Belarus’ta Ticari Gayrimenkul Kira Sözleşmesi Nasıl Akdedilir

Uzaktan çalışmaya geçiş, esnek istihdam ve ofislere dönüş bağlamında Belarus, şirketlerin üretim ve ofis ihtiyaçlarını karşılamanın en optimal yolu olarak kiralık gayrimenkul seçenekleri sunmaktadır. Ancak bir ofis kiralamak birçok soruyu beraberinde getirebilir. Bu makale, Belarus’taki şirketler için gayrimenkul kira sözleşmesi akdetmenin temel yönlerini ve vergilendirmenin özelliklerini ele almaktadır.

Belarus’ta gayrimenkul kira sözleşmesinin özellikleri nelerdir

1. Gayrimenkul kiralaması nedir 

Kira, iki özellikle karakterize edilen gayrimenkulün kiracıya devredilmesidir:

1. Mülk, geçici kullanım ve (veya) zilyetlik için kiracıya devredilir.
2. Mülk, bir ücret karşılığında kiracıya devredilir.

Kiraya verenin bireysel girişimci olmayan bir gerçek kişi olduğu durumlar hariç, gayrimenkul için bir kira sözleşmesinin devlet tescili gerekmez.

2. Belarus’ta ne tür gayrimenkuller kapsama girer 

Belarus’ta gayrimenkul, arazi ile sıkı bir şekilde bağlantılı olan mülkleri kapsar: arsa, binalar, bunların kısımları, münferit tesisler, park alanları, bir mülk kompleksi olarak işletme ile hava ve deniz taşıtları.

3. Sözleşmede gayrimenkul nesnesi nasıl tanımlanır

Bir mülk kiralarken en önemli şey, uygun bir mülk seçmek ve bunu karlı bir şekilde kiralamaktır. Kira sözleşmesinin yalnızca kiraya vereni değil aynı zamanda kiracıyı da koruması için, sözleşmede konusunu yani sözleşme kapsamında kiralanan gayrimenkulü tanımlamak gereklidir.

Gayrimenkul hakkında, sözleşmede şu temel verilerin bulunup bulunmadığını kontrol etmek gereklidir:

1. Kadastro numarası, nesnenin devlet tescil numarasıdır.
2. Amaç – üretim alanı, konut dışı alan, depo veya temizlik alanı olabilir.
3. Sınırın tanımı.
4. Mülkün bulunduğu adres.
5. Arsanın alanı.
6. Envanter numarası, kiralayan şirketin muhasebe verilerine dayanır.

Sözleşmede ayrıca kira bedeli ve ödeme vadesi belirtilir. Kira bedelinin hesaplanma prosedürü, mülkiyeti devlete ait olan gayrimenkuller için bir kira sözleşmesinde tanımlanır.

4. Birden fazla malike ait bir mülkün kiralanmasının özellikleri

Birden fazla sahibine ait olan ve paylara bölünmüş (müşterek mülkiyette bulunan) bir mülkün kiralanması durumunda, kira sözleşmesi akdetmek için tüm sahiplerin rızası gereklidir. Ortak mülk paylara bölünmemişse, yalnızca bir pay tahsis edilerek kısmen kiraya verilebilir.

5. Alt kiralama (alt kira) ve gayrimenkulün elden çıkarılması 

Gayrimenkul, kiraya verenin izniyle alt kiraya verilebilir. Alt kira sözleşmesi varsayılan olarak en az üç yıllığına akdedilir, ancak kiralayanın izniyle daha kısa bir süre için de akdedilebilir. 

Ayrıca kiraya verenin izniyle kiracı şunları yapabilir:

• Kira sözleşmesi kapsamındaki hak ve yükümlülüklerini başka bir kişiye devredebilir – “kira sözleşmesinin devri”.
• Kira hakkını rehin verebilir.
• Kira hakkını şirketlerin esas sermayesine ayni sermaye (katkı) olarak koyabilir.

