Покупка квартиры иностранными гражданами в РБ

Покупка недвижимости — важный шаг, который требует глубокого понимания юридических нюансов, особенно если речь идет о приобретении квартиры иностранным гражданином. Беларусь остается привлекательной страной для инвестиций в жилье благодаря умеренным ценам, развивающейся инфраструктуре и стабильному законодательству. Однако иностранцы, которые планируют приобрести недвижимость в Беларуси, часто сталкиваются с рядом вопросов: какие объекты доступны к покупке, есть ли ограничения по гражданству, требуется ли разрешение на сделку, и каков порядок оформления прав собственности?

В данной статье мы подробно рассмотрим основные этапы приобретения квартиры иностранными гражданами в Беларуси, действующие правовые нормы, возможные ограничения и рекомендации по защите своих интересов при заключении сделки. Материал подготовлен с учетом практики AMBY Legal и актуальных положений законодательства на 2025 год.

Правовой статус иностранцев в Республике Беларусь при приобретении недвижимости

Иностранным гражданином в Беларуси признают лицо, которое не является гражданином Республики Беларусь и имеет доказательства наличия гражданства (подданства) другого государства.

Иностранные граждане могут находиться в Беларуси на различных основаниях:

• Временно пребывающие — находятся в стране до 90 дней без регистрации или с регистрацией по месту пребывания.
• Временно проживающие — имеют разрешение на временное проживание сроком до одного года.
• Постоянно проживающие — обладают разрешением на постоянное проживание, которое выдано компетентными органами Республики Беларусь.

Правовой статус иностранца может влиять на возможность приобретения определенных видов недвижимости и земельных участков.

Общие принципы правового положения иностранных граждан

Иностранные граждане на территории Республики Беларусь пользуются правами и свободами, а также несут обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией, законодательными актами или международными договорами Республики Беларусь.

Это означает, что в общем случае иностранцы имеют право приобретать недвижимость, за исключением случаев, котла такие покупки прямо ограничены законодательством.

Права иностранцев на приобретение недвижимости

Иностранные граждане имеют право:

• Приобретать в собственность имущество, включая недвижимость.
• Наследовать и завещать имущество на территории Республики Беларусь.
• Пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством и международными договорами Республики Беларусь.

Таким образом, иностранные граждане могут приобретать квартиры и другие объекты недвижимости, если это право не ограничено специальными нормативными актами.

Ограничения и особенности при приобретении недвижимости

Иностранные граждане в Республике Беларусь обладают широкими правами в сфере приобретения недвижимости. Однако при планировании покупки важно учитывать существующие ограничения, особенно в отношении земельных участков и определенных категорий недвижимости. Рекомендуется предварительно консультироваться с юристами, специализирующимися на недвижимости, чтобы обеспечить законность и безопасность сделки.

Определенные ограничения установлены в отношении приобретения следующих объектов недвижимости:

1. В отношении земельных участков.

Иностранные граждане, как правило, не могут приобретать земельные участки в частную собственность. Однако с 1 января 2023 года вступили в силу изменения в Кодекс о земле, расширяющие права иностранцев в отношении земельных участков. Теперь иностранцы могут приобретать земельные участки в собственность в определенных случаях:

• по наследству.
• Приобретение долей в праве собственности на земельный участок вместе с расположенными на нем жилыми домами, дачами или другими строениями.
• В период брака с гражданином Республики Беларусь в общую совместную собственность.
• По решению суда в случае раздела совместно нажитого имущества.

Эти изменения направлены на устранение правовых коллизий, которые возникали при разделе имущества между супругами, один из которых является иностранцем.

2. В отношении приобретения недвижимости в приграничных зонах: 

Для приобретения недвижимости в приграничных зонах может потребоваться дополнительное согласование с компетентными органами.

3. В отношении особых объектов недвижимости: 

Приобретение некоторых объектов, например, историко-культурных ценностей, может быть ограничено или требовать специального разрешения.

Процедура покупки квартиры иностранным гражданином в Республике Беларусь

Покупка квартиры в Беларуси иностранным гражданином происходит по общим правилам, однако включает ряд особенностей, связанных с правовым статусом покупателя. Рассмотрим ключевые этапы процесса.

Шаг 1. Подбор объекта и предварительная проверка

На начальном этапе важно выбрать подходящий объект недвижимости и провести его юридическую проверку. Рекомендуется:

• Убедиться в правомерности владения продавцом квартирой.
• Проверить наличие обременений, арестов или других ограничений.
• Уточнить отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Для получения достоверной информации можно запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). На этом этапе настоятельно рекомендуется обратиться к опытным юристам, которые специализируются на недвижимости, которые помогут выявить возможные риски и обеспечить безопасность сделки.

Шаг 2. Подготовка документов

Для заключения сделки иностранному гражданину необходимо подготовить следующие документы:

• Паспорт.
• Нотариально заверенный перевод паспорта на русский или белорусский язык. Для граждан Российской Федерации перевод паспорта не требуется.
• Временная регистрация на территории Республики Беларусь (при необходимости).
• Присутствие переводчика при заключении сделки, если покупатель не владеет государственными языками Беларуси.

