Adquisición de un apartamento por un ciudadano extranjero en la República de Bielorrusia

La compra de bienes inmuebles constituye una actuación relevante que exige un profundo conocimiento de los matices legales, en particular cuando se trata de la adquisición de una vivienda por ciudadanos extranjeros. Bielorrusia sigue siendo un país atractivo para la inversión inmobiliaria gracias a sus precios moderados, su infraestructura en desarrollo y su legislación estable. Sin embargo, los extranjeros que proyectan adquirir bienes inmuebles en Bielorrusia suelen plantearse numerosos interrogantes: ¿qué inmuebles están disponibles para su compra?, ¿existen restricciones por razón de la nacionalidad?, ¿se precisa autorización para la operación y cuál es el procedimiento de inscripción registral de los derechos de propiedad?

En este artículo examinaremos en detalle las principales etapas de la adquisición de bienes inmuebles por ciudadanos extranjeros en Bielorrusia, las normas legales aplicables, las posibles restricciones y las recomendaciones para salvaguardar los intereses propios durante la operación. El material ha sido elaborado sobre la base de la praxis de AMBY Legal y de las disposiciones legales vigentes en 2025.

Estatus jurídico de los ciudadanos extranjeros en la República de Bielorrusia en la adquisición de inmuebles

Se considera ciudadano extranjero en Bielorrusia a toda persona que no ostente la nacionalidad de la República de Bielorrusia y cuente con acreditación de ciudadanía de otro Estado.

Los ciudadanos extranjeros pueden permanecer en Bielorrusia bajo diversos regímenes:

• Estancia temporal: permanencia en el país por un período de hasta 90 días sin inscripción o con inscripción en el lugar de estancia.
• Residencia temporal: titularidad de un permiso de residencia temporal por un plazo de hasta un año.
• Residencia permanente: titularidad de un permiso de residencia permanente expedido por los órganos competentes de la República de Bielorrusia.

El estatus jurídico de un extranjero puede condicionar su capacidad para adquirir determinadas categorías de bienes inmuebles y parcelas de terreno.

Principios generales del estatus jurídico de los ciudadanos extranjeros

Los ciudadanos extranjeros disfrutan en la República de Bielorrusia de los derechos y libertades y soportan las obligaciones en igualdad de condiciones con los ciudadanos bielorrusos, salvo que la Constitución, los actos legislativos o los tratados internacionales de la República de Bielorrusia dispongan otra cosa. Ello implica que, con carácter general, los extranjeros están legitimados para adquirir bienes inmuebles, a menos que tales adquisiciones se encuentren limitadas expresamente por ley.

Derechos de los extranjeros a adquirir bienes

Los ciudadanos extranjeros tienen derecho a:

• Adquirir bienes, incluidos los inmuebles.
  
• Heredar y legar bienes en el territorio de la República de Bielorrusia.
  
• Ejercer otros derechos patrimoniales y personales no patrimoniales establecidos por la legislación y los tratados internacionales de la República de Bielorrusia.
  

Por consiguiente, los ciudadanos extranjeros pueden adquirir apartamentos y otros bienes inmuebles siempre que este derecho no esté restringido por normativa especial.

Restricciones y particularidades en la adquisición de bienes inmuebles

Los ciudadanos extranjeros disfrutan de amplios derechos para adquirir bienes inmuebles en la República de Bielorrusia. No obstante, al planificar una compra, resulta fundamental ponderar las restricciones existentes, especialmente en lo referente a parcelas de terreno y determinadas categorías de inmuebles. Es aconsejable recabar asesoramiento de abogados especializados en derecho inmobiliario para garantizar la legalidad y seguridad de la transacción.

Se establecen restricciones específicas respecto a la adquisición de las siguientes tipologías inmobiliarias:

1. En relación con las parcelas de terreno

Por regla general, los ciudadanos extranjeros no pueden adquirir parcelas de terreno en propiedad privada. Sin embargo, desde el 1 de enero de 2023, las modificaciones del Código de Tierras han ampliado sus derechos sobre estas parcelas. Ahora pueden adquirirlas en determinados supuestos:

• Por vía de herencia.
  
• Mediante la adquisición de cuotas en la copropiedad de parcelas de terreno junto con casas residenciales, viviendas de recreo (datchas) u otras edificaciones en ellas enclavadas.
  
