Покупка недвижимости — важный шаг, который требует глубокого понимания юридических нюансов, особенно если речь идет о приобретении квартиры иностранным гражданином. Беларусь остается привлекательной страной для инвестиций в жилье благодаря умеренным ценам, развивающейся инфраструктуре и стабильному законодательству. Однако иностранцы, которые планируют приобрести недвижимость в Беларуси, часто сталкиваются с рядом вопросов: какие объекты доступны к покупке, есть ли ограничения по гражданству, требуется ли разрешение на сделку, и каков порядок оформления прав собственности?
В данной статье мы подробно рассмотрим основные этапы приобретения квартиры иностранными гражданами в Беларуси, действующие правовые нормы, возможные ограничения и рекомендации по защите своих интересов при заключении сделки. Материал подготовлен с учетом практики AMBY Legal и актуальных положений законодательства на 2025 год.
Правовой статус иностранцев в Республике Беларусь при приобретении недвижимости
Иностранным гражданином в Беларуси признают лицо, которое не является гражданином Республики Беларусь и имеет доказательства наличия гражданства (подданства) другого государства.
Иностранные граждане могут находиться в Беларуси на различных основаниях:
Временно пребывающие — находятся в стране до 90 дней без регистрации или с регистрацией по месту пребывания.
Временно проживающие — имеют разрешение на временное проживание сроком до одного года.
Постоянно проживающие — обладают разрешением на постоянное проживание, которое выдано компетентными органами Республики Беларусь.
Правовой статус иностранца может влиять на возможность приобретения определенных видов недвижимости и земельных участков.
Общие принципы правового положения иностранных граждан
Иностранные граждане на территории Республики Беларусь пользуются правами и свободами, а также несут обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией, законодательными актами или международными договорами Республики Беларусь.
Это означает, что в общем случае иностранцы имеют право приобретать недвижимость, за исключением случаев, котла такие покупки прямо ограничены законодательством.
Права иностранцев на приобретение недвижимости
Иностранные граждане имеют право:
- Приобретать в собственность имущество, включая недвижимость.
- Наследовать и завещать имущество на территории Республики Беларусь.
- Пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством и международными договорами Республики Беларусь.
Таким образом, иностранные граждане могут приобретать квартиры и другие объекты недвижимости, если это право не ограничено специальными нормативными актами.
Ограничения и особенности при приобретении недвижимости
Иностранные граждане в Республике Беларусь обладают широкими правами в сфере приобретения недвижимости. Однако при планировании покупки важно учитывать существующие ограничения, особенно в отношении земельных участков и определенных категорий недвижимости. Рекомендуется предварительно консультироваться с юристами, специализирующимися на недвижимости, чтобы обеспечить законность и безопасность сделки.
Определенные ограничения установлены в отношении приобретения следующих объектов недвижимости:
1. В отношении земельных участков.
Иностранные граждане, как правило, не могут приобретать земельные участки в частную собственность. Однако с 1 января 2023 года вступили в силу изменения в Кодекс о земле, расширяющие права иностранцев в отношении земельных участков. Теперь иностранцы могут приобретать земельные участки в собственность в определенных случаях:
- по наследству.
- Приобретение долей в праве собственности на земельный участок вместе с расположенными на нем жилыми домами, дачами или другими строениями.
- В период брака с гражданином Республики Беларусь в общую совместную собственность.
- По решению суда в случае раздела совместно нажитого имущества.
Эти изменения направлены на устранение правовых коллизий, которые возникали при разделе имущества между супругами, один из которых является иностранцем.
2. В отношении приобретения недвижимости в приграничных зонах:
Для приобретения недвижимости в приграничных зонах может потребоваться дополнительное согласование с компетентными органами.
3. В отношении особых объектов недвижимости:
Приобретение некоторых объектов, например, историко-культурных ценностей, может быть ограничено или требовать специального разрешения.
Процедура покупки квартиры иностранным гражданином в Республике Беларусь
Покупка квартиры в Беларуси иностранным гражданином происходит по общим правилам, однако включает ряд особенностей, связанных с правовым статусом покупателя. Рассмотрим ключевые этапы процесса.
Шаг 1. Подбор объекта и предварительная проверка
На начальном этапе важно выбрать подходящий объект недвижимости и провести его юридическую проверку. Рекомендуется:
- Убедиться в правомерности владения продавцом квартирой.
- Проверить наличие обременений, арестов или других ограничений.
- Уточнить отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
Для получения достоверной информации можно запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). На этом этапе настоятельно рекомендуется обратиться к опытным юристам, которые специализируются на недвижимости, которые помогут выявить возможные риски и обеспечить безопасность сделки.
Шаг 2. Подготовка документов
Для заключения сделки иностранному гражданину необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт.
- Нотариально заверенный перевод паспорта на русский или белорусский язык. Для граждан Российской Федерации перевод паспорта не требуется.
- Временная регистрация на территории Республики Беларусь (при необходимости).
- Присутствие переводчика при заключении сделки, если покупатель не владеет государственными языками Беларуси.
