Belarus Cumhuriyeti’nde Yabancı Uyruklu Bir Kişi Olarak Daire Satın Almak

Mülk satın almak, özellikle yabancı uyruklu kişilerin daire satın alması söz konusu olduğunda, hukuki ayrıntıların iyi anlaşılmasını gerektiren önemli bir adımdır. Belarus; uygun fiyatları, gelişen altyapısı ve istikrarlı mevzuatı sayesinde gayrimenkul yatırımları için cazip bir ülke olmaya devam etmektedir. Bununla birlikte, Belarus’ta mülk edinmeyi planlayan yabancılar genellikle şu sorularla karşılaşır: Hangi mülkler satın alınabilir? Vatandaşlığa bağlı kısıtlamalar var mıdır? İşlem için izin gerekir mi? Mülkiyet haklarının tescil süreci nasıldır?

Bu makalede, yabancı uyruklu kişilerin Belarus’ta mülk edinme sürecinin temel aşamalarını, geçerli yasal düzenlemeleri, olası kısıtlamaları ve işlem sırasında hak ve menfaatlerin korunmasına yönelik önerileri ele alacağız. Makale, AMBY Legal’in uygulamaları ve 2025 yılı itibarıyla yürürlükte olan mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Belarus Cumhuriyeti’nde Mülk Edinmesi Halinde Hukuki Statüsü

Belarus’ta yabancı uyruklu kişi, Belarus Cumhuriyeti vatandaşı olmayan ve başka bir ülkenin vatandaşlığına sahip olduğunu belgeleyen kişidir.

Yabancı uyruklu kişiler Belarus’ta çeşitli hukuki dayanaklarla bulunabilir:

• Geçici kalış – ülkede, kayıt yaptırmadan veya kalış yerinde kayıt yaptırarak 90 güne kadar bulunma.
• Geçici ikamet – bir yıla kadar geçerli geçici ikamet iznine sahip olma.
• Daimi ikamet – Belarus Cumhuriyeti’nin yetkili makamlarınca düzenlenen daimi ikamet iznine sahip olma.

Yabancının hukuki statüsü, belirli türdeki gayrimenkulleri ve arsaları edinme hakkını etkileyebilir.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Hukuki Statüsüne İlişkin Genel İlkeler

Belarus Cumhuriyeti’ndeki yabancı uyruklu kişiler, Belarus Cumhuriyeti Anayasası, mevzuatı veya uluslararası anlaşmalarında aksi öngörülmedikçe, Belarus Cumhuriyeti vatandaşlarıyla eşit koşullarda hak ve özgürlüklerden yararlanır ve yükümlülüklerini yerine getirir. Bu, kanunla açıkça kısıtlanmadığı sürece yabancıların genel olarak gayrimenkul edinme hakkına sahip olduğu anlamına gelir.

Yabancıların Mülk Edinme Hakları

Yabancı uyruklu kişiler şu haklara sahiptir:

• Gayrimenkuller dâhil olmak üzere mülk edinmek.
  
• Belarus Cumhuriyeti topraklarında mülk miras almak ve vasiyet etmek.
  
• Belarus Cumhuriyeti mevzuatı ve uluslararası anlaşmalarında tanınan diğer malvarlığına ilişkin ve kişiye sıkı sıkıya bağlı hakları kullanmak.
  

Dolayısıyla, özel düzenlemelerle kısıtlanmadığı sürece yabancı uyruklu kişiler daire ve diğer gayrimenkulleri edinebilir.

Gayrimenkul Edinimine İlişkin Kısıtlamalar ve Özel Hususlar

Belarus Cumhuriyeti’ndeki yabancı uyruklu kişiler, gayrimenkul edinme konusunda geniş haklara sahiptir. Bununla birlikte, satın alma planı yapılırken, özellikle arsalar ve belirli gayrimenkul kategorileriyle ilgili mevcut kısıtlamalar dikkate alınmalıdır. İşlemin hukuka uygun ve güvenli olmasını sağlamak için gayrimenkul alanında uzman avukatlara danışılması tavsiye edilir.

