolución judicial, de una cuota sobre una parcela de terreno propiedad de uno de los cónyuges (o ex cónyuges) sobre la cual se encuentra una casa, dacha, apartamento registrado en un edificio adosado (townhouse) o casa de huerto que constituye propiedad común de los cónyuges;
• otros supuestos expresamente previstos por la legislación.

Si la parcela situada bajo la vivienda no se encuadra en ninguna de estas categorías, el extranjero adquiere la propiedad del edificio en sí, mientras que el terreno se le arrienda o permanece bajo otro régimen jurídico con su titular anterior. Determinar con exactitud cómo puede transmitirse un objeto específico se realiza preferiblemente mediante un dictamen jurídico personalizado antes de firmar el contrato.

Impuesto de adquisición y pagos periódicos

La buena noticia sigue vigente: no existe impuesto de adquisición al comprar una casa en Bielorrusia; tal impuesto simplemente no existe. Las principales obligaciones fiscales surgen después de la operación.

Impuesto sobre bienes inmuebles. El propietario paga anualmente un impuesto sobre bienes inmuebles a un tipo básico individual del 0,1% del valor calculado del objeto según el Código Tributario. Desde 2026 se aplican coeficientes más elevados a las viviendas grandes (de más de 200–300 metros cuadrados), por lo que los propietarios de chalets espaciosos deben calcular la carga fiscal con antelación. Los tipos actuales y las reglas de cálculo son publicados por el Ministerio de Impuestos y Tasas.

Impuesto sobre la tierra o canon de arrendamiento. Si la parcela de terreno bajo la casa pertenece en propiedad al ciudadano extranjero, se paga anualmente el impuesto sobre la tierra. Si el terreno está alquilado, se aplica un canon de arrendamiento según los tipos fijados por las autoridades locales.

Impuesto sobre la renta por transmisión. Cuando un ciudadano extranjero que no sea residente fiscal en Bielorrusia (menos de 183 días en el país durante el año natural) vende posteriormente la casa, se devenga un impuesto sobre la renta del 13%, calculado no sobre el precio total de venta, sino sobre la diferencia entre el precio de venta y los costes de adquisición documentados. Los ciudadanos extranjeros que sean residentes fiscales bielorrusos disfrutan de la misma exención que los ciudadanos: la venta de una vivienda residencial en un plazo de cinco años está exenta del impuesto sobre la renta.

¿Es necesario declarar el origen de los fondos?

Las normas sobre la declaración de ingresos y bienes en Bielorrusia se establecen en una ley específica. Un particular está obligado a presentar una declaración de ingresos y bienes a solicitud por escrito de la autoridad fiscal si esta última dispone de información de que el valor de los bienes y gastos de la persona supera en al menos 250 unidades base sus ingresos procedentes de fuentes lícitas.

A partir del 1 de enero de 2026, la unidad base en Bielorrusia se ha fijado en 45 rublos, tal como confirma la Resolución del Consejo de Ministros. En consecuencia, el umbral que puede desencadenar una solicitud de declaración en 2026 es de 11.250 rublos bielorrusos.

El requisito de declaración abarca tanto a los ciudadanos de Bielorrusia como a los extranjeros, pero para estos últimos solo en el caso de que residan permanentemente en el país. Los extranjeros sin estatus de residencia permanente quedan fuera de esta norma; sin embargo, el origen de los fondos significativos sigue siendo de interés para el banco que gestiona la transferencia y para el notario que autoriza la operación, por lo que tener los documentos justificativos preparados es una precaución sensata.

Gastos de suministros (servicios públicos)

Los propietarios extranjeros no tienen derecho a tarifas de suministros subvencionadas; los pagos se realizan a precios íntegros (económicamente justificados). La tarifa subvencionada puede aplicarse únicamente a aquellos miembros de la familia empadronados en el inmueble que posean la nacionalidad bielorrusa. Alquilar la propiedad a un inquilino bielorruso no otorga el derecho a la tarifa subvencionada a un propietario extranjero.

¿Facilita la compra de una casa la obtención de un permiso de residencia?

A diferencia de lo que ocurre en otros países, el mero hecho de comprar una propiedad en Bielorrusia no genera automáticamente el derecho a la residencia permanente. No obstante, abre una vía más sencilla: un permiso de residencia temporal (TRP).

En virtud de la Ley «Sobre la situación jurídica de los ciudadanos extranjeros y apátridas en la República de Bielorrusia», un ciudadano extranjero propietario de una vivienda en Bielorrusia tiene derecho a un permiso de residencia temporal por un plazo de hasta un año, con posibilidad de renovación. Cuando exista una fuente lícita de ingresos, los familiares del propietario también pueden solicitar el TRP. El permiso de residencia permanente no se puede obtener directamente sobre la base de la compra de inmuebles; sin embargo, la residencia continuada en el país con estatus de TRP durante el período establecido por la ley constituye fundamento para la transición a la residencia permanente.

Los ciudadanos rusos deben tener en cuenta un aspecto particular: para ellos, la propia ciudadanía rusa sigue siendo un fundamento independiente para la obtención de un permiso de residencia permanente en Bielorrusia.

Cuando el comprador extranjero está casado con un ciudadano bielorruso

Surge una serie de cuestiones específicas cuando un comprador extranjero está casado con un ciudadano de la República de Bielorrusia y planea registrar la casa (o una cuota de la misma) a su propio nombre, a nombre del cónyuge bielorruso o en régimen de copropiedad conyugal.

