¿Ha heredado un apartamento en Bielorrusia? ¿Y ahora qué? (2026)

Acaba de enterarse de que ha heredado un apartamento en Bielorrusia, quizá de un familiar y quizá siendo extranjero y sin haber tenido antes relación alguna con el país. La mayoría de las personas reaccionan de una de estas dos maneras, y ambas son un error: entran en pánico y se paralizan porque no saben por dónde empezar, o dan por hecho que el apartamento ya es suyo automáticamente. Ninguna de esas reacciones está justificada: el proceso es manejable, pero no es automático.

Heredar un apartamento en Bielorrusia sigue una secuencia fija y está sujeto a plazos concretos. Lo más importante desde el primer día es tener presente el plazo: debe aceptar la herencia dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento o se arriesga a perder el derecho y tener que solicitar judicialmente que se restablezca el plazo. Después, los pasos siguen un orden: el notario expide un certificado sucesorio; usted inscribe su titularidad para convertirse en propietario legal; resuelve las cuestiones relativas a los coherederos, las reclamaciones de legítima y las deudas; y solo entonces decide si conserva, alquila o vende el apartamento. Para los herederos extranjeros, la situación es en gran medida favorable, aunque con algunas salvedades. Puede heredar un inmueble en Bielorrusia y tramitar a distancia la mayor parte del proceso; además, la herencia no está sujeta a impuestos. Sin embargo, los documentos extranjeros deben legalizarse y traducirse, y una venta posterior plantea cuestiones fiscales y de cambio de divisas. Esta guía explica qué hacer y en qué orden.

Lo primero: aceptar la herencia en un plazo de seis meses

Empiece por aquí, porque este trámite no puede esperar. Debe aceptar la herencia dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento: puede solicitarlo ante el notario del lugar donde se abrió la sucesión (por regla general, el último domicilio del fallecido, o el lugar donde se encuentra el inmueble si se desconoce aquel o está en el extranjero) o hacerlo tomando posesión efectiva del apartamento y ocupándose de él. Hay dos aspectos que facilitan el trámite. Puede presentar la solicitud por escrito y enviarla por correo, o hacerlo mediante un representante con poder notarial, por lo que vivir en el extranjero no es motivo para incumplir el plazo. Si se le pasa, tendrá que solicitar al tribunal que restablezca el plazo o llegar a un acuerdo con los demás herederos, algo mucho más difícil que actuar a tiempo. Así que, haga lo que haga, presente la aceptación antes de que venza el plazo de seis meses.

Por ley o por testamento: ¿qué régimen se aplica?

Antes de repasar los trámites, conviene saber en virtud de qué título hereda, porque eso determina quiénes más intervienen. Si el fallecido dejó un testamento válido, el apartamento se transmite conforme a este, a las personas que designa y en las proporciones que especifica. Si no hay testamento, se hereda por ley, según el orden sucesorio establecido: en términos generales, primero heredan los hijos, el cónyuge y los padres; los siguientes heredan solo si no hay nadie en el primer grupo, y así sucesivamente. En ambos casos se aplica el mismo plazo de seis meses y el mismo procedimiento notarial; lo que cambia es quiénes son los herederos y en qué proporciones heredan. En los dos supuestos rige una misma norma: quienes tienen derecho a la legítima (los hijos menores o incapacitados, el cónyuge o los padres incapacitados y las personas dependientes del fallecido que estén incapacitadas) reciben una porción mínima aunque el testamento les deje menos. Por tanto, el testamento no puede privarles de ese derecho. Saber pronto si hereda por testamento o por ley y si hay derecho a la legítima permite determinar si el apartamento será solo suyo o si tendrá que compartirlo. También conviene confirmar que el testamento es válido y que no ha sido impugnado ni es probable que lo impugnen, porque una impugnación estimada puede cambiar quién hereda y en qué proporciones. Si duda de su validez, plantee la cuestión desde el principio, no después de haber contado con una porción que quizá no le corresponda.