Aşağıdaki gayrimenkul türlerinin edinimine ilişkin özel kısıtlamalar bulunmaktadır:

1. Arsalar

Yabancı uyruklu kişilerin arsaları özel mülkiyet edinmeleri genel olarak yasaktır. Ancak 1 Ocak 2023’ten itibaren Arazi Kanunu’nda yapılan değişikliklerle yabancıların arsalarla ilgili hakları genişletilmiştir. Yabancılar artık belirli durumlarda arsa edinebilir:

• Miras yoluyla.
  
• Üzerlerinde konut, yazlık (daça) veya başka yapılar bulunan arsalarla birlikte bu arsaların mülkiyetinde pay edinmek.
  
• Belarus vatandaşıyla evlilik sırasında, ortak mülkiyet amacıyla.
  
• Ortaklaşa edinilen mülkün paylaşımı durumunda mahkeme kararıyla.

Bu değişiklikler, bir eşin yabancı olduğu mülk paylaşımı sırasında ortaya çıkan hukuki çelişkileri ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır.

2. Sınır bölgelerindeki mülkler

Sınır bölgelerinde mülk edinmek, ilgili makamlarla ek koordinasyon gerektirebilir.

3. Özel nitelikli mülkler

Tarihi ve kültürel değerler gibi belirli nesnelerin edinilmesi kısıtlanabilir veya özel izinler gerektirebilir.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Belarus’ta Daire Satın Alma Süreci

Yabancı uyruklu kişilerin Belarus’ta daire satın alma süreci genel kurallara tabidir; ancak alıcının hukuki statüsünden kaynaklanan bazı özellikler taşır. Sürecin temel aşamalarını inceleyelim.

Adım 1. Mülkün Seçilmesi ve Ön Hukuki İnceleme

İlk aşamada uygun mülkün seçilmesi ve hukuki incelemesinin yapılması önemlidir. Şunların yapılması önerilir:

• Satıcının dairenin yasal sahibi olduğundan emin olmak.
  
• Mülk üzerindeki takyidatları, hacizleri ve diğer kısıtlamaları kontrol etmek.
  
• Ödenmemiş aidat, fatura veya vergi borcu bulunmadığını teyit etmek.
  

Güvenilir bilgi edinmek için Gayrimenkuller, Bunlara İlişkin Haklar ve İşlemler Birleşik Devlet Sicili’nden (EGRNI) sicil özeti talep edebilirsiniz. Olası riskleri belirlemeye ve işlemin güvenliğini sağlamaya yardımcı olması için gayrimenkul alanında uzman deneyimli avukatlara danışmanız kuvvetle tavsiye edilir.

Adım 2. Belgelerin Hazırlanması
İşlemin tamamlanması için yabancı uyruklu kişinin aşağıdaki belgeleri hazırlaması gerekir:

• Pasaport.
  
• Pasaportun Rusça veya Belarusçaya noter onaylı tercümesi. Rusya Federasyonu vatandaşlarının pasaportlarını tercüme ettirmesi gerekmez.
  
• Belarus Cumhuriyeti’nde geçici kayıt belgesi (gerektiğinde).
  
• Alıcının Belarus’un resmî dillerini bilmemesi hâlinde, işlem sırasında hazır bulunacak bir tercüman.
  

Tercümanın uygun niteliklere sahip olması ve bölgesel noter odasındaki tercümanlar siciline kayıtlı olması gerektiğini belirtmek önemlidir.

Adım 3. Alım Satım Sözleşmesinin İmzalanması
İşlem iki şekilde yapılabilir:

• Yöntem 1: Noter aracılığıyla. Noter belgeleri inceler, tarafların imzalarının gerçekliğini tasdik eder ve noter onaylı alım satım sözleşmesi düzenler.
  
• Yöntem 2: Gayrimenkul, Bunlara İlişkin Haklar ve İşlemlerin Devlet Tescilinden Sorumlu Bölgesel Kurum aracılığıyla. Kurumun görevlileri belgeleri hukuki yönden inceler ve işlemi tescil eder.
  

