В условиях быстро меняющейся ситуации на рынке найма персонала (переход на удаленную работу, потом гибкая занятость и возвращение в офисы) компании все чаще обращаются к аренде недвижимости как оптимальному способу обеспечения своих производственных и офисных потребностей. Беларусь, как страна, активно развивающая свою экономику, предлагает широкий спектр вариантов недвижимости для аренды. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты заключения договора аренды недвижимости для компаний в Беларуси и особенности налогообложения.
В чем особенности договора аренды недвижимого имущества в Беларуси
1. В чем заключается аренда недвижимости
Аренда — это передача недвижимого имущества арендатору, которая характеризуется двумя признаками :
- Имущество передается арендатору во временное пользование и (или) владение.
- Имущество передается арендатору за плату.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не требуется кроме случаев, когда арендодатель — физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем.
2. Что относится к недвижимому имуществу в Беларуси
В Беларуси к недвижимости относится имущество, которое неразрывно связано с землей: земельные участки, строения, здания, их части, отдельные помещения, машино-места, предприятие, как имущественный комплекс, а также воздушные и морские суда.
3. Как описать в договоре объект недвижимости
Самое важное при аренде недвижимости — выбрать подходящий объект недвижимости и выгодно арендовать его. Чтобы договор аренды защищал не только арендодателя, но и арендатора, нужно описать в договоре его предмет: недвижимое имущество, которое передается в аренду по договору.
В отношении недвижимого имущества нужно проверить договор на наличие таких основных данных:
- Кадастрового номера — это номер государственной регистрации объекта.
- Назначения — это может быть производственное помещение, нежилое помещение, склад, очистное помещение.
- Описание границы.
- Адрес, по которому расположен объект недвижимости.
- Площадь земельного участка.
- Инвентарный номер — по данным бухгалтерского учета компании-арендодателя.
Также в договоре указывают размер арендной платы и срок ее уплаты. Для договора аренды недвижимого имущества, которое относится к государственной собственности, определен порядок расчета арендной платы.
4. Особенности аренды недвижимости, которая принадлежит нескольким собственникам
В случае аренды недвижимости, которая принадлежит нескольким собственникам и разделена на доли (находится в общей долевой собственности), для заключения договора аренды нужно согласие всех собственников. Если общая недвижимость не разделена на доли, то ее нельзя сдать в аренду частично, без выдела доли.
5. Сдача недвижимости в субаренду и распоряжение недвижимостью
Недвижимое имущество можно сдать в субаренду с согласия арендодателя. Договор субаренды по умолчанию заключают не менее, чем на 3 года, но с согласия арендодателя можно заключить на меньший срок.
Также с согласия арендодателя арендатор может:
- Передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу — это называется «перенаем».
- Отдавать в залог право аренды.
- Вносить право аренды в уставный фонд компаний.
6. Преимущественное право аренды
По окончанию срока аренды арендатор недвижимости, который не допускал нарушений договора аренды, имеет преимущественное право перед другими кандидатами заключить договор аренды на новый срок. В этом случае арендатор предупреждает заранее арендодателя о таком желании.
На какие условия договора аренды обратить внимание
Как правило, договор аренды недвижимости составляет арендодатель. Поэтому арендатору полезно обратиться к юристу и бухгалтеру и провести экспертизу условий договора до того, как договор подписан. В этом случае всегда можно с помощью юриста составить протокол разногласий и согласовать условия договора. Арендаторам рекомендуем обратить внимание на следующие условия договора:
О порядке пользования объектом аренды. Например, может быть такое, что от арендатора потребуется за его счет заключать договор охраны недвижимого имущества, страховать имущество, получать ключ у охраны или сдавать его до окончания рабочего дня, установленного в компании арендатора. Такие моменты лучше выяснить заранее и попытаться согласовать с арендодателем изменения. Также порядок пользования может включать режим использования недвижимости, способы использования.
Об имуществе, которое передается в аренду вместе с недвижимым имуществом. Это называется «принадлежности недвижимого имущества». В роли принадлежностей может быть мебель, сантехника, кондиционеры, ключи от помещения, жалюзи и другое имущество, которое будет находиться в арендованном объекте недвижимости. Как правило, такое имущество передается в аренду на тот же срок, на который передают в аренду объект недвижимости.
О документах, которые передаются арендатору вместе с недвижимым имуществом. Обычно это копия технического паспорта.