De conformidad con el Código de la República de Bielorrusia sobre Matrimonio y Familia, los bienes adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio se reconocen como su propiedad común ganancial, independientemente de a nombre de qué cónyuge estén registrados y quién haya aportado los fondos (artículo 23). Las cuotas en la división de dichos bienes se consideran iguales, salvo que un acuerdo matrimonial disponga lo contrario (artículo 24). Los bienes que pertenecían a cada cónyuge antes del matrimonio o que fueron recibidos durante el mismo por donación o herencia siguen siendo bienes privativos de dicho cónyuge (artículo 26).

Es precisamente este régimen legal de bienes gananciales el que permite al cónyuge extranjero adquirir la parcela de terreno en propiedad privada y no solo en arrendamiento. Si las partes desean una distribución diferente —por ejemplo, considerar la casa como propiedad personal de uno de los cónyuges o fijar de antemano el reparto para el supuesto de divorcio—, el instrumento adecuado es un contrato matrimonial. Requiere autorización notarial y, cuando contenga disposiciones sobre bienes inmuebles, inscripción registral.

La herencia es otra vía. Los herederos extranjeros tienen ahora el derecho a recibir parcelas de terreno en propiedad privada o en posesión vitalicia hereditaria incluso cuando no exista relación de parentesco con el testador bielorruso, lo que ha simplificado considerablemente la herencia sin presencia personal para las familias extranjeras.

Algoritmo paso a paso para un comprador extranjero en 2026

A continuación detallamos la secuencia práctica que recomendamos a nuestros clientes al acompañar estas transacciones.

1. Preparación. Definir el presupuesto, la región y el tipo de inmueble (casa en la ciudad, chalet cerca de Minsk, dacha), y comprobar los rangos de precios de mercado actuales.
2. Comprobación jurídica del objeto y del vendedor. Solicitar un extracto del Registro Estatal Único de Bienes Inmuebles y verificar la existencia de cargas, embargos (restricciones impuestas judicialmente), ocupantes inscritos y deudas pendientes de suministros o impuestos. Esta es la fase donde suelen aflorar los riesgos ocultos, y donde el apoyo en disputas sobre compraventa inmobiliaria le ayuda a evitar heredar el problema de otra persona.
3. Documentos personales del comprador. Pasaporte en vigor (con traducción legalizada si procede), tarjeta de migración o sello de entrada y, si es necesario, inscripción en el lugar de estancia. Los compradores que no hablen ruso o bielorruso necesitarán un intérprete jurado en el momento de la firma.
4. Contrato preliminar. Fijar el precio, el plazo, el depósito (arras), el procedimiento de pago y la distribución de gastos.
5. Autorización notarial del contrato de compraventa. Habitualmente realizada por un notario o un registrador de la organización estatal de registro inmobiliario.
6. Inscripción registral de la transmisión de la propiedad. Llevada a cabo por la agencia de registro estatal y catastro de tierras. A partir de este momento el extranjero se convierte en el pleno propietario legal.
7. Registro fiscal y pagos obligatorios. Impuesto sobre bienes inmuebles más el impuesto sobre la tierra o el canon de arrendamiento del terreno.
8. Estatuto migratorio, si procede. Sobre la base del certificado de inscripción registral, el extranjero puede iniciar la solicitud de TRP.

Cada etapa tiene sus dificultades, desde la parcelación del terreno hasta los pagos en divisa entre no residentes. Por este motivo, aconsejamos a los compradores extranjeros que no escatimen en el asesoramiento profesional en transacciones inmobiliarias: el coste de un abogado es incomparable con las pérdidas derivadas de una operación que sea anulada o impugnada con éxito.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puede un extranjero comprar una casa en Bielorrusia de forma remota, sin viajar?

Formalmente, la operación puede cerrarse a través de un representante en virtud de un poder notarial. En la práctica, la mayoría de los notarios y bancos siguen insistiendo en la presencia del comprador al menos para su identificación. El formato óptimo es la preparación documental a distancia acompañada de una breve visita para la firma.

¿Necesita un extranjero una cuenta bancaria bielorrusa para comprar una casa?

No estrictamente, pero una cuenta local simplifica enormemente el control de cambios, el pago de impuestos y la liquidación de suministros posterior.

¿Qué ocurre con la parcela de terreno si la casa se vende posteriormente a otro extranjero?

Si ambas partes son extranjeras y no concurre ninguno de los supuestos de propiedad privada (herencia, matrimonio con un ciudadano bielorruso, etc.), el terreno se reasignará en régimen de arrendamiento. La propiedad de la edificación en sí se conserva.

¿Es obligatoria una tasación independiente de la casa?

No es obligatoria para la mayoría de las operaciones entre particulares, pero es muy recomendable; protege frente a un precio inflado y simplifica el cálculo fiscal en una eventual reventa posterior.

¿Cuánto tiempo dura todo el procedimiento?

Con la documentación completa y sin complicaciones, de 2 a 4 semanas. La copropiedad, las cuotas, las hipotecas o los documentos con discrepancias alargan los plazos.

Conclusión

El entorno jurídico para los compradores extranjeros de inmuebles en Bielorrusia en 2026 sigue siendo favorable: se conservan los derechos sobre el suelo ampliados, la carga fiscal es moderada y el mecanismo de TRP basado en la propiedad inmobiliaria opera plenamente. Al mismo tiempo, el proceso exige una cuidadosa atención al detalle, desde una debida diligencia rigurosa sobre el vendedor hasta la correcta gestión del régimen económico matrimonial.

Si tiene más preguntas o necesita un apoyo integral en la transacción, el equipo de AMBY Legal está a su disposición. Nuestra experiencia desde 2015 y nuestro profundo conocimiento de la práctica bielorrusa nos permiten estructurar la operación para que obtenga exactamente el alcance de derechos con el que contaba.