Her iki durumda da sözleşme imzalandıktan sonra mülkiyet devrinin uygun makama tescil edilmesi gerekir.

Adım 4. Mülkiyet Haklarının Tescili
Mülkiyet haklarının tescili için Gayrimenkuller, Bunlara İlişkin Haklar ve İşlemlerin Devlet Tescilinden Sorumlu Bölgesel Kuruma başvuru yapılmalıdır. Başvuruya aşağıdaki belgeler eklenir:

• Alıcının pasaportu ve noter tasdikli tercümesi.
  
• Satış sözleşmesi.
  
• Devlet harçlarının ödendiğini gösteren belgeler.
  
• Diğer gerekli belgeler.
  

Tescil işlemi genellikle 5 ila 7 iş günü sürer. İşlem tamamlandığında, edinilen gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarını teyit eden devlet tescil belgesi düzenlenir.

Adım 5. Tescil Sonrası İşlemler
Mülkiyet hakları tescil edildikten sonra şunların yapılması önerilir:

• Elektrik, su ve diğer hizmetlere ilişkin sözleşmeleri alıcı adına yeniden düzenletmek.
  
• Alıcı satın aldığı dairede yaşamayı planlıyorsa, ikamet ettiği yerde içişleri makamlarına kayıt yaptırmak.
  

Mevzuatın özellikleri ve olası riskler göz önünde bulundurulduğunda, gayrimenkul alanında deneyimli avukatlara danışılması tavsiye edilir. Profesyonel destek, işlemin hukuka uygun ve güvenli olmasını ve menfaatlerinizin korunmasını sağlar.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Belarus’ta Mülk Edinmesinin Mali ve Vergisel Boyutları

Gayrimenkul satın almak yalnızca hukuki bir işlem değil, özellikle yurt dışından para transferi ile devlet harçlarının ve vergilerin ödenmesi söz konusu olduğunda önemli bir mali işlemdir. Yabancı uyruklu kişilerin Belarus’ta gayrimenkul işlemleri yaparken döviz mevzuatının özelliklerini ve vergilendirme usullerini bilmeleri gerekir.

İşlemin Ödenmesi: Döviz ve Fon Transferi

Yasaya göre Belarus Cumhuriyeti’ndeki tüm gayrimenkul işlemleri, alıcının veya satıcının uyruğuna ve yurt dışında ödeme için kullanılan para birimine bakılmaksızın Belarus rublesi (BYN) cinsinden gerçekleştirilmelidir.

Para Transferine İlişkin Özellikler:

• Yabancı alıcılar parayı döviz cinsinden (ör. dolar, avro veya Rus rublesi) Belarus’taki bir banka hesabına aktarabilir; ancak ödeme sırasında paranın BYN’ye çevrilmesi gerekir.
  
• Gayrimenkulün bedeli, satıcının hesabına yatırılmak üzere nakit olarak (hesap limitleri dâhilinde) veya banka havalesiyle ödenebilir.
  
• İşlem bir temsilci aracılığıyla yürütülüyorsa, temsilciye alıcı adına bankacılık işlemleri yapma yetkisi veren, usulüne uygun düzenlenmiş bir vekâletname gerekir.
  

Bankalar, alıcının paranın kaynağını gösteren belgeler (ör. alım satım sözleşmesi, gelir belgesi veya banka hesap dökümleri) talep edebilir. İşlemin bloke edilmesini önlemek için önceden bir avukata ve bankaya danışmanız tavsiye edilir.

Gayrimenkul Ediniminde Vergiler

Mülk satın alırken konut edinim vergisi alınmaz. Mülk sahibi, her yıl iki taksitte ödenebilen arsa ve emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Vergi dairesi, vergi ödemelerine ilişkin bildirim gönderir.