• Durante el matrimonio con un ciudadano bielorruso, para su régimen de copropiedad.
  
• Por resolución judicial en supuestos de división de bienes adquiridos conjuntamente.

Estas modificaciones tienen como finalidad resolver los conflictos jurídicos que surgían al dividir los bienes entre cónyuges cuando uno de ellos era extranjero.

2. En relación con inmuebles en zonas fronterizas

La adquisición de bienes inmuebles situados en áreas fronterizas puede exigir una coordinación adicional con las autoridades competentes.

3. En relación con bienes de naturaleza especial

La adquisición de determinados objetos, tales como bienes de valor histórico y cultural, puede hallarse limitada o requerir autorizaciones singulares.

Procedimiento para la compra de un apartamento en Bielorrusia por ciudadanos extranjeros

El proceso de adquisición de una vivienda por un ciudadano extranjero en Bielorrusia se rige por las reglas generales, si bien incorpora ciertas particularidades ligadas al estatus jurídico del comprador. Examinemos las fases clave del procedimiento.

Paso 1. Selección del inmueble y verificación previa

En la fase inicial, resulta crucial seleccionar adecuadamente el inmueble y efectuar una comprobación jurídica. Se recomienda:

• Cerciorarse de que el vendedor ostenta la titularidad legal del apartamento.
  
• Comprobar la inexistencia de cargas, embargos u otras limitaciones.
  
• Confirmar que no existen deudas pendientes por servicios de suministros o tributos.
  

Para obtener información fiable, puede solicitar un extracto del Registro Estatal Único de Bienes Inmuebles, Derechos sobre estos y Transacciones (EGRNI). Se recomienda encarecidamente consultar a abogados con experiencia en derecho inmobiliario, que ayudarán a identificar posibles riesgos y a garantizar la seguridad de la operación.

Paso 2. Preparación de la documentación
Para formalizar la transacción, el ciudadano extranjero debe aportar los siguientes documentos:

• Pasaporte.
  
• Traducción jurada del pasaporte al ruso o al bielorruso. Los ciudadanos de la Federación Rusa están exentos de la traducción del pasaporte.
  
• Inscripción temporal en la República de Bielorrusia (si procede).
  
• Intervención de un traductor durante la firma de la operación en caso de que el comprador no domine los idiomas oficiales de Bielorrusia.
  

Es importante señalar que el traductor debe contar con la cualificación adecuada y estar inscrito en el registro de traductores de la cámara territorial de notarios.

Paso 3. Firma del contrato de compraventa
La transacción puede formalizarse a través de dos vías:

• Vía 1: A través de notario. El notario comprueba la documentación, autentica las firmas de las partes y expide un contrato de compraventa notarial.
  
• Vía 2: A través de una organización territorial de registro estatal de bienes inmuebles. El personal del organismo examina jurídicamente la documentación y registra la operación.
  

En ambos supuestos, tras la firma del contrato, debe inscribirse la transmisión de la propiedad ante el organismo competente.

Paso 4. Inscripción de los derechos de propiedad
Para inscribir los derechos de propiedad, debe presentarse una solicitud ante la organización territorial de registro estatal de bienes inmuebles, derechos sobre estos y transacciones. A la solicitud se adjuntarán los siguientes documentos:

• Pasaporte del comprador y su traducción jurada.
  
• Contrato de compraventa.
  
• Documentos acreditativos del abono de las tasas estatales.
  
• Cualquier otra documentación preceptiva.
  

El procedimiento registral suele demorarse entre 5 y 7 días hábiles. Una vez concluido, se expide un certificado de registro estatal que acredita la titularidad jurídica sobre el inmueble adquirido.

Paso 5. Actuaciones posteriores
Con posterioridad a la inscripción registral de la propiedad, se aconseja:

• Cambiar la titularidad de los contratos de suministros a nombre del comprador.
  
• Inscribirse en el lugar de residencia ante los órganos de asuntos de interior si el comprador prevé residir de forma habitual en el apartamento adquirido.
  

Habida cuenta de las particularidades de la normativa y de los riesgos potenciales, es conveniente recabar el asesoramiento de abogados inmobiliarios con experiencia. El respaldo profesional garantizará la legalidad, seguridad y salvaguarda de sus intereses en la transacción.

