Belarus konut piyasasına yönelik yabancı ilgisi 2026 yılında da istikrarlı bir şekilde devam etmektedir. Minsk banliyöleri ile bölge merkezlerindeki nispeten uygun fiyatlı müstakil evler, Rusya, Kazakistan, Özbekistan ve Orta Doğu ülkelerinden gelen sürekli talep ve 2023 yılında başlayan arazi mevzuatındaki kademeli liberalleşme bu durumda rol oynamaktadır. Bununla birlikte, yabancı bir alıcı için süreç; evin altındaki arsanın hukuki rejiminden fonların kaynağının beyanına ve vergi yükümlülüklerine kadar kendine özgü hususlar barındırmaktadır.
Aşağıda, 2026 yılında Belarus’ta ev satın alırken yabancı bir vatandaşın bilmesi gerekenleri ele alıyoruz: arazi hakları, vergiler, göç hukuku sonuçları ve mülkün Belarus Cumhuriyeti vatandaşı bir eşle evlilik birliği içinde edinilmesi durumunda dikkat edilmesi gerekenler.
Yabancı uyruklular ve vatansız kişiler Belarus’ta konut, yazlık (dacha), daire ve ticari mülk satın alma hakkına sahiptir; bu kural değişmemiştir. Temel değişiklik arazi ile ilgilidir. 1 Ocak 2023 tarihinden bu yana yürürlükte olan yeni Arazi Kanunu, yabancıların arsa mülkiyetine sahip olma imkanlarını önemli ölçüde genişletmiştir; 2026 yılında bu kurallar tam olarak uygulanmaktadır.
Kanunla aksi öngörülmedikçe, yabancı bir uyruklunun veya vatansız kişinin mülkiyetinde arsa bulunabileceği durumlar şunlardır:
Evin altındaki arsa bu kategorilerden birine girmiyorsa, yabancı yalnızca binanın mülkiyetini edinir; arsa ise ya kendisine kiralanır ya da önceki maliki nezdindeki hukuki statüsünü korur. Belirli bir mülkün devrinin nasıl gerçekleştirileceğini netleştirmek için, sözleşme imzalanmadan önce özel bir hukuki görüş (legal opinion) alınması en sağlıklı yaklaşımdır.
İyi haber geçerliliğini korumaktadır: Belarus’ta ev satın alırken herhangi bir mülk edinme vergisi bulunmamaktadır; böyle bir vergi mevcut değildir. Temel mali yükümlülükler işlem sonrasında ortaya çıkmaktadır.
Gayrimenkul vergisi. Mülk sahibi, Vergi Kanunu uyarınca taşınmazın hesaplanan değerinin %0,1’i oranında yıllık gayrimenkul vergisi öder. 2026 yılından itibaren büyük evler (200-300 metrekareden büyük) için daha yüksek katsayılar uygulanmaktadır; bu nedenle geniş villa sahiplerinin vergi yükünü önceden hesaplaması gerekmektedir. Güncel oranlar ve hesaplama kuralları Vergi ve Harçlar Bakanlığı tarafından yayımlanmaktadır.
Arsa vergisi veya kira ödemesi. Evin altındaki arsa yabancı uyruklu kişinin mülkiyetindeyse her yıl arsa vergisi ödenir. Arsa kiralık ise, yerel makamlarca belirlenen tarifelere göre kira bedeli uygulanır.
Satışta gelir vergisi. Belarus vergi mukimi olmayan (takvim yılı içinde ülkede 183 günden az kalan) yabancı bir uyruklu evi sonradan sattığında %13 oranında gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi satış fiyatı üzerinden değil, satış fiyatı ile belgelendirilmiş edinme maliyeti arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Belarus vergi mukimi olan yabancılar vatandaşlarla aynı haktan yararlanır: beş yıllık süre içinde bir konutun satışı gelir vergisinden muaftır.
Belarus’ta gelir ve mal varlığı beyannamesine ilişkin kurallar ayrı bir kanunla belirlenmiştir. Bir kişinin mal varlığı ve masraflarının yasal gelirlerini en az 250 baz birim aşması durumunda vergi makamlarının yazılı talebi üzerine gelir ve mal beyanında bulunması zorunludur.
Bakanlar Kurulu Kararı ile 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren Belarus’ta baz birim 45 ruble olarak belirlenmiştir. Buna göre, 2026 yılında beyanname talebini tetikleyebilecek eşik 11.250 Belarus rublesidir.