Aşağıdaki durumlarda uygulanabilecek vergileri de göz önünde bulundurun:

1. Mülkün daha sonra satılması: Yabancı uyruklu kişi daireyi satmaya karar verirse, çifte vergilendirmeyi önlemeye ilişkin uluslararası bir anlaşma bulunmaması hâlinde alış ve satış fiyatları arasındaki fark üzerinden %13 gelir vergisi ödemesi gerekebilir.
   
2. Mülkün kiraya verilmesi: Vergi dairesine kayıt yaptırılması ve yürürlükteki orana göre gelir vergisi ödenmesi gerekir.
   

Döviz Transferleri ve Döviz Mevzuatı

Yabancı uyruklu kişiler, mülk alımında kullanılacak parayı aktarabilecekleri bir Belarus bankasında vadesiz hesap açabilir. İşlemle ilgili tüm belgeler usulüne uygun olarak düzenlenmeli, Rusça veya Belarusçaya çevrilmeli ve gerektiğinde tasdik edilmelidir.

Yerleşik olmayanlarla döviz sözleşmesi yapılması hâlinde (ör. satıcının Belarus şirketi olması durumunda), bu sözleşmelerin Belarus Ulusal Bankası’na tescil edilmesi gerekebilir. Tescil gerekip gerekmediğini öğrenmek için deneyimli bir avukata danışılması tavsiye edilir.

Finansal Çıkarların Korunmasına İlişkin Tavsiyeler

Hukuki destek özellikle şu aşamalarda önemlidir:

• Banka havalesi veya nakit yatırma hâlinde, mülk alımında kullanılacak paranın kaynağının teyit edilmesi.
• Döviz transferi ve dönüşüm işlemleri.
• Harçların ve potansiyel vergilerin ödenmesi.
• Mülkün kiraya verilmesi veya daha sonra satılması.

AMBY Legal, gayrimenkul ve vergi planlaması alanında deneyimli uzmanlardan destek alınmasını tavsiye eder. Bu destek, hataları ve gereksiz maliyetleri önlemeye ve işlemin Belarus mevzuatına uygun şekilde yapılandırılmasına yardımcı olur.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Mülk Satın Alırken Karşılaşabileceği Yaygın Riskler ve Bunlardan Kaçınma Yolları

Başka bir ülkede gayrimenkul satın almak her zaman bazı riskler içerir. Belarus’ta yabancı uyruklu kişiler, gayrimenkul işlemlerine ilişkin olağan risklerin yanı sıra mevzuatın özellikleri, döviz düzenlemeleri ve olası dil engelleriyle de karşılaşabilir. Olası sorunları en aza indirmek için riskleri önceden değerlendirmek ve gerekli önlemleri almak çok önemlidir.

1. Mülkün Hukuki Durumuna İlişkin Belirsizlik Riski

En sık karşılaşılan risklerden biri, aşağıdaki gibi hukuki sorunları bulunan bir dairenin satın alınmasıdır:

• İpotek, haciz veya üçüncü kişilerin mülkü kullanma hakları gibi takyidatlar.
  
• Satıcının mülkiyet hakkını kanıtlayamaması (ör. gerekli belgelerin eksik olması).
  
• Yeni malike geçebilecek ödenmemiş fatura ve vergi borçları.
  

Nasıl Önlenir:
Mülk hakkında kapsamlı bir hukuki inceleme yapın. Bunun için devlet sicillerini kontrol edin ve mülkiyet ile sözleşme belgelerini inceleyin.
Satıcının hukuki durumunu da doğrulayın: mülkün gerçek maliki olduğundan ve işlemi gerçekleştirme ehliyetine sahip olduğundan emin olun.

2. Usulüne Uygun Yapılmayan İşlem Riski

Deneyimsizlik veya belgelerin usulüne uygun hazırlanmaması, işlemin geçersiz sayılmasına ya da uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu risk, Belarus mevzuatını tam olarak bilmeyebilecek yabancı uyruklu kişiler açısından özellikle önemlidir.

Nasıl Önlenir:
İşlem için gerekli tüm belgelerin hazırlanması, usulüne uygun düzenlenmesi ve yasal gerekliliklere uyumun sağlanması için deneyimli avukatlara danışın. Ayrıca, dil engellerinden kaynaklanabilecek hataları önlemek amacıyla belgelerin doğru şekilde tercüme edilmesini sağlayın.