Aspectos financieros y fiscales de la compra de inmuebles por ciudadanos extranjeros en Bielorrusia

La adquisición de bienes inmuebles no constituye meramente un trámite jurídico, sino una operación financiera de relevancia, en especial cuando se transfieren fondos desde el exterior o se abonan tasas estatales e impuestos. Los ciudadanos extranjeros deben conocer las especificidades de la legislación de divisas y el régimen fiscal aplicable a las operaciones inmobiliarias en Bielorrusia.

Abono de la transacción: divisas y transferencia de fondos

Conforme a la ley, todas las operaciones inmobiliarias en la República de Bielorrusia deben liquidarse en rublos bielorrusos (BYN), con independencia de la nacionalidad del comprador o vendedor y de la divisa empleada para efectuar pagos en el extranjero.

Particularidades de las transferencias de fondos:

• Los compradores extranjeros pueden transferir fondos a una cuenta bancaria bielorrusa en moneda extranjera (por ejemplo, dólares, euros, rublos rusos), pero en el momento del pago los fondos deben convertirse a BYN.
  
• El abono del inmueble puede realizarse en efectivo (dentro de los límites autorizados en las cuentas bancarias del vendedor) o mediante transferencia bancaria a la cuenta del transmitente.
  
• Si la operación se ejecuta a través de representante, se precisa un poder debidamente otorgado que faculte expresamente para la realización de operaciones bancarias en nombre del comprador.
  

Las entidades bancarias podrán requerir documentación acreditativa del origen de los fondos del comprador (por ejemplo, contrato de venta, certificado de ingresos, extractos bancarios, etc.). Se recomienda consultar con antelación con un abogado y con el banco para prevenir bloqueos en la operación.

Tributación en la adquisición inmobiliaria

Al comprar una propiedad, no se devenga impuesto alguno por la adquisición de vivienda. El propietario del inmueble está obligado a satisfacer el impuesto sobre bienes inmuebles y suelo, que se abona en dos plazos anuales. La administración tributaria remite las correspondientes notificaciones de pago.

Asimismo, debe ponderarse la fiscalidad en los siguientes supuestos:

1. Transmisión posterior del inmueble: si el ciudadano extranjero decide vender el apartamento, puede estar obligado a tributar por el impuesto sobre la renta (el 13 % sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, salvo que resulte aplicable un convenio internacional para evitar la doble imposición).
   
2. Arrendamiento del inmueble: se exige la inscripción ante la administración tributaria y el abono del impuesto sobre la renta conforme al tipo aplicable.
   

Transferencias de divisas y regulación cambiaria

Los ciudadanos extranjeros están legitimados para abrir una cuenta corriente en una entidad bancaria bielorrusa a la que transferir los fondos destinados a la compra del inmueble. Toda la documentación vinculada a la operación debe formalizarse debidamente, traducirse al ruso o al bielorruso y legalizarse si procede.

Al celebrar contratos de carácter cambiario con no residentes (por ejemplo, si el vendedor es una sociedad bielorrusa), puede ser preceptiva la inscripción registral de tales contratos ante el Banco Nacional. Es aconsejable consultar a un abogado experimentado para esclarecer la necesidad de dicho registro.

Recomendaciones para la salvaguarda de los intereses financieros

El soporte legal reviste especial importancia en las fases de:

• Acreditación del origen de los fondos destinados a la compra en supuestos de transferencia bancaria o depósito en efectivo.
• Transferencias y conversión de divisas.
• Pago de tributos, tasas y eventuales impuestos.
• Explotación en régimen de alquiler o posterior venta del inmueble.

AMBY Legal recomienda contar con especialistas con experiencia en derecho inmobiliario y planificación fiscal. Esto ayuda a evitar errores y costes excesivos, y garantiza que la operación se estructure conforme a la legislación bielorrusa.

Riesgos frecuentes en la compra de inmuebles por ciudadanos extranjeros y cómo eludirlos

La adquisición de bienes inmuebles en otro país entraña siempre ciertos riesgos. En el caso de los ciudadanos extranjeros en la República de Bielorrusia, a los riesgos habituales de las operaciones inmobiliarias se suman las particularidades de la legislación, la normativa cambiaria y las posibles barreras lingüísticas. Para minimizar los problemas, es fundamental prever los riesgos y tomar precauciones.

1. Riesgo de inseguridad jurídica del inmueble

Uno de los riesgos más frecuentes consiste en adquirir un apartamento que arrastra vicios jurídicos, tales como:

• Cargas, tales como hipotecas, embargos o derechos de uso constituidos a favor de terceros.
  