La intervención notarial y el certificado de herencia

El notario es quien tramita formalmente la sucesión. Abre el expediente sucesorio, determina quiénes son los herederos y si heredan por testamento o por ley y, una vez transcurridos los seis meses, expide el certificado sucesorio del apartamento, que acredita que usted lo ha heredado. Deberá aportar los documentos habituales: su documento de identidad, el certificado de defunción, la prueba de su parentesco con el fallecido (o el testamento), los documentos que acrediten la titularidad del apartamento y los extractos del registro inmobiliario. Los documentos expedidos en el extranjero deben legalizarse o apostillarse y traducirse antes de que puedan aceptarse. El certificado es la pieza central del proceso: todo lo anterior conduce a obtenerlo y todo lo posterior depende de él.

Documentación necesaria

El notario trabaja con una lista concreta de documentos, y reunirlos es el principal obstáculo práctico, sobre todo desde el extranjero. La documentación básica incluye: su documento de identidad; el certificado de defunción; la prueba de parentesco con el fallecido (certificados de nacimiento, matrimonio o cambio de nombre), si hereda por ley, o el testamento, si hereda en virtud de este; los documentos que acrediten la titularidad del apartamento; y los extractos del inmueble del organismo estatal de registro y catastro. Los documentos expedidos en el extranjero deben legalizarse o apostillarse y traducirse al ruso o al bielorruso antes de que puedan aceptarse. Dos consejos prácticos le ahorrarán tiempo. El notario puede solicitar directamente algunos documentos y le facilitará una lista específica para su caso cuando presente la solicitud; por eso, aceptar la herencia también le permite saber exactamente qué debe reunir. Además, como los documentos extranjeros son los que más tardan (la legalización y la traducción no se completan en el mismo día), empiece a tramitarlos en cuanto sepa que es heredero, no cuando esté a punto de vencer el plazo de seis meses.

Inscriba su titularidad

Este es el trámite que algunos creen que pueden omitir, pero no pueden hacerlo si quieren realizar cualquier operación con el apartamento. El certificado sucesorio constituye la base legal de su titularidad, pero por sí solo no le convierte en propietario inscrito: debe inscribir su titularidad en el registro estatal inmobiliario a través del organismo estatal de registro y catastro. Solo entonces será el propietario inscrito y podrá vender o hipotecar el apartamento. Dicho de otro modo: el certificado acredita que ha heredado el apartamento, mientras que la inscripción le reconoce como propietario ante quienes intervengan después, como un comprador, un banco o el notario que tramite una venta. Hasta que lo inscriba, habrá heredado el apartamento sobre el papel, pero aún no podrá realizar operaciones con él.

Coherederos, legítima y deudas

Conviene comprobar pronto algunas cuestiones que pueden afectar a lo que realmente recibirá. Si hay más de un heredero, el apartamento pasa a ser de todos en copropiedad, y quizá tengan que acordar cómo dividirlo o que uno compre la parte de los demás. Si hay testamento, quienes tienen derecho a la legítima pueden reclamarla incluso contra lo dispuesto en él. Además, el apartamento heredado puede tener deudas, tanto del fallecido como de suministros pendientes, de las que responden los herederos, pero solo hasta el valor de lo heredado, nunca con sus bienes personales por encima de ese límite. Ninguna de estas cuestiones tiene por qué ser un problema, pero conviene conocerlas antes de dar por hecho que el apartamento es exclusivamente suyo.

Si no quiere aceptar la herencia: renunciar a ella

Heredar es un derecho, no una obligación, así que conviene saber que puede renunciar a la herencia. Dentro del mismo plazo de seis meses, puede hacerlo formalmente ante notario, bien sin designar a otro beneficiario o bien en favor de otro heredero. ¿Por qué renunciar a un apartamento? Normalmente, por las obligaciones que conlleva: si las deudas de la herencia se acercan al valor del apartamento o lo superan, o si resulta poco práctico conservarlo, venderlo o gestionarlo desde el extranjero, renunciar puede ser una decisión sensata. Hay dos aspectos importantes. La renuncia es total: no puede aceptar el apartamento y dejar atrás las deudas; acepta o renuncia a la herencia en su conjunto. Además, por lo general es irrevocable, así que no debe decidirse a la ligera. Para la mayoría de los herederos, el apartamento merece la pena y no se plantea la renuncia, pero si las deudas son elevadas, esta es una opción real que conviene considerar dentro del plazo de seis meses. Nuestro artículo sobre la renuncia a una herencia lo explica en detalle.