Beyanname zorunluluğu hem Belarus vatandaşlarını hem de yabancı uyrukluları kapsar; ancak yabancılar için yalnızca ülkede daimi ikamet edenler bu kurala tabidir. Daimi oturma izni bulunmayan yabancılar bu kuralın dışındadır; bununla birlikte, transferi gerçekleştiren bankanın ve sözleşmeyi onaylayan noterlerin önemli fonların kaynağını sorgulaması muhtemel olduğundan, destekleyici belgelere sahip olmak ihtiyatlı bir yaklaşım olacaktır.
Yabancı mülk sahipleri sübvansiyonlu kamu hizmeti tarifelerinden yararlanamaz; ödemeler tam (ekonomik olarak gerekçelendirilmiş) tarifeler üzerinden yapılır. Sübvansiyonlu tarife yalnızca mülkte kayıtlı olan ve Belarus vatandaşlığına sahip aile bireyleri için geçerli olabilir. Mülkün bir Belaruslu kiracıya kiraya verilmesi, yabancı mülk sahibine sübvansiyonlu tarife hakkı kazandırmaz.
Birçok ülkenin aksine, Belarus’ta gayrimenkul satın almak otomatik olarak kalıcı oturma izni hakkı sağlamaz. Bununla birlikte, daha kolay bir yol olan geçici oturma izni (TRP) için başvuru hakkı tanır.
“Belarus Cumhuriyeti’nde Yabancı Vatandaşların ve Vatansız Kişilerin Hukuki Statüsü Hakkında” Kanun uyarınca, Belarus’ta konut mülkiyetine sahip olan yabancı bir uyruklu, yenilenme imkanıyla birlikte bir yıla kadar geçici oturma izni almaya hak kazanır. Yasal bir gelir kaynağının bulunması halinde mülk sahibinin aile üyeleri de geçici oturma izni için başvurabilir. Doğrudan gayrimenkul satın alımı temelinde kalıcı oturma izni alınamaz; ancak kanunla belirlenen süre boyunca geçici oturma izni statüsünde ülkede kesintisiz ikamet etmek, kalıcı ikamete geçiş için zemin oluşturur.
Rusya vatandaşları için ayrı bir husus bulunmaktadır: Rus vatandaşlığı, Belarus’ta kalıcı oturma izni almak için bağımsız bir temel teşkil etmeye devam etmektedir.
Yabancı bir alıcının Belarus Cumhuriyeti vatandaşı ile evli olması ve mülkiyeti (veya hisseyi) kendi adına, Belaruslu eşin adına ya da ortak iştirak mülkiyeti olarak tescil ettirmeyi planlaması durumunda farklı hukuki meseleler ortaya çıkar.
Belarus Cumhuriyeti Aile ve Evlilik Kanunu uyarınca, eşlerin evlilik süresince edindiği mülkler, tapunun hangi eş adına kayıtlı olduğuna veya fonların kim tarafından sağlandığına bakılmaksızın ortak iştirak malı olarak kabul edilir (Madde 23). Evlilik sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça, bu malların paylaşımındaki paylar eşit kabul edilir (Madde 24). Her bir eşin evlilik öncesinde sahip olduğu veya evlilik sırasında miras ya da bağış yoluyla edindiği mallar o eşin kişisel mülkiyetini oluşturur (Madde 26).
Yabancı bir eşin arsa üzerinde sadece kira hakkı değil, özel mülkiyet hakkı elde etmesini sağlayan unsur tam da bu yasal ortak mülkiyet rejimidir. Taraflar farklı bir paylaşımla ilgileniyorsa —örneğin evin eşlerden birinin kişisel malı sayılması veya boşanma halinde paylaşımın önceden belirlenmesi— evlilik sözleşmesi (nikah mukavelesi) doğru araçtır. Bu sözleşme noter tasdiki gerektirir ve gayrimenkul hükümleri içeriyorsa devlet tesciline tabidir.
Miras yoluyla edinme de bir diğer yoldur. Yabancı mirasçılar, Belaruslu bir mirasbırakan ile aile bağı bulunmasa dahi arsa mülkiyetini veya ömür boyu miras haklarını edinme hakkına sahip olup, bu durum yabancı aileler için Belarus topraklarında bizzat bulunmadan miras işlemlerini önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.
Aşağıda, bu işlemlere destek verirken müvekkillerimize tavsiye ettiğimiz pratik işlem sırası yer almaktadır.