6. Öncelikli kira hakkı 

Kira süresinin sonunda, kira sözleşmesini ihlal etmemiş olan kiracı, yeni bir dönem için kira sözleşmesi akdetme konusunda diğer adaylara göre öncelik hakkına sahiptir. Bu durumda kiracı, böyle bir talebi olduğunu kiraya verene bildirir.

Kira sözleşmesinin hangi koşullarına dikkat edilmelidir

Kural olarak kiraya veren gayrimenkul kira sözleşmesini hazırlar. Bu nedenle kiracının, imzalamadan önce sözleşme koşullarını incelemek için bir avukat ve muhasebeciyle iletişime geçmesi faydalıdır. Bu durumda bir avukatın yardımıyla her zaman bir ihtilaf protokolü düzenleyebilir ve sözleşmenin koşulları üzerinde mutabakata varabilirsiniz. Kiracıların sözleşmenin aşağıdaki koşullarına dikkat etmelerini öneririz:

Kiralanan mülkün kullanım usulü hakkında. Örneğin kiracının, masrafları kendisine ait olmak üzere bir gayrimenkul güvenlik sözleşmesi akdetmesi, mülkü sigortalaması, anahtarı güvenlik görevlisinden alması veya kiracının şirketinde belirlenen mesai bitiminden önce teslim etmesi gerekebilir. Bu tür noktaları önceden tespit etmek ve değişiklikleri kiraya verenle koordine etmek daha iyidir. Ayrıca kullanım usulü, gayrimenkulün kullanım saatlerini (rejimini) ve şekillerini içerebilir.

Gayrimenkul ile birlikte kiralanan mülk hakkında. Buna “gayrimenkul teferruatı” denir. Mobilya, sıhhi tesisat, klimalar, oda anahtarları, panjurlar ve kiralanan mülk içindeki diğer mallar aksesuar rolü üstlenebilir. Kural olarak bu tür mülkler, gayrimenkul nesnesinin kiraya verildiği süreyle aynı süre için kiraya verilir.

Gayrimenkule ilişkin olarak kiracıya teslim edilen belgeler hakkında. Bu genellikle teknik pasaportun bir kopyasıdır.

Kiralanan mülkün kusurları hakkında.

Kira sözleşmesinde kusurların belirtilmesi, kiracıyı gayrimenkulle birlikte devraldığı kusurların tazmin edilmesinden doğacak sorumluluktan korur. Maalesef bazı kusurlar yalnızca zamanla, örneğin Belarus’taki ısıtma sezonunun başında veya sonunda ortaya çıkabilir. Böyle bir koşulu kabul etmek için mülkün geçmişini incelemenizi ve bir gayrimenkul avukatının yardımıyla kendinizi güvence altına almanızı öneririz.

Mülkün durumu hakkında.

Mülkün durumu, amaçlanan kullanımına uygun olmalı ve güvenlik gereksinimlerini karşılamalıdır. 

Kamu hizmeti (aidat/fatura) ödemeleri hakkında.

Mülkiyeti devlete ait olan gayrimenkulleri kiralayan kiracılar, kamu hizmeti giderlerini kira bedelinden ayrı olarak öderler. Özel gayrimenkuller kiralandığında, kamu hizmeti giderlerinin ödenmesi hususları sözleşmede çözüme bağlanır.

Gayrimenkulün kiralama amaçlı kabulü nasıl onaylanır

Gayrimenkulü kiralamak ve teslim almak için tek bir sözleşme yeterli olmayabilir. Kural olarak taraflar, mülkün kiralanmak üzere devir ve kabulünü ve gayrimenkul nesnesinin belge ve aksesuarlarının devir ve kabulünü kaydettikleri bir devir teslim tutanağı veya başka bir belge imzalarlar.

Mülkiyeti devlete ait olan gayrimenkuller kiralanırken her zaman bir devir teslim tutanağı düzenlenir. Bu tür bir tutanak özellikle mülkün durumunun bir tanımını ve tespit edilen arızaların giderilmesine ilişkin zaman çizelgesi ile prosedürü içerir.

Gayrimenkulün kabul ve devrini onaylayan belgenin imzalanmasından sonra, mülkün kiracıya kiralandığı kabul edilir.