Decidir el destino: conservar, alquilar o enajenar

Una vez inscrita su titularidad, podrá usar el apartamento como considere oportuno. Las opciones habituales tienen distintas consecuencias fiscales. Si lo conserva, pagará el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de mantenimiento y los suministros. Si lo alquila, los ingresos por alquiler estarán sujetos a impuestos. Si lo vende —y solo podrá hacerlo una vez inscrita su titularidad—, deberá tener en cuenta los impuestos aplicables a la venta y, si es propietario extranjero, prever la conversión de divisas y la transferencia del dinero al extranjero. Conviene recordar que la herencia en sí no tributa: recibir el apartamento no genera un impuesto de sucesiones. Las obligaciones fiscales surgen de lo que haga después, principalmente alquilar o vender el apartamento.

Costes y plazos

Conviene saber qué costes y plazos puede esperar. Los principales costes son los honorarios notariales por la solicitud de aceptación y el certificado sucesorio, la tasa estatal por inscribir su titularidad y, si hereda desde el extranjero, la legalización y traducción certificada de los documentos extranjeros. Ninguno de estos gastos es elevado por sí solo, pero en conjunto se acumulan; la traducción y la legalización son los conceptos que conviene presupuestar y planificar con antelación. En cuanto al plazo, el proceso está condicionado por la regla de los seis meses: el certificado sucesorio solo se expide una vez transcurridos seis meses desde el fallecimiento, por lo que solo podrá completar el proceso poco después de ese momento. La inscripción de su titularidad tarda unos días una vez obtenido el certificado. En la práctica, prevea un proceso de varios meses, dedicando el principio a reunir los documentos y teniendo en cuenta que el plazo legal de espera marca el ritmo. Por eso conviene presentar pronto la aceptación y preparar la documentación: así, una vez transcurridos los seis meses, podrá obtener el certificado e inscribir su titularidad sin empezar de cero. La espera de seis meses no es tiempo perdido: puede reunir y legalizar documentos, resolver dudas sobre el testamento o los coherederos y, si está en el extranjero, otorgar un poder a un representante. Así estará preparado para completar el proceso cuando venza el plazo, en vez de empezar entonces. Si aprovecha la espera, no tendrá que asumir costes adicionales; si no hace nada, los trámites posteriores se retrasarán y se acumularán.

Heredar como extranjero y desde el extranjero

Para la mayoría de los lectores, esta es la pregunta clave, y la respuesta es alentadora. Puede heredar un apartamento en Bielorrusia con independencia de su nacionalidad: el derecho bielorruso se aplica a los bienes inmuebles situados en Bielorrusia, por lo que ser extranjero no supone ningún impedimento. La única excepción afecta a los terrenos: un heredero extranjero solo puede heredarlos si es familiar del fallecido. También puede tramitar todo el proceso sin estar presente en Bielorrusia, por medio de un representante con poder notarial: aceptar la herencia, presentar documentos, recoger el certificado, inscribir su titularidad e incluso vender el apartamento. La parte práctica está en la documentación, que debe legalizarse o apostillarse y traducirse para que la acepten el notario bielorruso y el registro. La distancia cambia la logística, no el resultado: un heredero extranjero puede heredar, inscribir su titularidad y gestionar un apartamento en Bielorrusia desde otro país, siempre que cumpla el plazo de seis meses y tenga la documentación en regla. Consulte nuestro artículo sobre la herencia por parte de ciudadanos extranjeros para conocer el marco jurídico general.