3. Fon Transferleri Sırasında Hata Riski

Yurt dışından, özellikle gayrimenkul alımı için yüksek tutarlı para transferlerinde döviz mevzuatı, paranın kaynağının doğrulanması veya döviz çevrimi sırasında hata yapılması gibi sorunlar ortaya çıkabilir.

Nasıl Önlenir:
Banka ile görüşerek işlem için uygun para transfer yöntemini seçin. Paranın kaynağının hukuka uygun olduğunu göstermek için hangi belgelerin gerekebileceğini önceden öğrenin.
Vergi veya mali makamlarla yaşanabilecek yanlış anlaşılmaları önlemek için transfer sürecinin tamamını belgeleyin.

4. Yanlış Mülk Seçimi Riski

Bazı yabancı uyruklu kişiler, sınır bölgelerindeki arsalar veya özel izin gerektiren kültürel miras varlıkları gibi belirli gayrimenkulleri satın alırken kısıtlamalarla karşılaşabilir.

Nasıl Önlenir:
Edinmek istediğiniz mülk türüne ilişkin kısıtlamaları kontrol edin. Sınır bölgeleri veya devlet korumasındaki alanlarda bulunan bazı mülklerin yabancılar için edinim kısıtlamaları olabilir.
Mülkün hukuki durumunu ve yabancı uyruklu kişilerce edinimi için ek şartlar bulunup bulunmadığını öğrenmek üzere avukatlara danışın.

5. Vergi Yükümlülükleri Riski

Belarus’ta gayrimenkul satın alan yabancı uyruklu kişiler, mülkü kiraya verdiklerinde veya daha sonra sattıklarında vergi yükümlülükleriyle karşılaşabilir. Bu konu, Belarus vergi mevzuatına aşina olmayanlar için özellikle önemlidir.

Nasıl Önlenir:
Kira geliri veya mülk satışından doğabilecek vergiler dâhil gelecekteki yükümlülükleri öğrenmek için satın alma planlama aşamasında vergi hukuku alanında çalışan avukatlara danışın.
Kira gelirinin veya mülkle ilgili diğer işlemlerin tescil edilmesi gerekip gerekmediğini ve hangi vergilerin uygulanacağını kontrol edin.

6. Satıcının Alım Satım Sözleşmesi Koşullarını Yerine Getirmemesi Riski

Satıcının sözleşme imzalandıktan sonra işlem koşullarını değiştirmesi veya bunlara uymaması (ör. mülkün devrini geciktirmesi ya da borçları gizlemesi) sık karşılaşılan bir durumdur.

Nasıl Önlenir:
Tüm koşulları dikkatlice doğrulayıp satıcının yükümlülüklerini yerine getirmesini güvence altına alan hükümleri kontrol ettikten sonra alım satım sözleşmesini imzalayın.
Satıcının sözleşme koşullarına uymaması hâlinde uygulanacak cezai şartları ve sorumluluğu sözleşmede düzenleyin.

Sonuç

Yabancı uyruklu bir kişi olarak Belarus Cumhuriyeti’nde daire satın alırken mülkü dikkatle seçmek, işlemin hukuki güvenliğini doğrulamak ve belgelerle para transferlerini usulüne uygun şekilde gerçekleştirmek önemlidir. Hukuki, mali ve vergisel riskleri önlemek için deneyimli avukatlara ve noterlere danışılması tavsiye edilir. Profesyonel destek işlemin güvenliğini sağlar ve her aşamada haklarınızı korur.

Bize Ulaşın

Mülk satın almayla ilgili sorularınız varsa size memnuniyetle yardımcı oluruz! Uzun yıllara dayanan deneyimimiz, menfaatlerinizi temsil edecek bir avukat seçmenize yardımcı olur.

• +375 29 505 10 51 (WhatsApp, Viber, Telegram);
• info@ambylegal.by.