• Imposibilidad de acreditar la titularidad del vendedor (por ejemplo, extravío de documentos legales).
  
• Deudas pendientes por servicios comunitarios y tributos, que podrían transmitirse al nuevo propietario.
  

Cómo evitarlo:
Realice una comprobación jurídica exhaustiva del inmueble, consultando los registros estatales y examinando los documentos de propiedad y los contratos.
También es importante comprobar la legitimidad del vendedor: asegúrese de que es el titular legítimo del inmueble y de que tiene capacidad para formalizar la operación.

2. Riesgo de formalización defectuosa de la operación

La inexperiencia o una incorrecta preparación documental pueden determinar la nulidad de la transacción o el surgimiento de litigios. Esto resulta particularmente aplicable a los ciudadanos extranjeros que tal vez no dominen el ordenamiento jurídico bielorruso.

Cómo evitarlo:
Acudir siempre a abogados experimentados para preparar toda la documentación preceptiva de la operación, asegurar su correcta formalización y garantizar el cumplimiento de los requisitos legales. Asimismo, procure una traducción fidedigna de los documentos para prevenir errores derivados de la barrera idiomática.

3. Riesgo de errores en las transferencias de fondos

Al transferir sumas cuantiosas de dinero desde el extranjero, en particular en transacciones inmobiliarias, pueden surgir incidencias vinculadas a la regulación cambiaria, a la acreditación del origen de los fondos o a errores en la conversión de divisas.

Cómo evitarlo:
Consulte con la entidad bancaria y seleccione el cauce idóneo para transferir los fondos de la operación. Aclare con antelación qué documentación podrá ser requerida para justificar la licitud del origen del capital.
Documente de forma fehaciente todo el proceso de transferencia para prevenir desencuentros con la administración fiscal o financiera.

4. Riesgo de selección inadecuada del inmueble

Algunos ciudadanos extranjeros pueden encontrar restricciones al comprar determinados tipos de bienes inmuebles, como terrenos en zonas fronterizas u objetos declarados patrimonio cultural, cuya adquisición requiere permisos especiales.

Cómo evitarlo:
Compruebe las limitaciones aplicables a la categoría de inmueble que pretende adquirir. Algunos bienes pueden soportar restricciones para extranjeros, como ocurre en áreas fronterizas o zonas protegidas por el Estado.
Consulte a abogados para verificar el estatus del inmueble y determinar si concurren requisitos adicionales para su adquisición por un ciudadano extranjero.

5. Riesgo de obligaciones fiscales

Los ciudadanos extranjeros que compran bienes inmuebles en Bielorrusia pueden afrontar cargas tributarias al arrendar el inmueble o al transmitirlo con posterioridad. Esto afecta especialmente a quienes no están familiarizados con la fiscalidad bielorrusa.

Cómo evitarlo:
Consulte con abogados fiscalistas durante la fase de planificación de la compra para comprender sus obligaciones futuras, incluidos los posibles impuestos sobre rentas de alquiler o ventas inmobiliarias.
Compruebe si los ingresos por arrendamiento u otras operaciones patrimoniales precisan inscripción y qué tributos resultarán aplicables.

6. Riesgo de incumplimiento de las condiciones del contrato de compraventa por el vendedor

No es infrecuente que el vendedor altere las condiciones de la operación o incumpla lo pactado tras la firma del contrato (por ejemplo, demorando la entrega del inmueble u ocultando deudas).

Cómo evitarlo:
Suscriba el contrato de compraventa únicamente tras verificar íntegramente todas sus estipulaciones y cerciorarse de que existen garantías de cumplimiento por parte del vendedor.
Incorpore al contrato estipulaciones relativas a penalizaciones y responsabilidad para el supuesto de que el transmitente desatienda sus compromisos.

Conclusión

Al comprar un apartamento en la República de Bielorrusia en condición de ciudadano extranjero, resulta primordial seleccionar cautelosamente el inmueble, comprobar la legalidad de la operación y formalizar correctamente tanto los documentos como las transferencias de fondos. Para eludir riesgos asociados a los ámbitos legal, financiero y fiscal, es aconsejable recabar el asesoramiento de abogados y notarios experimentados. El respaldo profesional garantiza la seguridad de la transacción y ampara sus derechos en cada una de las fases.

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