Важно отметить, что переводчик должен иметь соответствующую квалификацию и быть включен в реестр переводчиков при территориальной нотариальной палате.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи

Сделку можно оформить двумя способами:

Способ 1: у нотариуса.

Нотариус проверяет документы, удостоверяет подлинность подписей сторон и выдает нотариально заверенный договор купли-продажи.

Способ 2: в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

Сотрудники организации проводят правовую экспертизу документов и регистрируют сделку.

В обоих случаях после заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в соответствующем органе.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Для регистрации права собственности необходимо подать заявление в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. К заявлению прилагают:

• Паспорт покупателя и его нотариально заверенный перевод.
• Договор купли-продажи.
• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
• Иные необходимые документы.

Процесс регистрации обычно занимает от 5 до 7 рабочих дней. По завершении выдается свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее право собственности на приобретенную недвижимость. 

Шаг 5. Последующие действия

После регистрации права собственности рекомендуется:

• Переоформить договоры на оказание коммунальных услуг на свое имя.
• Зарегистрироваться по месту жительства в органах внутренних дел, если планируется проживание в приобретенной квартире.

Учитывая особенности правовых норм и возможные риски, рекомендуем обращаться к опытным юристам, специализирующимся на недвижимости. Профессиональное сопровождение сделки обеспечит ее законность, безопасность и защиту ваших интересов.

Финансовые и налоговые аспекты покупки квартиры иностранцами в Республике Беларусь

Покупка недвижимости — это не только юридическая процедура, но и значимая финансовая операция, особенно если речь идет о переводе средств из-за границы, оплате госпошлин и налогов. Иностранным гражданам важно учитывать особенности валютного законодательства и порядок налогообложения при совершении сделок с недвижимостью в Беларуси.

Оплата сделки: валюта и перевод средств

По закону все сделки с недвижимостью на территории Республики Беларусь должны осуществляться в белорусских рублях (BYN). Это касается как граждан Беларуси, так и иностранных граждан, вне зависимости от гражданства и валюты расчетов за пределами страны.

Особенности перевода средств:

• Иностранные покупатели могут перевести деньги на счет в белорусском банке в иностранной валюте (например, в долларах, евро, рублях РФ), но в момент оплаты сделки средства нужно конвертировать в BYN.
• При покупке недвижимости возможна оплата наличными средствами (в пределах лимитов банковского счета продавца), либо безналичным переводом на счет продавца.
• Если сделка совершается через представителя, обязательно наличие оформленной надлежащим образом доверенности, включая право совершать банковские операции от имени покупателя.

Банки могут потребовать документы, подтверждающие происхождение средств покупателя (например, договор купли-продажи, справку о доходах, банковские выписки и др.). Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с юристами и банком, чтобы избежать блокировки операций.

Налоги при приобретении квартиры

При покупке недвижимости налог на приобретение жилья не взимается. У собственника жилья возникает обязанность уплачивать налог на землю и недвижимость, который можно уплачивать двумя платежами два раза в год. Налоговая присылает извещение об уплате этого налога.

Нужно также учитывать налогообложение в следующих случаях:

1. При последующей продаже недвижимости: если иностранный гражданин решит продать квартиру, у него может возникнуть обязанность уплатить подоходный налог с дохода (13% от суммы, которая составляет разницу между ценой покупки квартиры и ценой ее продажи— если нет международного соглашения об избежании двойного налогообложения).

2. При сдаче недвижимости в аренду: необходимо зарегистрироваться в налоговом органе и уплачивать подоходный налог по ставке, которая установлена для определенной территории.

Перевод средств из-за границы и валютное регулирование

Иностранные граждане вправе завести текущий счет в белорусском банке, на который можно перевести средства для покупки квартиры.

Все документы, связанные с операцией, нужно верно оформить, перевести на русский или белорусский язык и при необходимости легализовать.

При заключении валютных договоров с нерезидентами (например, если продавец — белорусская компания) может потребоваться регистрация такого договора в Нацбанке. Чтобы разобраться с вопросом о необходимости регистрации договора с нерезидентом, рекомендуем получить консультацию нашего опытного юриста.

Рекомендации по защите финансовых интересов

Юридическое сопровождение особенно важно на этапах:

• Подтверждения источника денежных средств для покупки квартиры в случае банковского перевода или внесения наличных денег.
• Переводов и конвертации валют.
• Уплаты пошлин и возможных налогов.
• Сдачи квартиры в аренду или последующей продажи.

AMBY Legal рекомендует привлекать опытных специалистов по вопросам недвижимости и налогового планирования. Это позволяет не только избежать ошибок и излишних расходов, но и грамотно структурировать сделку в соответствии с требованиями законодательства Беларуси.

Часто возникающие риски при покупке недвижимости иностранными гражданами и как их избежать

Покупка недвижимости в другой стране всегда связана с определенными рисками. В случае с иностранными гражданами в Республике Беларусь, наряду с обычными рисками при сделках с недвижимостью, добавляются особенности законодательства, валютного регулирования и возможных языковых барьеров. Чтобы минимизировать возможные проблемы, важно заранее учитывать все потенциальные риски и принимать меры предосторожности.