Ticari gayrimenkul kiralarken kiracı için vergilendirmenin özellikleri

Belarus şirketlerinden gayrimenkul kiralanması

Belarus şirketlerinden gayrimenkul kiralanırken kiracı genellikle emlak vergisi ödemez. Gelir vergisi (kazanç elde edilmediğinden) veya katma değer vergisi ödenmesi açısından da özel bir durum söz konusu değildir.

Kiracı, kiralayanın sahip olduğu arazi üzerinde bulunan gayrimenkulü kiralaması durumunda arsa vergisi ödemekle yükümlü değildir.

Ancak kira bedeli gelir vergisine ve katma değer vergisine tabidir. 

Belarus’ta temsilciliği bulunmayan yabancı bir kuruluştan gayrimenkul kiralanırken, kira bedelinden yabancı kuruluşların gelir vergisi tevkif edilmelidir (kesilmelidir).

Bir gerçek kişiden gayrimenkul kiralanırken, kiracı kira tutarından gelir vergisi tevkif etmelidir.

Belarus’ta bir gerçek kişiden gayrimenkul kiralanması

2024 yılında emlak vergisi, Belarus’ta gerçek kişilerden ve Belarus’ta daimi temsilciliği bulunmayan yabancı şirketlerden kalıcı yapıları, binaları ve bunların kısımlarını kiralayan kiracı şirketler tarafından ödenmektedir. Vergi matrahı, kira sözleşmesinde belirtilen mülk değeri olarak tanımlanır.

Kira sözleşmesinde, emlak vergisinin hesaplanması gereken yılın 1 Ocak tarihi itibarıyla piyasa fiyatları üzerinden yapılan bağımsız bir değerlemeye dayanarak mülkün değerinin belirlenmesini öneririz. Bağımsız değerleme raporu, değerleme faaliyetinde bulunan şirketler ve bireysel girişimciler tarafından düzenlenir. Böyle bir rapor, bir gerçek kişiden veya yabancı bir şirketten gayrimenkul kiralayan bir kiracı kuruluş tarafından temin edilebilir. Bu durumda gayrimenkul vergisi matrahı, kira sözleşmesinde belirtilen veya bağımsız değerleme sonucunda tespit edilen tutarlardan daha yüksek olanı olacaktır.

Aksi takdirde (bağımsız değerleme raporu bulunmadığında), vergi matrahı, vergi döneminin 1 Ocak tarihi itibarıyla metrekare başına belirlenen rayiç değere göre hesaplanır. Farklı koşullar için bu rayiç değerin tutarı vergi mevzuatında tanımlanmıştır. Deneyimli bir muhasebeci bunu netleştirmenize yardımcı olacaktır.

Gerçek kişilerle akdedilen gayrimenkul kira sözleşmesi kapsamında kiracı, tarafların tutanağı imzaladığı tarihten itibaren 30 gün içinde vergi dairesine bu sözleşmenin bir nüshasını ve gayrimenkul devir teslim tutanağını sunmalıdır.

Belarus’ta ticari gayrimenkul kiralarken nasıl faydalı olabiliriz

Avukatlarımız kiralama sektöründe ve vergilendirme alanında deneyimli uzmanlardır. Aşağıdaki konularda destek sağlayabiliriz: 

• Amacınıza uygun gayrimenkul seçimi konusunda danışmanlık verme.
• Ev sahiplerinin tarafınıza sağladığı kira sözleşmelerini analiz etme.
• Farklı gayrimenkul kiralama durumları için vergileri hesaplama.
• Devlet kurumları nezdinde menfaatlerinizi temsil etmek.

Bizimle İletişime Geçin 

Belarus’ta ticari gayrimenkul kiralama ile ilgili herhangi bir sorunuz veya uyuşmazlığınız varsa, size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız! Kiralama ilişkilerindeki uzun soluklu deneyimimiz, bu alandaki her türlü uyuşmazlığı çözüme kavuşturmanıza yardımcı olacaktır.

• +375 29 505 10 51 (WhatsApp, Viber, Telegram);
• info@ambylegal.by.