Un ejemplo práctico: el heredero en el extranjero

Veamos un caso habitual. Una mujer que vive en el extranjero se entera de que su padre ha fallecido en Bielorrusia y ha dejado un apartamento en Minsk, sin testamento. Como heredera de primer orden, tiene derecho a heredar, y su nacionalidad extranjera no supone ningún impedimento. No viaja a Bielorrusia. Dentro del plazo de seis meses, envía al notario una solicitud escrita para aceptar la herencia y otorga un poder a un representante en Bielorrusia. Al mismo tiempo, apostilla y traduce sus documentos de identidad y parentesco. Una vez transcurridos los seis meses, el notario expide el certificado sucesorio, su representante inscribe su titularidad en el registro inmobiliario y ella se convierte en propietaria inscrita, con libertad para conservar, alquilar o vender el apartamento. Cuando más adelante decide venderlo, su representante también se ocupa de la venta; las cuestiones fiscales y de divisas, así como la transferencia del dinero, se han planificado de antemano. El proceso se completa desde otro país y sin viajar, porque ella cumplió el plazo, recurrió a un representante y preparó la documentación con tiempo. Ese es el procedimiento habitual cuando se hace bien. Compárelo con el caso que sale mal: la misma heredera espera, da por hecho que el apartamento seguirá ahí, deja pasar los seis meses y entonces tiene que solicitar judicialmente que se restablezca el plazo, además de resolver la situación con los demás herederos. Su derecho no ha cambiado; solo ha cambiado el momento en que actúa, y eso ha convertido un trámite administrativo en un litigio. La lección del ejemplo está en el primer paso.

Errores frecuentes

Unos pocos errores causan la mayoría de los problemas, y todos pueden evitarse. El más grave, con diferencia, es dejar pasar el plazo de seis meses para aceptar la herencia, porque convierte un trámite rutinario en un proceso judicial. Otro error es dar por hecho que el certificado sucesorio le convierte en propietario: no es así, debe inscribir su titularidad. También puede pasar por alto las deudas y los gastos de suministros del apartamento, o descubrirlos demasiado tarde para plantearse renunciar a la herencia. No dé por hecho que tiene que viajar a Bielorrusia: todo el proceso puede tramitarse a distancia. Tampoco intente vender antes de inscribir su titularidad: no podrá hacerlo. Por último, no deje la legalización y traducción de los documentos extranjeros para el último momento; son trámites que llevan tiempo. La mayoría de estos errores parten de la misma idea equivocada: tratar la herencia como algo automático y sin plazo, cuando consta de una serie de pasos sujetos a plazos y a un orden claro. Cumpla el plazo, empiece pronto con la documentación, inscriba su titularidad antes de realizar operaciones y compruebe las deudas. Así, el apartamento pasará a usted sin contratiempos, tanto si está en Minsk como al otro lado del mundo.

Fases del procedimiento

Desde la intervención del notario hasta la inscripción de la titularidad, empezando por el plazo.

*Guía meramente orientativa. Cada sucesión depende de sus hechos singulares y de la normativa vigente, debiendo confirmarse los pasos para su caso concreto.

Conclusión

Heredar un apartamento en Bielorrusia sigue una secuencia clara, y el primer paso condiciona todo lo demás: acepte la herencia dentro de los seis meses, obtenga el certificado sucesorio, inscriba su titularidad, resuelva las cuestiones con los coherederos y acreedores y decida si conserva, alquila o vende el apartamento. Una persona extranjera puede heredar y tramitar todo el proceso a distancia. La herencia en sí no tributa, aunque el alquiler o la venta posteriores pueden estar sujetos a impuestos. Así que la respuesta a «¿y ahora qué?» es sencilla: atienda primero al plazo y después siga los pasos en orden.

Si ha heredado un apartamento en Bielorrusia y quiere que nos ocupemos de la aceptación, los trámites notariales, la inscripción y la venta, incluso si reside en el extranjero, cuéntenos su situación y dónde vive. Consulte a nuestro equipo de atención a clientes particulares o póngase en contacto con nosotros, y empezaremos por el plazo de seis meses.