1. Риск юридической неочищенности объекта недвижимости

Один из самых распространенных рисков — это покупка квартиры, которая имеет юридические проблемы, такие как:

Наличие обременений, таких как залог, арест или право третьих лиц на использование недвижимости.

Невозможность подтверждения права собственности у продавца (например, отсутствие правоустанавливающих документов).

Неоплаченные коммунальные услуги и налоги, которые могут перейти на нового собственника.

Как избежать:

Проводить проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Это можно сделать через запросы в государственные реестры недвижимости, а также через проверку договоров и документов о праве собственности.

Рекомендуется проверить историю квартиры: сколько раз она продавалась, была ли в собственности у других лиц, не обременена ли долгами.

Важно также проверить продавца: убедитесь, что он является законным владельцем недвижимости, дееспособным, и проверьте его полномочия (например, у нотариуса).

Профессиональные юристы помогут вам провести полную правовую экспертизу недвижимости и минимизировать риски.

2. Риск неверного оформления сделки

Неопытность или неправильное оформление документов может привести к признанию сделки недействительной или возникновению спорных ситуаций. Это особенно актуально для иностранных граждан, которые могут не полностью понимать особенности белорусского законодательства.

Как избежать:

Всегда обращайтесь к опытным юристам, которые смогут подготовить все необходимые документы для сделки, проконтролировать правильность их оформления и убедиться в соответствии с законодательными требованиями.

Также важно правильно оформить перевод документов (особенно для иностранных граждан), чтобы избежать ошибок из-за языковых барьеров.

3. Риск ошибок при переводах средств

При переводах крупных сумм из-за границы, особенно при сделках с недвижимостью, могут возникать проблемы, связанные с валютным регулированием, проверкой происхождения средств или ошибками при конвертации валют.

Как избежать:

Проконсультируйтесь с банком и выберите правильный способ перевода средств для сделки. Важно заранее уточнить, какие документы могут потребоваться для подтверждения законности источника средств.

Задокументируйте весь процесс перевода, чтобы избежать недоразумений и проблем с налоговыми или финансовыми органами.

Рекомендуется также проконсультироваться с банком и юристом о сроках перевода и возможных курсовых колебаниях.

4. Риск, связанный с неправильным выбором объекта недвижимости

Некоторые иностранные граждане могут столкнуться с ограничениями при покупке определенных объектов недвижимости, таких как земли в приграничных зонах или объекты, которые могут быть отнесены к культурному наследию и требовать специальных разрешений.

Как избежать:

Заранее проверьте ограничения по типу недвижимости, которую вы хотите приобрести. Некоторые объекты могут иметь ограничения для иностранных граждан, например, в приграничных районах или в зонах, охраняемых государством.

Обратитесь к юристам, которые помогут проверить статус объекта недвижимости и выяснить, нет ли дополнительных требований для его покупки иностранцем.

5. Риск возникновения налоговых обязательств

Иностранные граждане, которые купили недвижимость в Беларуси, могут столкнуться с налоговыми обязательствами при сдаче недвижимости в аренду или при последующей продаже. Особенно это касается тех, кто не знаком с белорусским налоговым законодательством.

Как избежать:

Проконсультируйтесь с налоговыми юристами на этапе планирования покупки, чтобы понимать свои обязательства в будущем, включая возможные налоги при аренде или продаже недвижимости.

Узнайте, нужно ли регистрировать доходы от аренды или другие операции с недвижимостью и какие налоги на них будут начисляться.

6. Риск невыполнения условий договора купли-продажи продавцом

Нередки случаи, когда продавец после подписания договора меняет условия сделки или не выполняет их (например, затягивает процесс передачи недвижимости или скрывает информацию о наличии долгов).

Как избежать:

Заключайте договор купли-продажи только после полной проверки всех условий и наличие гарантий выполнения условий продавцом.

Включайте в договор положения о санкциях и ответственности в случае нарушения условий сделки продавцом. Это поможет минимизировать риски, если сделка будет оспорена или возникнут проблемы с передачей имущества.

Заключение

При покупке квартиры иностранными гражданами в Республике Беларусь важно тщательно подходить к выбору объекта, проверке юридической чистоты сделки, а также правильно оформлять документы и переводы. Для того чтобы избежать рисков, связанных с юридическими, финансовыми и налоговыми аспектами, рекомендуется обращаться к опытным юристам и нотариусам. Профессиональное сопровождение обеспечит безопасность сделки и защиту ваших прав на каждом этапе. 

Свяжитесь с нами 

Если у Вас возникли вопросы, связанные с усыновлением ребенка в Беларуси — мы будем рады Вам помочь! Наш многолетний опыт поможет Вам в в выборе адвоката для представления ваших интересов в суде.

• info@ambylegal.by;
• +37529142-27-19 (WhatsApp, Viber, Telegram).