О недостатках арендуемого объекта недвижимости.
Описание недостатков в договоре аренды защищает арендатора от возмещения убытком за те недостатки, которые достались ему вместе с недвижимым имуществом. К сожалению, некоторые недостатки можно обнаружить только со временем, например, с началом или с окончанием отопительного сезона в Беларуси. Для согласования такого условия рекомендуем изучить историю объекта недвижимости и подстраховаться помощью юриста по аренде.
О состоянии объекта недвижимости.
Состояние недвижимости должно быть подходящим для использования его по назначению и соответствующим требованиям безопасности.
Об оплате коммунальных услуг.
Отдельно от арендной платы платят за коммунальные услуги арендаторы, которые арендуют недвижимость, которая относится к государственной собственности. Когда в аренду принимают частную недвижимость, вопросы оплаты коммунальных расходов разрешают в договоре.
Как подтвердить прием недвижимости в аренду
Одного договора бывает недостаточно для передачи и приема недвижимости в аренду. Как правило, стороны подписывают передаточный акт или другой документ, в котором фиксируют факт передачи и приема имущества в аренду, передачи и приема документов и принадлежностей объекта недвижимости.
При аренде недвижимости, которая относится к государственной собственности, всегда оформляют передаточный акт. В такой акт включают в частности, описание состояния имущества и сроки и порядок исправления обнаруженных неисправностей.
После подписания документа о приеме и передаче недвижимости считается, что она передана в аренду арендатору.
Особенности налогообложения у арендатора при аренде коммерческой недвижимости
Аренда недвижимости у белорусских компаний
Арендатор обычно не уплачивает налог на недвижимость при аренде недвижимого имущества у белорусских компаний. Также нет особенностей в уплате налога на прибыль (так как нет прибыли) и налога на добавленную стоимость.
К арендатору не переходит обязанность платить налог на землю в случае аренды недвижимости, которая находится на земле, принадлежащей арендодателю.
А вот арендная плата облагается и налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость.
При аренде недвижимости у иностранной организации, у которой нет представительства в Беларуси, нужно с суммы арендной платы удерживать налог на доходы иностранных организаций.
В случае аренды недвижимости у физического лица арендатор должен удержать подоходный налог с сумм арендной платы.
Аренда недвижимости у физического лица в Беларуси
Налог на недвижимость в 2024 году уплачивают компании-арендаторы, которые арендуют капитальные строения, здания, их части, расположенные в Беларуси, у физических лиц, иностранных компаний, у которых нет постоянного представительства в Беларуси. Налоговая база определяется, как стоимость объекта недвижимости, которая указана в договоре аренды.
В договоре аренды стоимость недвижимости рекомендуем определять на основании независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в ценах на 1 января года, за который нужно рассчитать налог на недвижимость. Заключение о независимой оценке составляют компании и индивидуальные предприниматели, которые занимаются оценочной деятельностью. Такое заключение может получить организациия-арендатор, которая арендует недвижимость у физического лица, иностранной компании. В этом случае налоговой базой по налогу на недвижимость будет наибольшая сумма из тех, которые указаны в договоре аренды или в заключении о независимой оценке.
В ином случае (когда нет заключения о независимой оценке) налоговая база определяется исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра на 1 января налогового периода. Размеры расчетной стоимости для разных условий определены в налоговом законодательстве. Разобраться в этом случае поможет опытный бухгалтер по аренде.
По договора аренды недвижимости, которые заключены с физическими лицами, арендатор должен предоставить в налоговую копию этого договора и акта приема-передачи имущества в течение 30 дней со дня подписания сторонами акта.
Чем мы можем быть полезны при аренде коммерческой недвижимости в Беларуси
Наши адвокаты — опытные специалисты в арендной сфере и налогообложении. Мы можем:
- Проконсультировать вас по вопросам подбора недвижимого имущества для ваших целей.
- Проанализировать договоры аренды, которые предоставили вам арендодатели.
- Рассчитать налоги для разных случаев аренды недвижимости.
- Представить ваши интересы в государственных органах.
Свяжитесь с нами
Если у Вас возникли вопросы или споры в отношении аренды коммерческой недвижимости в Беларуси — мы будем рады Вам помочь! Наш многолетний опыт в области арендных отношений поможет Вам в разрешении и урегулировании любых спорных ситуаций в этой области.
- +37529366-44-77 (WhatsApp, Viber, Telegram);
- info@ambylegal.by.