Her aşama; arsa ifrazından yabancılar arası döviz ödemelerine kadar çeşitli riskler barındırmaktadır. Bu nedenle yabancı alıcılara profesyonel gayrimenkul işlem desteği konusunda tasarruf yapmamalarını tavsiye ediyoruz: bir avukatın maliyeti, iptal edilen veya başarıyla dava edilen bir işlemin yarattığı zararlarla kıyaslanamayacak kadar düşüktür.
İşlem resmi olarak noter onaylı vekaletname ile bir temsilci aracılığıyla tamamlanabilir. Uygulamada, çoğu noter ve banka, en azından kimlik tespiti için alıcının bizzat hazır bulunmasında ısrar etmektedir. En uygun format, uzaktan belge hazırlığı ve imza için kısa bir seyahattir.
Kesinlikle zorunlu değildir, ancak yerel bir hesap sonrasındaki döviz kontrolünü, vergi ödemelerini ve kamu hizmeti ödemelerini büyük ölçüde kolaylaştırır.
Tarafların ikisi de yabancıysa ve özel mülkiyet gerekçelerinden hiçbiri (miras, Belarus vatandaşı ile evlilik vb.) geçerli değilse, arsa kira esasına göre yeniden tescil edilir. Binanın mülkiyeti ise korunur.
Bireyler arası çoğu işlem için zorunlu değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir — şişirilmiş fiyatlara karşı koruma sağlar ve daha sonraki olası yeniden satışlarda vergi hesaplamasını kolaylaştırır.
Belgelerin eksiksiz olması ve komplikasyon çıkmaması durumunda 2 ila 4 hafta sürer. Ortak mülkiyet, hisseler, ipotekler veya sorunlu belgeler süreci uzatabilir.
2026 yılında Belarus’ta mülk edinen yabancılar için hukuki ortam elverişliliğini korumaktadır: genişletilmiş arsa hakları korunmakta, vergi yükü makul düzeyde kalmakta ve mülk sahipliğine dayalı TRP mekanizması tam olarak işlemektedir. Aynı zamanda süreç; satıcının durum tespiti (due diligence) işlemlerinden aile mülkiyeti rejiminin doğru yönetilmesine kadar detaylara azami özen gösterilmesini gerektirmektedir.
Ek sorularınız varsa veya kapsamlı işlem desteğine ihtiyacınızın olması halinde AMBY Legal ekibi size yardımcı olmaya hazırdır. 2015 yılından bu yana edindiğimiz tecrübe ve Belarus uygulamalarına dair derinlemesine bilgimiz, işlemi tam olarak hesapladığınız haklara sahip olacak şekilde kurgulamamızı sağlamaktadır.
Miras meseleleri her zaman özel bir dikkat gerektirir; söz konusu Belarus’ta yabancıların miras hakkı olduğunda süreç daha da karmaşık hâle gelir. Bu süreçte mirasçıların menfaatleri, ulusal mevzuat ve uluslararası kurallar iç içe geçer. Uygulamada şu sorular gündeme gelir: Yabancı bir kişi Belarus’ta miras edinebilir mi? Miras hakkı nasıl resmileştirilir, hangi belgeler sunulmalıdır ve yabancı makamların […]
Belaruslu bir karşı tarafla yaşanabilecek uyuşmazlıkların nerede çözüleceğine karar veren yabancı bir tarafın asıl sorusu, BelCCI Uluslararası Tahkim Mahkemesi’nin ne olduğu değildir. Bu sorunun yerleşik bir cevabı vardır ve bunu ayrıca kaleme aldık. Sonucu gerçekten belirleyen sorular ise daha somuttur. Uyuşmazlık çıktığında tahkim şartı geçerliliğini koruyacak mı? Karşı taraf bu şartı aşabilir mi? Maliyeti ne […]
Yabancı bir alacaklı için Belaruslu bir borçlunun adının yanında yer alan “iflas” kelimesi, oldukça sert bir darbe niteliğindedir. Doğal tepki, bunu paranın sonu olarak değerlendirmek ve alacağınızın üzerine bir bardak su içmek gerektiğini düşünmektir. Bu içgüdü tamamen yanlıştır ve alacaklıların tahsil edebilecekleri tutarları tam olarak bu şekilde kaybetmelerine yol açar. İflas, borcunuzu ortadan kaldırmaz; onu, […]
Error: Contact form not found.