Важно отметить, что переводчик должен иметь соответствующую квалификацию и быть включен в реестр переводчиков при территориальной нотариальной палате.
Шаг 3. Заключение договора купли-продажи
Сделку можно оформить двумя способами:
Способ 1: у нотариуса.
Нотариус проверяет документы, удостоверяет подлинность подписей сторон и выдает нотариально заверенный договор купли-продажи.
Способ 2: в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества.
Сотрудники организации проводят правовую экспертизу документов и регистрируют сделку.
В обоих случаях после заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в соответствующем органе.
Шаг 4. Регистрация права собственности
Для регистрации права собственности необходимо подать заявление в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. К заявлению прилагают:
- Паспорт покупателя и его нотариально заверенный перевод.
- Договор купли-продажи.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Иные необходимые документы.
Процесс регистрации обычно занимает от 5 до 7 рабочих дней. По завершении выдается свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее право собственности на приобретенную недвижимость.
Шаг 5. Последующие действия
После регистрации права собственности рекомендуется:
- Переоформить договоры на оказание коммунальных услуг на свое имя.
- Зарегистрироваться по месту жительства в органах внутренних дел, если планируется проживание в приобретенной квартире.
Учитывая особенности правовых норм и возможные риски, рекомендуем обращаться к опытным юристам, специализирующимся на недвижимости. Профессиональное сопровождение сделки обеспечит ее законность, безопасность и защиту ваших интересов.
Финансовые и налоговые аспекты покупки квартиры иностранцами в Республике Беларусь
Покупка недвижимости — это не только юридическая процедура, но и значимая финансовая операция, особенно если речь идет о переводе средств из-за границы, оплате госпошлин и налогов. Иностранным гражданам важно учитывать особенности валютного законодательства и порядок налогообложения при совершении сделок с недвижимостью в Беларуси.
Оплата сделки: валюта и перевод средств
По закону все сделки с недвижимостью на территории Республики Беларусь должны осуществляться в белорусских рублях (BYN). Это касается как граждан Беларуси, так и иностранных граждан, вне зависимости от гражданства и валюты расчетов за пределами страны.
Особенности перевода средств:
- Иностранные покупатели могут перевести деньги на счет в белорусском банке в иностранной валюте (например, в долларах, евро, рублях РФ), но в момент оплаты сделки средства нужно конвертировать в BYN.
- При покупке недвижимости возможна оплата наличными средствами (в пределах лимитов банковского счета продавца), либо безналичным переводом на счет продавца.
- Если сделка совершается через представителя, обязательно наличие оформленной надлежащим образом доверенности, включая право совершать банковские операции от имени покупателя.
Банки могут потребовать документы, подтверждающие происхождение средств покупателя (например, договор купли-продажи, справку о доходах, банковские выписки и др.). Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с юристами и банком, чтобы избежать блокировки операций.
- Налоги при приобретении квартиры
При покупке недвижимости налог на приобретение жилья не взимается. У собственника жилья возникает обязанность уплачивать налог на землю и недвижимость, который можно уплачивать двумя платежами два раза в год. Налоговая присылает извещение об уплате этого налога.
Нужно также учитывать налогообложение в следующих случаях:
1. При последующей продаже недвижимости: если иностранный гражданин решит продать квартиру, у него может возникнуть обязанность уплатить подоходный налог с дохода (13% от суммы, которая составляет разницу между ценой покупки квартиры и ценой ее продажи— если нет международного соглашения об избежании двойного налогообложения).
2. При сдаче недвижимости в аренду: необходимо зарегистрироваться в налоговом органе и уплачивать подоходный налог по ставке, которая установлена для определенной территории.
Перевод средств из-за границы и валютное регулирование
Иностранные граждане вправе завести текущий счет в белорусском банке, на который можно перевести средства для покупки квартиры.
Все документы, связанные с операцией, нужно верно оформить, перевести на русский или белорусский язык и при необходимости легализовать.
При заключении валютных договоров с нерезидентами (например, если продавец — белорусская компания) может потребоваться регистрация такого договора в Нацбанке. Чтобы разобраться с вопросом о необходимости регистрации договора с нерезидентом, рекомендуем получить консультацию нашего опытного юриста.
Рекомендации по защите финансовых интересов
Юридическое сопровождение особенно важно на этапах:
- Подтверждения источника денежных средств для покупки квартиры в случае банковского перевода или внесения наличных денег.
- Переводов и конвертации валют.
- Уплаты пошлин и возможных налогов.
- Сдачи квартиры в аренду или последующей продажи.
AMBY Legal рекомендует привлекать опытных специалистов по вопросам недвижимости и налогового планирования. Это позволяет не только избежать ошибок и излишних расходов, но и грамотно структурировать сделку в соответствии с требованиями законодательства Беларуси.
Часто возникающие риски при покупке недвижимости иностранными гражданами и как их избежать
Покупка недвижимости в другой стране всегда связана с определенными рисками. В случае с иностранными гражданами в Республике Беларусь, наряду с обычными рисками при сделках с недвижимостью, добавляются особенности законодательства, валютного регулирования и возможных языковых барьеров. Чтобы минимизировать возможные проблемы, важно заранее учитывать все потенциальные риски и принимать меры предосторожности.
1. Риск юридической неочищенности объекта недвижимости
Один из самых распространенных рисков — это покупка квартиры, которая имеет юридические проблемы, такие как:
Наличие обременений, таких как залог, арест или право третьих лиц на использование недвижимости.
Невозможность подтверждения права собственности у продавца (например, отсутствие правоустанавливающих документов).
Неоплаченные коммунальные услуги и налоги, которые могут перейти на нового собственника.
Как избежать:
Проводить проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Это можно сделать через запросы в государственные реестры недвижимости, а также через проверку договоров и документов о праве собственности.
Рекомендуется проверить историю квартиры: сколько раз она продавалась, была ли в собственности у других лиц, не обременена ли долгами.
Важно также проверить продавца: убедитесь, что он является законным владельцем недвижимости, дееспособным, и проверьте его полномочия (например, у нотариуса).
Профессиональные юристы помогут вам провести полную правовую экспертизу недвижимости и минимизировать риски.
2. Риск неверного оформления сделки
Неопытность или неправильное оформление документов может привести к признанию сделки недействительной или возникновению спорных ситуаций. Это особенно актуально для иностранных граждан, которые могут не полностью понимать особенности белорусского законодательства.
Как избежать:
Всегда обращайтесь к опытным юристам, которые смогут подготовить все необходимые документы для сделки, проконтролировать правильность их оформления и убедиться в соответствии с законодательными требованиями.
Также важно правильно оформить перевод документов (особенно для иностранных граждан), чтобы избежать ошибок из-за языковых барьеров.
3. Риск ошибок при переводах средств
При переводах крупных сумм из-за границы, особенно при сделках с недвижимостью, могут возникать проблемы, связанные с валютным регулированием, проверкой происхождения средств или ошибками при конвертации валют.
Как избежать:
Проконсультируйтесь с банком и выберите правильный способ перевода средств для сделки. Важно заранее уточнить, какие документы могут потребоваться для подтверждения законности источника средств.
Задокументируйте весь процесс перевода, чтобы избежать недоразумений и проблем с налоговыми или финансовыми органами.
Рекомендуется также проконсультироваться с банком и юристом о сроках перевода и возможных курсовых колебаниях.
4. Риск, связанный с неправильным выбором объекта недвижимости
Некоторые иностранные граждане могут столкнуться с ограничениями при покупке определенных объектов недвижимости, таких как земли в приграничных зонах или объекты, которые могут быть отнесены к культурному наследию и требовать специальных разрешений.
Как избежать:
Заранее проверьте ограничения по типу недвижимости, которую вы хотите приобрести. Некоторые объекты могут иметь ограничения для иностранных граждан, например, в приграничных районах или в зонах, охраняемых государством.
Обратитесь к юристам, которые помогут проверить статус объекта недвижимости и выяснить, нет ли дополнительных требований для его покупки иностранцем.
5. Риск возникновения налоговых обязательств
Иностранные граждане, которые купили недвижимость в Беларуси, могут столкнуться с налоговыми обязательствами при сдаче недвижимости в аренду или при последующей продаже. Особенно это касается тех, кто не знаком с белорусским налоговым законодательством.
Как избежать:
Проконсультируйтесь с налоговыми юристами на этапе планирования покупки, чтобы понимать свои обязательства в будущем, включая возможные налоги при аренде или продаже недвижимости.
Узнайте, нужно ли регистрировать доходы от аренды или другие операции с недвижимостью и какие налоги на них будут начисляться.
6. Риск невыполнения условий договора купли-продажи продавцом
Нередки случаи, когда продавец после подписания договора меняет условия сделки или не выполняет их (например, затягивает процесс передачи недвижимости или скрывает информацию о наличии долгов).
Как избежать:
Заключайте договор купли-продажи только после полной проверки всех условий и наличие гарантий выполнения условий продавцом.
Включайте в договор положения о санкциях и ответственности в случае нарушения условий сделки продавцом. Это поможет минимизировать риски, если сделка будет оспорена или возникнут проблемы с передачей имущества.
Заключение
При покупке квартиры иностранными гражданами в Республике Беларусь важно тщательно подходить к выбору объекта, проверке юридической чистоты сделки, а также правильно оформлять документы и переводы. Для того чтобы избежать рисков, связанных с юридическими, финансовыми и налоговыми аспектами, рекомендуется обращаться к опытным юристам и нотариусам. Профессиональное сопровождение обеспечит безопасность сделки и защиту ваших прав на каждом этапе.
Свяжитесь с нами
Если у Вас возникли вопросы, связанные с усыновлением ребенка в Беларуси — мы будем рады Вам помочь! Наш многолетний опыт поможет Вам в в выборе адвоката для представления ваших интересов в суде.
- info@ambylegal.by;
- +37529142-27-19 (WhatsApp, Viber, Telegram).
